Комерційна нерухомість Києва: привід для надії

Перший квартал 2010 року був не особливо багатий подіями на ринку комерційної нерухомості як в Києві, так і в Україні в цілому. Але якщо складський сегмент нерухомості у аналітиків оптимізму цього року не викликає, то підсумки перших трьох місяців на ринку торгової і офісної нерухомості вселяють в гравців ринку певні надії

Офіси

В першому кварталі 2010 року нова пропозиція професійних офісних приміщень в Києві склала близько 12 200 кв. м загальної площі, що орендується, а об'єм ринку офісної нерухомості досяг близько 1 млн.50 тис. кв. м, відзначають експерти компанії DTZ в Україні. Рівень первинної вакантності загалом по ринку неістотно знизився і досяг 16,9%.

У теж час аналітики компанії "Українська торгова гільдія" (УТГ) менш оптимістичні. За їх даними, до кінця березня - початку квітня рівень вакантності в київських офісах знову став рости.

Що ж до орендних ставок, вони, за даними DTZ, в цілому не змінилися в порівнянні з IV кварталом 2009 року і для якнайкращих приміщень залишаються на рівні $25-35 за кв. м в місяць (без ПДВ і експлуатаційних платежів).

Заступник директора, керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії DTZ в Україні Марта Костюк вважає, що з початку року можна відзначити деяке підвищення активності орендарів в офісному сегменті.

Торгові центри

В порівнянні з минулим роком, в першому кварталі 2010 року багато торгових мереж в сегменті фешн вже активніше розглядають експансію в Україні. Це пов'язано з тим, що результати 2009 року перевищили їх попередні очікування.

На ринку торгової нерухомості за підсумками I кварталу 2010 року найвдалішим аналітики називають січень. "Березень був не дуже хорошим: важ сезон весняних покупок перенісся на квітень", - заявив директор УТГ Віталій Жваво.

На даний момент, за даними УТГ, орендні ставки в київських ТЦ складають $57 за кв. м.

Також, протягом динаміки 2009 року, інтерес до ринку України з боку операторів гіпермаркетів і інших об'єктів у форматі big box залишається високим, що, перш за все, пов'язано з наявністю більшої кількості земельних ділянок на доступніших умовах.

У регіонах ринок стабільніший. Знаковою подією аналітики називають відкриття другої черги торговий-розважального центру "Кинг Крос Леополіс" в Львові. "Є хороші об'єкти, які підняли планку якості, але передумов для зростання там немає", - заявив В. Жваво.

Складський сегмент

В I кварталі 2010 року в Київській області був відкритий тільки один новий об'єкт складської нерухомості - спеціалізований складський комплекс "Айс-термінал" загальною площею близько 18 400 кв. м, говорять в DTZ. Таким чином, за станом на кінець I кварталу загальний об'єм ринку складської нерухомості в Київській області склав приблизно 1 млн.35 тис. кв. м (цей показник враховує складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення і мезонін).

Що ж до операцій оренди в сегменті складської нерухомості, в першому кварталі 2010 року ринок був неактивний. У 2010 році орендна ставка на складські приміщення в Києві і області повернулася до рівня 2000 року і складає 5-7 у. е. за кв. м. Про це заявила генеральний директор групи компаній FIM Оксана Елманова. Об'єм складських приміщень за підсумками 2009 року складає 1,2 млн.кв. м. у Києві і області.

Проте за даними DTZ, за станом на кінець I кварталу 2010 року загальнийринковий рівень первинної вакантності в сегменті складської нерухомості в Київській області склав 19,1% в порівнянні з 20,6% в кінці 2009 року.

У 2010 році змінився портрет споживача логістичних послуг. Так, якщо минулого року це були логістичні оператори, дістрібутори і рітейл, то в 2010 році на перший план виходить рітейл, зокрема продуктовий роздріб, і лише за ними слідують дістрібутори і виробництво.

"Нових споживачів на ринку немає і цього року не очікується, тому орендодавці готові на поступки і надання нових якісних послуг", - розповіла Про. Елманова.

Прогнози на поточний рік

Офісний сегмент

В DTZ чекають, що в сегменті офісної нерухомості до кінця 2010 року показники загального об'єму і структури ринку істотно не зміняться. В той же час вірогідним є подальше підвищення активності орендарів, а також незначне зростання орендних ставок ближче до кінця року.

Торговий сегмент

З крупних об'єктів до кінця року в Києві планується відкриття торговий-розважальних центрів "Sky Mall" і "Контіненталь". Проте ризик того, що відкриття ТРЦ "Контіненталь" буде перенесено на 2011 рік, залишається високим.

"Київ до кризи був одним з лідерів по орендних ставках в ТЦ, а зараз він займає передостаннє місце. Існують передумови до того, що ситуація зміниться вже до кінця року. Для якісних об'єктів до кінця 2010 року орендні ставки виростуть на 50%", - вважає В. Жваво з УТГ.

Складський сегмент

Загальна динаміка ринку складської нерухомості в Київській області, швидше за все, залишиться без істотних змін.

"Інвестувати в склади зараз невигідно, оскільки ставка капіталізації невелика і знаходиться на рівні 17%. Проте 30% від вартості товару складає вартість логістичних послуг. Саме тому в подальшій перспективі логістика може стати прибутковим капіталовкладенням. Ще одним позитивним моментом є те, що Україна є хорошою транспортною розв'язкою", - пояснює Про. Елманова