Класифікація торгових центрів України.

Розвиток професійної торгової нерухомості в Києві, а також і в регіонах України, ставить перед фахівцями питання, пов'язані з типологією і класифікацією об'єктів торгівлі.

Торговий центрв умовах формування нової системи обслуговування населення виникає необхідність класифікації і визначення типу (формату) існуючих об'єктів, а також об'єктів, що знаходяться на стадії проектування або будівництва. Ця необхідність стала особливо актуальною останнім часом, т. до. велика кількість об'єктів будується без певної концепції їх подальшого функціонування і розвитку, що у свою чергу створює проблеми майбутнім орендарям, а також і відвідувачам таких торгових центрів. Такий стан речей приводить до затягування термінів введення в експлуатацію об'єктів і збільшення дефіциту професійних торгових приміщень. Крім того, вважають фахівці компанії "Соцмарт", зараз, в кризовий період на ринку нерухомості, питання правильно розробленої концепції і диференціації об'єктів грає ще значнішу роль.

В цілому, при класифікації торгових приміщень повинні враховуватися наступні параметри:

* Місце розташування об'єкту;
* Зона дії, радіус доступності;
* Товарна спеціалізація;
* Основний споживач;
* Інфраструктура і сервіс;
* Паркінг;
* Управління будівлею, охорона.

За цими ознаками можна виділити наступні класи торгових приміщень:

1. Торгові комплекси, торговий-розважальні комплекси, торгові центри, мегамолли, гипермолли;
2. Торгові центри, гіпермаркети;
3. Супермаркети і універсами;
4. Салони, меблеві центри, техноцентри;
5. Універмаги, гастрономи, промтоварні магазини;
6. Павільйони, кіоски;
7. Бутіки.

Що стосується торгових центрів, то для них основними характеристиками є місце розташування, навколишня інфраструктура, а також формат об'єкту (внутрішня складова). Торговий центр, распо­ложенный в міському середовищі, знаходиться в хороших умовах вже пото­му, що відвідувачі можуть швидко дійти або доїхати до нього. Проте, в центрах міст коштує завдання вписатися в існуючі умови, ре­шить проблему з парковкою. Часто зустрічаються обмеження за розміром торгової площі: буває неможливо розмістити в центрі крупний об'єкт, який за площею забезпечуватиме тяжіння на рівні міста або регіону, або торгова площа буде недостатня для перс­пективных форматів роздрібних торгових мереж.

По фізичних харак­теристикам центри розділяються на відкриті і закриті, одноуровне­вые і багаторівневі.

За типом планування – залежно від характе­ра і розташувань основних торгових галерей і розміщення крупних орендарів основними планувальними схемами торгових центрів є:

* Лінійне планування подразумеваєт сумісне використання єдиної зони впорядкування не­сколькими торговими об'єктами, що примикають один до одного або знаходяться безпосередньо поряд.
* Кластерний центр – торговий квартал, включаючий несколь­ко окремих будівель, об'єднаних вулицями або пішохідними тротуарами.
* Г-образная планування, зазвичай з 2-мя або 3-мя основними, крупними орендарями.
* П-образне планування.
* Комплекс з внутрішнім розкриттям: компактна формою
будівля, в якій основний рух здійснюється з одного
центрального молу, з одним або декількома рівнями.
* Пасаж.

Основною комерційною ха­рактеристикой торгового центру вважається «корисна», принося­щая гроші від оренди площа. На заході цей показник визначається як загальна площа помеще­ний, зайнятих орендарями, до зовнішніх стін. Ефективність архітектурного рішення легко можна оцінити, прове­рив, яку частку «корисна» площа займає в загальній площі будівлі, і який відсоток доводиться на обществен­ные зони. У торгових центрах відкритого типу суспільні помеще­ния займають небагато чим більше 1% від загальної площі будівель, оскільки торгові вулиці і галереї, об'єднуючі магазини в єдиний архитек­турный ансамбль, знаходяться просто неба. У критих спорудах площа, що не здається в оренду, не повинна перевищувати 10-15%. Це пов'язано з тим, що існують різні орендні ставки для підприємств торгівлі, розваг, живлення і послуг, офісних по­мещений. Крупні орендарі платять за кожен свій квадрат­ный метр значно менше, ніж маленькі магазини.

Класифікація торгових центрів по концепції (спеціалізації і спрямованості):

* Універсальні – центри з широким і глибоким асортиментом
товарів і послуг. Такими торговим центрами в столиці, згідно дослідженню торгової нерухомості Києва, є «Алладін», «Європорт», «Містечко», «Метроград», мережа «Квадрат» і багато інших київських об'єктів (ТЦ і ТРЦ).
* Спеціалізовані центри товарів для будинку, технічні, автомобільні, Спеціалізація обес­печивает привабливість за рахунок глибокого асортименту товарів в якій-небудь категорії, але дуже вузька направлен­ность може бути вельми ризикованою, оскільки група покупате­лей обмежується. Частота відвідин узкоспециализирован­ного центру може бути невисокою. Явище, характерне для України, – утворення зон торгівлі побутовою електронікою, які у міру будівництва нових будівель переростають в спеціалізовані торгові центри. Власники мережевих магазинів кілька років тому стали дотримуватися стратегії розміщуватися поряд з конкурентами, і зараз на одній території може бути представлені декілька крупних сете­вых магазинів, як, наприклад, в Києві або Дніпропетровську. Що динамічно розвивається в останнє роки напрям – ав­томобильно-технические центри, де автомобільні салони поєднуються з магазинами запчастин і приладдя, з сер­висными центрами. Спеціалізовані торгові центри мо­гут бути розраховані як на роздрібних покупців (кінцевих споживачів товарів і послуг), так і на потреби­телей-профессионалов, і часто це додає їм додаткову стійкість. Приклади: «Киянка НОВА», «Навігатор» на Дружбі Народів, т. д. Будується, згідно базі заявлених ТЦ і ТРЦ Києва від "Соцмарт", «Домосфера», в квітні 2009 року вводиться в експлуатацію «Аракс».
* Центри моди, в яких представлені одяг, взуття і модні аксесуари. В основному, модні центри розташовуються в міській межі. При невеликих площах вони специализиру­ются в якому-небудь сегменті, а в крупніших будівлях факто­ром тяжіння є широкий асортимент. Модні цен­тры легше, ніж інші, працюють в багатоповерхових будівлях. Адже товари порівняно невеликі за розміром, легені і привле­кательные, до того ж на видалених ділянках і верхніх рівнях можна розташувати вузькоспеціалізований одяг (одяг великих розмірів, одяг для майбутніх мам, робочий одяг), тканини і комплекс послуг: ательє, салони дизайнерів, послуги для краси і здоров'я (перукарні, салони візажістов, мас­сажные салони і т. п.). Найбільш наближений до даного формату «Альта Центр».
* Центри розпродажів (діськаунтери) – явище, поки що не набуло великого поширення в Україні і країнах СНД. У Києві, за даними "Соцмарт", попыт­ка створити центр розпродажів колекцій модних дизайнерів була зроблена в торговому центрі «Макрос».
* Розважальні комплекси. У них може бути присутнім і торгова складова, але основна частка доводиться на мес­та дозвілля, розваг, спорту і активного відпочинку. За даними різних досліджень, середній вік відвідувача торгових центрів знаходиться в діапазоні від 18 до 35 років. Тому хороші перспективи мають поєднання торговою і розважальною со­ставляющей. У Києві розважальної складової володіє багато хто з торгових центрів, що діють, – Універмаг Україна, Більшовик, Караван, т. д. Практично у всіх заявлених комплексах передбачається розважальна функція. Домінуюча розважальна складова у недавно відкритого «Блокбастера» і «Ультрамарину». У регіонах з "развлекаловкой" в ТЦ поки йдуть справи гірше, не більше ніж у 10-12% об'єктів, що діють, є така складова. Але це питання часу, у більшої частини заявлених торгових центрів закладена розважальна функція. Варто також відзначити, що все частіше майбутні комерційні об'єкти є багатофункціональними ( і торгові, і офісні, і житлові, і розважальні площі - приклади в Києві: що будуються Парк Горького, Контіненталь ( Еспланада), Пори року, т. д. )

Останнім часом всі популярнєє стають такі формати торгівлі як супермаркет і гіпермаркет, як у складі торгового центру, так і у вигляді окремих об'єктів, що стоять. У Києві і інших крупних містах України, серед решти форматів торгової професійної нерухомості, супермаркети і гіпермаркети є один з найбільш розвинених напрямів.

Згідно загальноприйнятої класифікації супермаркет – магазин самообслуговування, що пропонує повний асортимент бакалійних і м'ясних продуктів, площею від 400 до 1 500 кв. м. Складські приміщення супермаркету займають від 250 до 600 кв. м. Ціни тримаються на рівні вище середнього. Асортимент продукції складається з 4 000 - 15 000 позицій.

Супермаркет класу преміум – супермаркет з дуже високим рівнем сервісу, торгуючий розширеним асортиментом делікатесів. Приклад в Києві – супермаркет «Фуршет Гурман» в Мандарин Плаза ( приклади в інших містах – супермаркети в Майдан City Centre в Кривому Розі і в Садах Перемоги в Одесі).

Гіпермаркет – дуже великий продовольчий і універсальний магазин з площею залу від 3 000 кв. м і площею складу від 1 000 кв. м. При цьому частка продовольства в загальному об'ємі продажів складає 60%. Гіпермаркет володіє поряд особливостей: спеціальна цінова політика, велика кількість власних виробничих цехів, широкий асортимент продукції, що містить 30 000 - 55 000 позицій.

Гіпермаркет, як окремий формат, може розрізнятися відповідно до специфіки асортименту. Останнім часом з'являється все більше спеціалізованих гіпермаркетів, торгуючих однією з таких асортиментних лав, як продовольчі, будівельні, меблеві, книжні, товари побутової техніки. Приклади в Києві: «Метро», «Окей», «Епіцентр», «Нова лінія», «Ашан», т. д.

Cash&Carry – магазин, торгуючий дрібним і середнім оптом для юридичних і фізичних осіб. Площа – 12–20 тис. кв. м. Асортимент – 20-40 тис позицій. Місцерозташування – далеко від центру, на перетині транспортних шляхів.

Порівняно новий для України формат молла. Молл (від англійського "mall" - алея) – велика, зазвичай, крита територія, на якій розташована безліч торгових підприємств і не вирішується в'їзд автомобілів. Основу молла, як правило, складає ряд крупних магазинів, званих якорями. Вони сполучені між собою критими галереями, в яких розташовується безліч невеликих магазинів, ресторанів, кафе, перукарень, хімчисток. Галереї замкнуті в кільце, по якому проходить покупець.

Останнім часом, жителі міст стикаються з браком невеликих продовольчих магазинів. Це створює дискомфорт, оскільки більшість людей не мають можливості відвідувати великі торгові центри щодня. Гастрономи радянського зразка в більшості своїй закрилися ще кілька років тому, а на зміну їм прийшли так звані «Магазини біля будинку». У Києві це "Фора", "Бумі маркет", в Чернігові - мережі "Квартал" і "Союз". «Зручний магазин» або «магазин біля будинку» – магазин самообслуговування або торгуючий через прилавок з площею 150-350 кв. м. який пропонує відпрацьований асортимент товарів повсякденного попиту. Часто працює за принципом 24/7, тобто цілодобово без вихідних і, навіть, у свята. Асортимент зручного магазина включає близько 4 000 найменувань продуктів, зокрема вино-горілчаних виробів, бакалійні товари і сиро-молочні продукти, і близько 1 000 супутніх товарів.

Також, росте популярність формату магазина при АЗС – це магазин при автозаправній станції, продуктовий магазин формату, що суміщає в собі, «зручний» і магазин з продажу автомобільних запчастин і моторних масел