Комерційна нерухомість: на низькому старті

Підсумувавши "успіхи" ринку комерційної нерухомості в 2009 році, експерти галузі вже не замислюються над тим, чи надалі дешевшатимуть квадратні метри, наприклад, офісів або торгових площ

Один за іншим аналітики констатують: ціни почали рух вгору. Галузеві фахівці говорять про досягнення рівнем цін так званого критичного компромісу між розумним альтруїзмом і егоїзмом приватного гаманця. Адже на певному етапі падіння цін на будь-який продукт власник приходить до висновку: краще не продавати, чим віддати за безцінь. Живий приклад: селяни минулого року. При закупівельних цінах на молоко менше гривні сільгоспвиробники практично припинили здавати сировину. Дефіцит, що вийшов в результаті, підняв закупівельні ціни до прийнятних двох-трьох гривень за літр.

Попит і пропозиція - розрив росте

Комерційні площі - продукт іншого профілю, але цінова залежність у нього мало чим відрізняється. Згідно звіту консалтингової компанії Knight Frank, минулого року орендні ставки комерційних об'єктів знизилися на 58%, а об'єми нової пропозиції - на 27%. Тобто майже на третину. Чи може кожен третій бізнесмен, кожна третя компанія відмовитися від подальшого розвитку, розширення виробництва, поліпшення умов і т. п. у зв'язку з дефіцитом комерційних метрів? Звичайно, немає. Покупець залишився, як і попит, відійшовши на якийсь час убік, вивчаючи ринок. Проте вже сьогодні прихований попит перетворюється на реальний, посуваючи вартість комерційних приміщень у бік збільшення, говорять експерти ринку. Додатковим чинником тиску на ціни є і скорочення будівництва нових офісних площ. Так, за даними компанії Colliers International, в 2010 році буде побудовано на 20-40% менше офісних центрів, чим заявлено до введення в експлуатацію.

Cегодня площі комерційної нерухомості здаються по 10 долл. за кв. м (за даними Knight Frank). В порівнянні з 2008 роком, це майже даром. Якщо врахувати орендні ризики, витрати на ремонт і обслуговування приміщень, податки і, звичайно ж, бажання власника запрацювати, стане зрозуміло, що нижча ціна оренди, як і продажі, не буде. Починаючи з кінця 2009-го, ціновий вектор на ринку комерційної нерухомості упевнено закріпився у напрямі зростання. Вже в 2011 г. ставки оренди, за даними компанії Knight Frank, будуть рости на 10-15% в рік за рахунок відновлення попиту з боку нових компаній, що заходять на ринок. Експерти говорять, що сьогодні намітилася тенденція, коли комерційні компанії переходять від оплати орендних ставок до покупки офісних приміщень, користуючись низькою вартістю квадратного метра.

На думку аналітиків, вже сьогодні на ринку помітний ажіотаж, а в такій ситуації спрацює ефект натовпу, примусивши важ потенційний попит вистрілити, внаслідок чого різко зросте вартість квадратних метрів. Виграють ті, хто вже сьогодні купує приміщення за фактично мінімальними цінами. Але роблять це поки далеко не все. Більшість пасивно чекає, пережовуючи місяцями інформацію про можливість чергового обвалу цін на офісні метри. Адже спроби переконати покупця в можливому подальшому здешевленні офісних площ не припиняються. Це вигідно крупним інституційним інвесторам. Нерухомість - засіб, який захистить їх капітал від фінансових бурь, які ще належить пережити світовій фінансовій системі. Підтримуючи цей тренд, спекулятивний капітал до останнього умовлятиме всіх почекати ще трохи. Коли ж наступить зручний момент, конвертація паперового капіталу в нерухомість відбудеться дуже швидко. Комусь дістануться сливки, а іншим лише пахта.

Зростання цін на ринку комерційної нерухомості посилюється також з тієї причини, що за останні два роки на ринку не зафіксовано жодної інвестиційної трансакції, за винятком ряду взаємозаліків. Нових проектів закладено не було. Тобто запасу міцності у ринкової пропозиції немає. А значить, цінова пружина неодмінно вистрілить.

Переміщення є вже сьогодні, а різкого сплеску варто чекати найближчим часом, як тільки економіка країни піде на поправку. У 2009-му відбулася велика кількість змін в законодавчій сфері інвестування і будівництва. Зокрема набули чинності достатні прогресивні зміни в законодавство про планування і забудову територій. Був прийнятий пакет так званих антикризових законів. На думку радника юридичної компанії Baker & McKenzie Максима Сокирана, ці зміни ще не запрацювали повною мірою.

Зростання ВВП експерти прогнозують на рівні 3%. Директор компанії "Українська торгова гільдія" Віталій Жваво в своєму блоге на порталі Лiга. net пише: ".основным електоратом нового президента країни був робочий клас і люди з невеликими доходами. Тому активність у виконанні передвиборних обіцянок нової влади буде направлена саме в їх сторону. Державне сприяння промисловості підніме зайнятість населення. Сьогодні всі чекають від влади в першу чергу стабілізації ситуації в країні. Для комерційної нерухомості це величезний плюс - відчувши стабільність, люди стануть витрачати гроші".

На думку аналітиків, активність до покупок нерухомості сьогодні активно розігріває напружена ситуація навколо нестабільності основних світових валют, а також гривни. Передчуття недоброго штовхає багато бізнесменів купувати те, що не знеціниться, а також може давати прибуток. Комерційна нерухомість в цьому плані – найбільш відповідний ресурс для збереження заощаджень. Адже при правильному підході, вона може не тільки себе окупати, але давати постійний прибуток.

Російський чинник

З обранням нового президента України у нашої країни потепліли відносини з сусідами. А фортеця дружби автоматично вплинула на об'єм інвестицій, вкладених в економіку сусідньої держави. Експерти ринку нерухомості відзначають активність російського бізнесу, який, судячи з усього, вирішив першим отоваритися комерційними площами. Будь-яке хоч трохи престижне представництво компанії в іншій країні вимагає якісного офісного приміщення, в першу чергу - в столиці. Тому аналітики сходяться на думці, що серйозний ціновий ривок на ринку комерційної нерухомості в 2010 році відбудеться саме в Києві, хоча інвесторів цікавитимуть також і інші города-мілліонникі.

Окрім російського чинника, очевидним вже став і "донецький". З приходом нового президента східний бізнес забажав наблизитися до столиці – хтось просто переїхати, хтось розширити своє представництво, підсилити позиції в Києві. А це у свою чергу вже спричинило за собою активний пошук вільних комерційних приміщень для адміністративних або виробничих потреб.

Попит виріс, затверджують експерти ринку, як і вартість приміщень. На думку аналітика компанії Jones Lang LaSalle Марії Шкарпетіной, ринок комерційної нерухомості Києва в 2010 г. покращає завдяки тому, що інтерес інвесторів, девелоперов і орендарів до комерційної нерухомості сфокусирован саме тут. По-перше, Київ є діловим і політичним центром країни. По-друге, більшість гравців ринку вже адаптувалися до умов, що змінилися, і визначилися з подальшою стратегією свого розвитку. По-третє, пожвавився інтерес інвесторів, девелоперов і орендарів до комерційної нерухомості. Він як і раніше сфокусирован на столиці із-за менших ризиків, більшої прозорості і більшої кількості якісних об'єктів в порівнянні з регіональними містами України.

Вільних місць ставати менше

Вже в лютому, за даними Української торгової гільдії, змінилася тенденція зайнятості київських офісів. З 12 по 28 лютого рівень вакантності знизився до 11,58%. Це означає, що бізнес вже сьогодні скребе по засіках у пошуках вільних площ. За даними аналітиків, в останньому періоді спостерігалася стабільність на ринку офісної нерухомості, що пов'язане з остаточним завершенням президентських виборів.

Ще один аргумент, що пояснює нинішнє положення справ на ринку комерційної нерухомості, - подорожчання будматеріалів. На початку року, за даними "Агентства ринку будматеріалів", на тлі здешевлення обробних матеріалів почали дорожчати загальнобудівельні. Зокрема, підскочила ціна на лицьову цеглину і гранітний щебінь. З жовтня минулого року по січень 2010-го ціни виросли на 6%. Цього року, на думку експертів, щомісячне подорожчання складе 2%, тобто 10-12% за рік.

Все це говорить про те, що при зниженні вакантності офісних площ, дефіциті нової пропозиції, що росте, активній позиції компаній з східних областей України і ближнього зарубіжжя ціни на комерційну нерухомість будуть лише рости