Купити те, що потрібне: головні питання при покупці нерухомості за кордоном

Набуваючи нерухомості за кордоном, ви напевно зіткнетеся з тим, що продавці покажуть вам саме ті будинки і квартири, які їм дуже потрібно скоріше продати. Як стати володарем потрібної вам нерухомості, а не нав'язаною продавцем

Найпростіший, і в той же час найдієвіший, спосіб – зібрати всі необхідні відомості. Це дозволить вам самостійно контролювати як вибір об'єкту нерухомості, так і важ процес його покупки.

Питання до агентства

Якщо у вас є надійний знайомий, якому ви готові довірити супровід операції купівлі-продажу, або якщо ви на 100% упевнені в своїх силах, допомога агента по нерухомості вам не знадобиться. Але, як показує практика, краще звертатися до професіонала. Проте перед цим необхідно упевнитися в тому, що агентство дійсно допоможе вам на всіх етапах покупки.

1. Ліцензія
В більшості країн ріелторськая діяльність підлягає ліцензуванню, тому попросите агентство пред'явити вам ліцензію, а також інші документи (наприклад, про постановку на облік в податкові органи), які зможуть підтвердити їх здатність представляти ваші інтереси. Поцікавтеся, скільки років агентство працює на ринку. Дізнайтеся думку про агентство у інших операторів ринку і пошукайте інформацію про агентство в інтернеті (особливо на тематичних форумах).

2. Комісія
Уточните умови, на яких виплачується комісійна винагорода агентові: чи є ставка фіксованою, чи не залежить вона від додаткових чинників, чи є випадки, коли комісія не стягується. Навіть якщо ви довіряєте агентству, можете дізнатися щодо комісій в інших компаніях. Наприклад, в Греції ставу комісійної винагороди зафіксована в законодавстві, вона складає 2% від державної оцінної вартості об'єкту і указується в самому контракті.

3. Знижки
В даний час попит на більшості ринків нерухомості знизився. У зв'язку з важким положенням кредитних організацій інвестори з Великобританії, США, Ірландії утримуються від покупки будинку і квартири за кордоном. У поточній ситуації забудовники готові надавати знижки. Спробуйте запропонувати нижчу ціну на той або інший об'єкт.

4. Обов'язки агента
Уважно перевірте в договорі, які саме послуги вам надають, наприклад, яку кількість об'єктів агент зобов'язується вам показати.


Питання по об'єкту нерухомості

Будь-який будинок або квартира виглядає чудово. На картинці! У реальності ж у нього можуть бути не тільки достоїнства, але і недоліки.

1. Інфраструктура
Дізнайтеся, чи забезпечена нерухомість всім необхідним для комфортного мешкання:
– який додатковий сервіс (тренажерний зал, басейн, спа, медичні послуги і др. ) надає житловий комплекс або коттеджний селище, в якому ви збираєтеся придбати нерухомість, і які з цих послуг є платними;
– як охороняється житловий комплекс;
– як йдуть справи з паркінгом;
– чи є телефонний зв'язок, інтернет, кабельне або супутникове телебачення;
– чи є поблизу школа, дитячий сад, торговий центр, окремі магазини (перш за все продуктові), ринок, аптеки, медичні установи, розважальні установи, зони відпочинку;
– чи можна викликати лікаря додому;
– яка транспортна доступність будинку: як далеко розташовані зупинки суспільного транспорту, аеропорт, залізнична станція, автотраса;
– який рівень шуму і чистота повітря.

2. Розташування
Якщо об'єкт нерухомості розташований в місті, уточните, в якому саме районі. У чому особливості району, його плюси і мінуси?

Якщо ви доглянули будинок на побережжі – як далеко до моря? Це відстань по прямій або реальне? Чи треба спускатися з піднесеності? При цьому близькість до моря має і свої недоліки: крім вищої вартості, тут ще і сильна вологість повітря, із-за чого доведеться частіше робити ремонт і міняти меблі.

Якщо ж це будинок в сільській місцевості дізнайтеся, чи далеко до найближчого міста?

3. Планування
Ознайомтеся з плануванням квартири (удома): чи є прохідні або суміжні кімнати, де розміщуються кухня і санвузол, як розташовані вікна і куди вони виходять, чи є підсобні приміщення і приміщення в мансарді.

4. Форма власності
Дізнайтеся, яка форма власності нерухомості, що набуває. Чи передадуть вам її в повне володіння (freehold) або на правах оренди (leasehold)? У кожній країні є свої нюанси, пов'язані з питаннями власності. Наприклад, у Фінляндії багатоквартирні будинки як правило є власністю житлових акціонерних суспільств і покупка квартири фактично означає придбання акцій даного суспільства, які і дають право на володіння житлом.

5. Інспекція
Якщо у вас є підозри з приводу стану квартири або удома, ви можете провести незалежну експертизу. Попросите агентство порекомендувати вам компанію, яка спеціалізується на проведенні подібних інспекцій. У Франції, наприклад, подібна інспекція є обов'язковою і її вартість включена в ціну нерухомості.


Питання по операції

Ознайомитися з схемою проведення операції з придбання нерухомості в конкретній країні ви зможете у відповідному розділі нашого довідника (на інших сторінках порталу Prian. ru). В той же час знання тільки загального алгоритму даної процедури іноді буває недостатнім. Скажімо, ви можете поцікавитися, який термін проведення операції, тобто через який період до вас перейдуть права власності на куплений об'єкт нерухомості. Хто бере участь в операції, крім продавця і покупця? Уточните, на якому етапі можна відмовитися від операції, не ризикуючи при цьому втратити внесену заставу. Чи допоможе вам агентство в отриманні іпотечного кредиту?

Одним з ключових питань є схема оплати. У деяких країнах при покупці нерухомості використовуються тільки безготівкові розрахунки, в інших практикується оплата готівкою. З'ясуєте, який спосіб переважно в тій країні, де ви збираєтеся купувати.

Важливим є і питання перекладу складеного договору. Так, в Єгипті він складається на двох мовах (арабський і російський, якщо покупець русськоговорящий), проте при виникненні яких-небудь проблем судові власті визнають тільки арабську частину договору. Тому, якщо у вас виникли підозри в правильності перекладу, ви можете звернутися до Посольства РФ в каїрі або привернути стороннього перекладача.


Питання за змістом нерухомості

1. Платежі
Дізнайтеся, які саме комунальні платежі ви повинні платити і як вони здійснюються. Якщо ви набуваєте квартири в багатоквартирному будинку, уточните, чи зобов'язані ви робити відрахування на ремонт будинку? Чи приходять квитанції поштою? Як часто?

2. Управління
Дізнайтеся, яким чином здійснюється управління нерухомістю: чи є компанія, що управляє, або якийсь контролюючий орган (наприклад збори мешканців)? До кого потрібно звертатися з питань, пов'язаних з житлом? Чи допоможе ріелтор передати його в довірче управління, в чому плюси і мінуси даної процедури?


Залежно від того або іншого типу нерухомості, що набуває, розрізняються і питання, на які варто звернути особливо пильну увагу при покупці.


Питання по нерухомості

, що будується, 1. Гарантії
Щоб понизити ризики при покупці нерухомості, що будується, ви повинні упевнитися в тому, що будинок дійсно буде побудований. В першу чергу перевірте наявність у забудовника ліцензії і інших дозвільних документів. Переконаєтеся, що в договорі прописані терміни здачі об'єкту нерухомості і з'ясуєте, які ще гарантії дає забудовник.

2. Земельну ділянку
З'ясуєте, який статус ділянки, на якій ведеться будівництво. Чи мають право проводити тут будівництво? Дізнайтеся, чи належить ця земля забудовникові; якщо немає, то які у нього існують договірні відносини з власником.

3. Оплата
При покупці вже побудованої нерухомості зазвичай вноситься застава, а потім і решта всієї суми. Що ж до об'єкту, що будується, то тут оплата здійснюється по чітко обумовленій схемі, яка зазвичай прив'язана до етапів будівництва. Звернете особливу увагу на терміни оплати, оскільки за їх недотримання нараховується пеня.


Питання по новобудовах

1. Здача нерухомості
Вам говорять, що об'єкт побудований. Чи так це насправді? З'ясуєте, як і в які терміни проходить процедура здачі об'єкту держкомісії і чи пройшов її забудовник.

2. Комунікації
Упевніться, що всі комунікації (електроенергія, вода, каналізація, газ) підведені, причому наявні потужності дозволяють витримувати навантаження. Питання водопостачання особливо актуальні для Чорногорії, Єгипту і інших південних країн. У північних країнах – таких як Фінляндія – найбільш важливим є питання опалювання.

3. Стан нерухомості
Що ви побачите, зайшовши всередину побудованої квартири або удома? Чи буде в приміщенні обробка? Чи мебльовані кімнати? Чи входять у вартість побутові прилади?


Питання по вторічке

1. Історія володіння
З'ясуєте, хто володів нерухомістю до продавця або одночасно з ним і з яких причин здійснювався його перепродаж. Чи немає «зайвих» власників – тих, кого продавець не згадав, але хто при цьому має право власності.

2. Полягання об'єкту
В якому стані знаходиться об'єкт? Чи потрібно проводити ремонт, якщо потрібно, то в якому об'ємі? Дізнайтеся, які законодавчі норми регулюють питання ремонту приватного будинку, квартири і багатоквартирного будинку, в якому ця квартира знаходиться. Наприклад, в Германії більшість багатоквартирних будинків мають спеціальний фонд для проведення необхідних ремонтних робіт (Instandhaltungsrücklagen). Гроші в нього поступають щомісячно від всіх власників квартир. Обов'язково зажадайте довідку про величину суми, що знаходиться в цьому фонді.


Питання по земельних ділянках

1. Цільове призначення
З'ясуєте, чи можна будувати на ділянці. Що саме можна будувати? Чи можна займатися сільським господарством?

2. Розташування
чи Не знаходиться будинок в природоохоронній або іншій забороненій зоні (наприклад, поблизу може бути розташований стратегічний або військовий об'єкт)? Наприклад, в Естонії значна частина земель є територією заповідників.

Питання для інвесторів

Якщо ви набуваєте нерухомості виключно з метою вкладення засобів, головним питанням для вас повинен бути наступний: який тип нерухомості і в якому районі володіє найбільш високою ліквідністю. Дізнайтеся також, який рівень прибутковості і як швидко окупляться інвестиції. На яких умовах ви можете здавати свою нерухомість в оренду через ріелтора? Який відсоток від доходу ви віддаватимете державі у вигляді податку? Важливим є і питання про те, наскільки високий рівень туристичної активності в районі, де ви плануєте придбати нерухомість, і як він залежить від пори року.


Питання по оренді

Якщо у вас не вистачає засоби для покупки нерухомості за кордоном, але при цьому ви хочете щороку проводити небагато час за кордоном, можна просто орендувати житло. Процес цей зазвичай не пов'язаний з додатковими труднощами, проте і тут є деякі нюанси, на які варто звернути увагу.

1. Господарі
Якщо ви маєте намір не придбати, а орендувати нерухомість, в першу чергу дізнайтеся якомога більше про господарів і про те, з якої причини вони здають даний об'єкт.

2. Договір
Упевніться, що в договорі чітко прописані терміни надання вам житла і зафіксована оплата. Поцікавтеся, чи входять в цю суму комунальні платежі. Чи винні ви вносити заставу?

3. Інвентар
Перевірте меблі на наявність пошкоджень, щоб вас потім не звинуватили в її псуванні. Також перевірте справність побутової техніки, яку залишають вам господарі. Все це повинно бути прописано в договорі.

Не бійтеся ставити питання! Чим більше інформації, пов'язаної з покупкою нерухомості за кордоном, ви отримаєте, тим більше шансів придбати у результаті будинок вашої мрії, який прослужить вам довгі роки