Іпотечні прогнози, або чому іпотеки не буде ще три роки

Прогнозування в нашій країні, про яку б сферу життя не йшлося, річ невдячна. Я маю зважаючи на реальні прогнози, а не авторитетні точки зору «кон'юнктурних» аналітиків, які міняють свої прогнози, як тільки з'являється новий чинник або ситуація починає стрімко розгортатися в одному напрямі

За останні півтора роки одні і ті ж люди говорили спочатку про крах банківської системи, потім про нормальну ситуацію у вітчизняних банках. Прогнози по курсу мінялися раз в декілька тижнів, причому, як тільки долар починав дорожчати, то з'являлися фрази «наш прогноз 10 грн/поділ до кінця року», як тільки починалося зміцнення гривни, то прогнози різко мінялися до «7,5 грн. поділ з перспективою нижче 7».

Я не даватиму в своєму прогнозі по ринку іпотеки ніяких твердих значень, безальтернативних тверджень і так далі. Мої міркування будуватимуться на найбільш вірогідному сценарії розвитку на найближчі роки. Цей сценарій знаходитиметься між двома крайніми: від поглиблення кризи, згортання програми з МВФ, затягування кризи в світі, дефолта і безконтрольної емісії – до швидкого відновлення попиту на українські товари на світових ринках, політичній стабільності, повернення капіталів до України, відновлень світової економіки.

Отже, основні ключові чинники розвитку подій в наступні 3 року такі.

У найближчі 2-3 року іпотечні програми залишатимуться на рівні, який сформувався на кінець 2009 року. А саме:

* високі первинні внески (в основному 30-50%)
* висока вартість кредитів і короткі терміни видачі цих кредитів
* жорсткі вимоги по офіційних доходах позичальників.

Основними причинами такої ситуації є:

* відсутність дешевих ресурсів у банків. До кінця 2008 року більше 80% іпотечних кредитів видавалося в іноземній валюті (95% з якої - долари США). Банки отримували фінансування від материнських структур і вдавалися до боргового фінансування на зовнішніх ринках у валюті під невисокі відсотки (5-8% річних), видаючи кредити під 9-11% річних у валюті на внутрішньому ринку. При цьому гривневі кредити були дорожчими, і складали 16-18% річних. У 2010 році кредитування у валюті значно обмежене, дешевих ресурсів на зовнішніх ринках немає, фінансування материнськими структурами і рефінансування НБУ в основному прямує на вирішення поточних проблем з ліквідністю, на формування резервів під проблемну заборгованість. НБУ рефінансує банки під 15,5-17% річних, ставки по термінових депозитах коливаються в межах 18-23% річних. Відповідно, з маржей банку, вартість кредитів не опускатиметься нижче 22%;
* за допомогою високих первинних внесків банки страхують себе від знецінення застави. Після падіння цін на нерухомість по багатьом іпотечним кредитам банк не може закрити суму виданого кредиту і після реалізації застави. Високий первинний внесок страхує банк від падіння цін на нерухомість на величину внеску, тобто банки припускають можливе просідання цін ще на максимум 50%;
* відсутність довгих ресурсів. Більшість привернутих депозитів (150,53 млрд. грн. з 210,07 млрд. ) мають терміни до 1 року і передбачають вільний доступ до засобів. За наявності таких коротких ресурсів банки не можуть почати масову видачу довгих кредитів;
* якщо раніше банки брали в розрахунок всі доходи позичальників, то сьогодні до уваги беруться тільки офіційно підтверджені. Окрім цього до уваги приймається надійність робочого місця позичальника, а саме: у якій галузі він працює (як сильно ця галузь постраждала від кризи), як довго він працює в організації і на якій позиції. В умовах падіння реальних доходів і значної тінізації економіки виконати ці умови важко;
* валютні ризики не дозволяють активно переводити дешевші валютні ресурси в гривневі, оскільки ніхто не може точно спрогнозувати курс не тільки на тривалий період, а і на поточний рік;
* банки і далі матимуть проблеми в балансах з поганими кредитами і формуванням резервів під них ;
* зважаючи на політичну нестабільність, відсутність бюджету на 2010 рік і більшого дефіциту потенційного бюджету, прогнозувати ухвалення державних програм по фінансуванню доступних населенню кредитних програм не доводиться.

На більш-менш локризові рівні іпотечне кредитування почне повертатися до кінця 2012 – початку 2013 років.

Процентні ставки знизяться, а наскільки – залежатиме від рівня інфляції в країні. Оскільки основним ресурсом для кредитування будуть ресурси на внутрішньому ринку, ставка по депозитах орієнтуватиметься на показники інфляції, плюс 2-3%. У 2010 році інфляція прогнозується на рівні 10-12%, за умови того, що не проводитиметься сильна емісія під великий дефіцит бюджету. У 2011-2012 роках можна прогнозувати поліпшення ситуації в економіці України, ситуація на зовнішніх ринках капіталу також покращає, що дозволить уникнути крупного дефіциту бюджету (збільшення податкових надходжень, детінізація економіки, можливість рефінансування державних боргів). Слідством буде уникнення крупної емісії гривни. Також інфляцію стримуватиме відсутність сильного підвищення за тарифами ЖКХ, що було істотній інфляції, що становила, в 2009-2010 роках, потенційне зміцнення гривни, що здешевить імпортні товари. Зменшення долларізациі економіки дозволить НБУ ефективніше проводити свою монетарну політику, що підсилить можливості центрального банку впливати на рівень інфляції. Таким чином, можна спрогнозувати інфляцію на рівні 8-10%, відповідно депозити притягуватимуться по ставках 12-14%, при маржі банку 4-6%, вартість кредитних ресурсів складатиме 17-20%. Маржа зменшиться до таких значень із-за зниження ризиків (загальноекономічних, політичних, валютних).

Також можна зробити припущення, що із-за заборони змінювати процентні ставки за виданими кредитами практика плаваючих ставок стане популярною, що дозволить понизити банківську маржу унаслідок зняття ризиків, пов'язаних з процедурою зміни процентних ставок за кредитами, що діють. Ставки переглядаються раз на 3-6 місяців, що дозволяє банку більш оперативно міняти вартість кредиту, і при зміні у вартість кредиту також закладатимуться менші потенційні витрати банки на судові розгляди.

За умови стабільної і плавної ревальвації гривни, банки можуть почати переводити свої валютні ресурси в гривневі, що збільшить кількість пропозицій по довгих іпотечних кредитах, проте не зможе здешевити вартість позикових засобів через те, що банки закладатимуть валютні ризики в процентну ставку.

Первинні внески зменшаться, але повернення кредитів без первинного внеску маловірогідно. Ціни на нерухомість вже досягнуть свого дна, а відкладений попит і дефіцит штовхатимуть вартість вгору, що дозволить прогнозувати вартість застави з великою упевненістю, також ринок нерухомості стане більш ліквідним, ніж в 2009-2010 роках.

Підготовка до Євро-2012 принесе додаткові інвестиції в будівельну галузь, як з боку внутрішніх, так і сторони зовнішніх інвесторів, що дозволить будівельним компаніям відчувати себе упевненіше, і привертати ресурси під свої проекти, що додатково пожвавить ринок нерухомості.

Чекати підтримки з боку держави для здешевлення кредитів для населення і розвитку ГИУ не стоїть, оскільки вільних засобів в бюджеті не буде (причини – значні зовнішні виплати, фінансування проектів під Євро-2012).

Не варто забувати і про непередбачені обставини, яких може бути ще багато, як в Україні, так і в світі. Але, текст, який приведений вище, може служити якимсь орієнтиром, хай і що не претендує на абсолютну істинність