Інвестиції в нерухомість за кордоном: міфи та реальність

Завдяки кризі ми зробили приголомшуюче відкриття: нерухомість не завжди дорожчає, а іноді і падає в ціні

Завдяки дворічній кризі ми зробили приголомшуюче відкриття: нерухомість не завжди дорожчає, а іноді і падає в ціні. Причому від цього не гарантована жодна країна і жодне місто світу. Якщо до кризи інвестування в нерухомість уявлялося багатьом справою досить простим, то зараз приватні інвестори змушені виробляти стратегію і оцінювати ризики.

Не так швидко

Інвестиції в нерухомість все одно залишаються високонадійними, десь приблизно посередині між держоблігаціями і акціями. Але світова криза показав, що вкладення в нерухомість не можуть (та й не повинні) бути засобом швидкого заробляння грошей на збільшенні вартості об'єкта.

- Купуючи нерухомість, ви ніколи не можете бути впевнені у збільшенні її ціни, тим більше за короткий період часу, - говорить Ігор Індріксонс, директор департаменту зарубіжних інвестицій компанії IntermarkSavills. - Зате ви цілком можете прогнозувати свої доходи від здачі її в оренду. Ось підтвердження цьому непорушному фактом: під час кризи зарубіжні інвестиційні трасти нерухомості (REIT) втратили значну частину капіталізації, але доходи їх вкладників, одержувані від оренди, майже не впали.

Нерухомість взагалі не є високоліквідним активом, а в багатьох країнах до того ж швидкі продажу оподатковуються високим податком.

- Наприклад, податок на короткострокову прибуток у США може досягти 50% на федеральному рівні, а до нього ще може додатися податок на рівні штату, - констатує Алекс Лісневський, президент брокерської компанії Mercury Capital Group Inc. (Каліфорнія). - Інвестування в нерухомість, як і розставання із зайвою вагою, має відбуватися стратегічно і з довгостроковою націленістю.

Зміна віх

Звичайно, в різних країнах і для різних видів нерухомості різна і ліквідність нерухомості, і стійкість до зниження цін. У цьому сенсі криза розвіяла деякі міфи.

По-перше, міф про те, що найбільш високою ліквідністю має курортна нерухомість. «Справа йде якраз навпаки: при будь-яких катаклізмів в першу чергу потрапляє під удар саме курортна нерухомість, - стверджує директор департаменту елітної нерухомості компанії Knight Frank Олена Юргенева.

- Відпочинок, тим дорожчою, не відноситься до найбільш нагальних потреб, і на ньому в першу чергу починають економити. З іншого боку, як відомо, в кризу найвигідніші інвестиції - в себе, тобто у власну освіту. А тому в кризові періоди найбільш стійка так звана студентська нерухомість, тобто житло поблизу освітніх центрів. На неї завжди знайдуться орендарі ».

Другий міф - про те, що найбільш вигідні вкладення в нерухомість класу люкс. Тут знову ж ситуація зворотна: найбільший дохід дають інвестиції в недороге житло, яке користується масовим попитом.

- Краще купити 10 квартир в районі середнього достатку, ніж один будинок в дорогому районі, і намагатися здати його в оренду за суму, рівну доходу від 10 квартир. Якщо навіть три квартири у вас будуть вільні, ви все одно будете отримувати 70% потенційного доходу. А якщо простоює ваш крутий будинок, у вас буде проблема 100-відсоткової вакантності, тобто втрати доходу, - говорить Алекс Лісневський.

Втім, є й винятки з цього правила, і вони стосуються тих точок планети, нерухомість в яких представляє безперечну цінність.

- З початку року середні ціни на елітне житло Лондона виросли приблизно на 8%, - констатує директор департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton Катерина Тейн. - Преміальну нерухомість у столиці Великобританії досить просто здати в оренду і перепродати. Слід, однак, мати на увазі, що ті об'єкти, які затребувані у покупців, приносять не більше 5-6% річних. З іншого боку, високий дохід від оренди може принести нерухомість, яку складно перепродати.

І нарешті, третій розвіяний міф (і найбільш образливий для багатьох приватних інвесторів) - про те, що країни, що розвиваються (або відносно бідні регіони розвинених країн) з невисокими цінами на житло обов'язково покажуть високий зріст.

- Інвестиції в нерухомість ОАЕ або Болгарії принесли збитки інвесторам, які розраховували на зростання вартості своєї нерухомості, - констатує Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. - Наприклад, нерухомість у Болгарії переоцінена, багато забудовників відкладають реалізацію проектів через затовареності ринку.

Ряд девелоперських компаній стали банкрутами. У Болгарії, на відміну від більшості європейських країн, так і не сформувався достатній внутрішній попит на нерухомість, особливо на гірськолижну та курортну, яку будували в розрахунку на зростання економіки і зовнішній попит. Як наслідок, болгарська нерухомість сьогодні продається з істотним дисконтом.

Оцінка ризиків

У цій ситуації особливо важливо заздалегідь оцінити ризики інвестицій. «Є досить простий спосіб оцінити перспективи нерухомості в цій країні - за допомогою показника прибутковості від здачі в оренду, - говорить Станіслав Зінгель. - Дохідність від здачі в оренду - це відношення річного доходу від здачі об'єкта нерухомості в оренду до вартості цього об'єкта.

Якщо показник середньої прибутковості для конкретної країни перебуває в діапазоні 5-9%, то ринок нерухомості даної країни в цілому характеризується «справедливим» рівнем цін. 4% і менше - ринок нерухомості цієї країни переоцінений і, отже, ризикований. Якщо показник дохідності становить 10% і більше, то ринок нерухомості цієї країни недооцінений, що сигналізує про можливості для інвестицій ».

Наприклад, за даними, наведеними у звіті Global Property Guide за першу половину 2010 року, найвищі показники прибутковості в Європі у Македонії (9,91%) і Україна (9,09%), найнижчі - у Андорри (2,36%) і Монако (1,48%). Росія, до речі, теж внизу списку (3,45%).

Якщо ж мова йде про конкретний об'єкт, то можна скористатися послугами великого і заслуговує довіри банку. Причому абсолютно безкоштовно.

- Просто подайте заявку в банк на отримання іпотечного кредиту під конкретний об'єкт, - радить Олена Юргенева. - Якщо банк відмовиться кредитувати цей об'єкт, не варто його купувати навіть за наявності коштів. А якщо схвалить видачу кредиту, просто скажіть спасибі за виконану роботу.

Методом риби-прилипали

Щодня і щогодини величезна кількість нерухомості у світі набувають міжнародні інвестиційні трасти нерухомості. Природно, вони роблять це не під впливом сьогохвилинних емоцій, а на основі ретельного вивчення ситуації в конкретній країні. Приватний інвестор, маючи доступ до відкритої інформації (а діяльність цих фондів максимально прозора), може послідувати за ним і на цьому отримати серйозні дивіденди.

- Я наведу приклад конкретної угоди, яка принесла мені 450% прибутку за три місяці, - розповідає Ігор Індріксонс. - Уряд Бразилії давно заявляло про наміри профінансувати будівництво великої кількості житла економ-. Природно, на цьому мали злетіти акції великих забудовників дешевого житла. Але коли саме відбудеться виділення коштів, ніхто не міг сказати точно: може бути, через місяць, а може, через десятиліття.

І ось я читаю повідомлення про те, що один із найуспішніших інвестиційних трастів придбав значну частку акцій найбільшого бразильського забудовника. На наступний день я здобуваю акції цього ж забудовника. Через п'ять днів уряд Бразилії оголошує про початок фінансування.

А через три місяці зростання акцій будівельної компанії склав 450%. До речі, таке можливо тільки в такій країні, як Бразилія, де немає закону про інсайдерської інформації. При цьому пряма покупка нерухомості економ-класу в Бразилії була б повною дурістю: ви просто не змогли б її потім перепродати. Купівля акцій забудовника замість нерухомості як такий - приклад непрямого інвестування. Іноді ланцюжок буває і довше.

Наприклад, в Мумбаї також йде масове будівництво житла економ-класу, але там немає жодної будівельної компанії, яка б котирувалася на біржі. Зате є компанії, що виробляють цемент, які котируються на біржі, і на їхніх акціях можна було непогано заробити. Знову ж таки саме по собі дешеве житло в Мумбаї не представляє ніякої інвестиційної цінності.

До всього сказаного слід додати: якщо ви бажаєте інвестувати в нерухомість, припускаючи використовувати її і для власного проживання, то в силу вступають зовсім інші закономірності. Наприклад, вам подобається клімат Болгарії і ви збираєтеся проводити там частину року, звичайно, цілком логічно придбати там житло. Тільки треба заздалегідь мати на увазі, що здача його в оренду в інший час окупить в кращому випадку комунальні платежі