Голова "Київмiськбуду": ми маємо вибачатися перед людьми, якi залишаються без житла

"Розмови про падiння цiн шкiдливi. Припущення, що їх ми знизимо, призведуть до того, що людям доведеться записуватися на квартири. Їх не треба дурити. Потрiбне житло - треба купувати нинi, потiм буде тiльки дорожче".

Житло - одна з найважливiших потреб людини, i навряд чи попит на нього може колись зникнути.

Цей постулат часто використовують забудовники, щоб показати свою невразливiсть перед кризою i пiдкреслити перспективнiсть галузi. Новий голова "Київмiськбуду" Михайло Голиця не став винятком.

На чергових зборах девелоперiв Ukrainian Real Estate Club президент мунiципального холдингу знову нагадав ринку про вiдкладений попит i загрози, пов`язанi з обмеженням капiталовкладень у будiвництво.

Iз столичним будiвельним ринком вiн знайомий не за чутками. Поки один з фундаторiв "Київмiськбуду" Володимир Поляченко удосконалював своє дiтище i готував для себе шляхи вiдходу у виглядi отримання контролю над банком "Аркада", Голиця у КМДА курував питання забезпечення киян житлом.

При цьому посаду начальника головного управлiння житлового забезпечення мiськадмiнiстрацiї вiн обiймав з 1996 року до 2010 року. Усунути його з насидженого мiсця не вдалося навiть нестримнiй "молодiй командi" екс-голови КМДА.

До того ж, з призначенням Голицi на посаду голови правлiння "Київмiськбуду" закiнчилася ера впливу Леонiда Черновецького i на полiтику холдингу.

В серединi грудня вже мають бути вiдомi результати аудиту холдингу компанiєю Grant Thornton Ukraine. Для нинiшньої влади перевiрка дiяльностi попередникiв стає стандартною процедурою.

Однак навiть якщо канадськi аудитори виявлять серйознi зловживання, громадськiсть про це навряд чи дiзнається. Нiхто з нинiшнього менеджменту пiдприємства не хоче, щоб iнвестори хвилювалися. У будь-якому випадку, столична компанiя, хоч i з запiзненнями, але свої зобов`язання виконує.

Сам Голиця неохоче говорить про аудит, його бiльше турбують настрої потенцiйних клiєнтiв i показники столичного ринку нерухомостi.

Чиновник пам`ятає всi будiвельнi рекорди на нацiональному та київському ринках. Вiн без пiдготовки може назвати обсяги введеного в експлуатацiю житла у столицi за будь-який рiк.

Незважаючи на обiцянки уряду знизити собiвартiсть квадратних метрiв, керiвник "Київмiськбуду" вважає, що про це говорити рано. Його можна зрозумiти: вiн не хоче налякати споживача, який готовий купувати нинi. До того ж, покупцiв стає все менше.

Утiм, всi заходи держави щодо пiдтримки галузi Голиця схвалює. Кiлька разiв, вiдповiдаючи на запитання iз зали, вiн навiть грав роль "пiарника" програми доступного житла, на яке у 2010 роцi було видiлено 100 мiльйонiв гривень. Загалом на цi цiлi планується видiлити 230 мiльйонiв казенних гривень.

У 2009 роцi на таку ж програму асигнували 1,5 мiльярда гривень, i учасники ринку завжди знаходили привiд для критики подiбних iнiцiатив. Сьогоднi ж забудовники бiльш стриманi у своїх висловлюваннях, хоча сума вливань майже уп`ятеро менша.

Проте Голиця особливо не розраховує на державу, хоча холдинг i добудовує деякi об`єкти у рамках програми доступного житла. У нього є своє бачення ролi держави, банкiв та iнвесторiв у вiдновленнi галузi, не притаманне iншим забудовникам.

- Чи готовi результати перевiрки "Київмiськбуду" iноземними аудиторами?

- Робота завершилася 3 грудня, проте у них, за контрактом, ще є час на пiдготовку матерiалiв. Десь близько тижня.

- Щось вже вiдомо про ситуацiю з пiдприємствами-сателiтами холдингу, у яких начебто розмито частку власностi "Київмiськбуду"?

- Почекаємо. Через тиждень буде все вiдомо.

- Скiльки об`єктiв зараз будує холдинг?

- Зараз ми продаємо близько 100 квартир, введених в експлуатацiю. Решта 1 300 виставлених на продаж помешкань знаходяться у 22 будинках, зведення яких перебуває на рiзних стадiях. Недавно ми почали будувати об`єкт на вулицi Алма-Атинськiй i вже продали там близько 16 однокiмнатних квартир.

Навiть на тлi загального падiння попиту кiлькiсть проданих нами квартир в листопадi 2010 року перевищує результати жовтня 2010 року. Iнвестори позитивно сприймають змiни, якi вiдбулися в компанiї. Передусiм йдеться про повернення "Київмiськбуду" до комунальної власностi. Щомiсячно продаємо бiльше 100 квартир.

- Скiльки за 2010 рiк плануєте реалiзувати?

- Важко сказати. У 2010 роцi ми продали близько 1 300 квартир. Зараз готуємо ще десять будинкiв, щодо яких вже розробили проектну-кошторисну документацiю та отримали експертизу. Тепер визначаємося з тендерами, адже ми вже комунальне пiдприємство, яке пiдпорядковується територiальнiй громадi мiста.

- Чи є запiзнення за термiнами будiвництва об`єктiв?

- Так, ми порушуємо термiни. Не все гладко i гарно. Є багато проблем: економiчних, фiнансових, юридичних, проте це нiкого не цiкавить. Ми маємо вибачатися перед людьми, якi вклали кошти в будинки i залишаються без житла.

Є подекуди проблеми з гарячою i холодною водою, з лiфтами. Втiм, наша перевага у тому, що ми нi на одному об`єктi не зупиняли роботи. Ми виконуємо зобов`язання.

- Що робить компанiя для адаптацiї до кризових настроїв споживачiв?

- Що хочуть люди? Що вони можуть собi дозволити? Вони можуть купити однокiмнатну квартиру за 50 тисяч доларiв, трикiмнатну - за 100 тисяч доларiв. Я кажу про основну кiлькiсть споживачiв. Ми повиннi на це реагувати.

Що буде робити холдингова компанiя? Ми розробляємо проекти будинкiв, у яких однокiмнатна квартира - 47 квадратних метрiв, двокiмнатна - 52-60, трикiмнатна - 75-84. У нас цi проекти є. Сьогоднi можливостi людей, на жаль, такi.

- Якою є ситуацiя на первинному ринку? Чи є передумови для зниження цiн?

- Динамiка обсягiв капiтальних вкладень негативна. За дев`ять мiсяцiв 2009 року обсяг вкладених коштiв у будiвництво в Українi становив 35 мiльярдiв гривень, а за дев`ять мiсяцiв 2010 року - 31,9 мiльярда гривень. Про що це говорить?

Це говорить про те, що в майбутньому пропозицiя буде зменшуватися. Попит ростиме, i цiна буде зростати. У виграшi будуть стабiльнi компанiї.

В цiлому, на ситуацiю на ринку нерухомостi в 2011 роцi буде впливати позицiя уряду i рiвень виконання програми будiвництва доступного житла. Ми знаємо, що на рахунках Мiнрегiонбуду знаходиться 100 мiльйонiв гривень.

Серйозна боротьба буде вестися за зменшення собiвартостi. Уряд вживає серйознi заходи для спрощення процедур отримання дозволiв.

- Це означає, що у 2011 роцi цiни буде переглянуто?

- "Київмiськбуд" на столичному ринку продає житло вартiстю вiд 8,75 тисячi гривень до 16 тисяч гривень за квадратний метр. Є також проект за програмою доступного житла у Боярцi, там квадратний метр коштує 4,5 тисячi гривень.

У 2011 роцi, думаю, ми зможемо зменшити цiну на столичному ринку за пiдтримки держави до 7 990 гривень. (Йдеться про зменшення цiн на квартири, зведенi за програмою доступного житла, скористатися якою можуть лише черговики. - "ЕП").

Ми зробимо все для того, щоб цiни знижувалися. З бюджету мiста на соцiальну програму передбаченi серйознi iнвестицiї, якi будуть використовуватися за принципом 50 на 50. Вартiсть квадратного метра тут становитиме 4 тисячi гривень. Це дозволить збiльшити обсяги робiт i завантажити будiвельнi органiзацiї.

- Тобто така тенденцiя може бути характерною для всього ринку?

- Населення має бiльше сотнi мiльярдiв заощаджень - у холодильниках, скляних банках, якi вони забрали з фiнансових установ. По сутi, це вiдкладений попит.

Людей переконують, що буде комунiзм - все дешевшатиме. Я не кажу про черговикiв, яких в Українi 1,2 мiльйона, а в Києвi - 113 тисяч. Я про решту. Вони ж не зможуть купувати житло по 4 тисячi гривень за метр, а їх переконують, що буде ще дешевше.

Будiвельна галузь буде вiчною, бо вiчною є потреба в житлi. Народжуватимуться сiм`ї, дiти, вони будуть сходитися i розходитися. Сьогоднi закладаються передумови майбутнього "буму". Все вiдбувається циклiчно, мiй прогноз - у межах п`яти рокiв.

Ми пам`ятаємо кризу 1996 року, коли ми були повнiстю на "днi", i як ми пiднiмалися. У 1994 роцi побудували 406 тисяч квадратних метрiв, у 1996 роцi - 404 тисячi, у 1997 роцi - 416 тисяч, у 1998 роцi - 470 тисяч, потiм - 800 i кiлька рокiв - бiльше мiльйона. У 2008 роцi у Київ було побудовано майже пiвтора мiльйона квадратних метрiв житла.

В Українi найбiльший обсяг будiвництва припав на 1987 рiк - 21 мiльйон квадратних метрiв. У Києвi тодi звели 1 487 тисяч квадратних метрiв. Ми повторили цей показник у 2008 роцi. Думаю, через три-п`ять рокiв все повториться знову.

- А як же законопроект "Про мiстобудiвну дiяльнiсть", який передбачає суттєве спрощення дозвiльних процедур? За словами урядовцiв, вiн зменшить собiвартiсть на 20-30%.

- Цi розмови дуже шкiдливi. Припущення, що ми знизимо цiни, призведуть до того, що людям доведеться записуватися на квартири. Їх не треба дурити. Якщо в людини є потреба в житлi сьогоднi, треба купувати сьогоднi, потiм буде тiльки дорожче.

Стосовно законопроекту та заходiв уряду i парламенту. Є речi, якi серйозно впливають на собiвартiсть. Так, частину питань вже враховано - вiдрахування у мiськi бюджети знижено до 4-10%, однак є й iншi проблеми.

- Якi саме?

- Наприклад, прийняття в експлуатацiю комунiкацiйних мереж - це перший головний бiль забудовника. Iнженернi комунiкацiї, кабельнi лiнiї, магiстралi - що з ними робити? Нинi вони у нас, ми змушенi їх експлуатувати, охороняти i ремонтувати. I це питання, на жаль, уряд не вирiшує, а воно серйозно впливає на собiвартiсть.

Друге питання - технiчнi умови. У законi написано, що вони надаються у межах дiлянки або на її межi. Насправдi ж нас змушують будувати магiстральнi мережi до дiлянки, якi мають фiнансуватися з бюджету. Це теж впливає на собiвартiсть.

Третє. Змiни в законодавствi. Сьогоднi тiльки банки i фiнансовi установи мають право залучати кошти фiзосiб. Будiвельним компанiям цивiльне законодавство дозволяє застосовувати iншi правовi механiзми - фонди фiнансування, облiгацiї, застави.

Банки i фiнансовi установи є "гальмом". Вони не беруть вiдповiдальнiсть за фiнансування, не фiнансують з початку до кiнця, але беруть винагороду. На певних етапах будiвництва такi нарахування становлять 18%. При цьому фiнансовi компанiї по сутi є посередниками, якi нi за що не вiдповiдають. За все вiдповiдає забудовник.

- Тобто забудовник має продавати без посередникiв?

- Вiн i так продає. Я знаю багато компанiй, якi безпосередньо продають. Iнша рiч, що ми тодi повиннi чесно говорити: забудовник має вiдповiдати, вiн не має права створювати "Елiту-Центр". У законопроектi, який подається до парламенту, розглядаються варiанти притягнення до кримiнальної вiдповiдальностi за такi дiї.

Ми повиннi чiтко сказати керiвнику i головному бухгалтеру будiвельної компанiї, якi мають право пiдпису: кошти, якi залучаються для будiвництва, мають направлялися саме на цей об`єкт, а не на пiдготовку iншого. Якщо цього не зробиш - кримiнал. Я гарантую, що пiсля таких змiн жоден керiвник не захоче цього робити.

Чи врятували нас банки вiд "Елiти-Центр"? Нi. Знайшлися умiльцi, якi створили "кишеньковi" фiнансовi компанiї, вивели оперативний резерв i втекли.

- Втiм, експерти вважають, що без кредитування ринок швидко не вiдновиться.

- Неможливо оцiнювати роль банкiв у цьому процесi. У банкiв своя програма. Якщо взяти компанiї, якi ввели в експлуатацiю будинки протягом дев`яти мiсяцiв 2010 року, i запитати, хто з них отримав кредити, вони скажуть: "Нiхто".

Кредити банки давали тiльки своїм. Скажiть, хто може працювати пiд 18-27%? Iнша рiч, якби банки кредитували iнвесторiв. Я не кажу про 7%, хоча би пiд 12-13%.

- Не зовсiм зрозумiло: лiквiдує урядовий законопроект корупцiйну складову при отриманнi дозволiв чи нi? Чи зменшить вiн собiвартiсть?

- У законопроектi є конструктивнi речi. Яким вiн вийде з комiтету? Якi поправки зроблять депутати? Говорити про це можна буде пiсля пiдписання його президентом.

- Якi норми цього документа ви вважаєте спiрними?

- Наприклад, продаж дiлянки на аукцiонах. У законi "Про державний бюджет", який приймався в кiнцi 2009 року попереднiм урядом, записали, що всi вiльнi земельнi дiлянки будуть надаватися лише на аукцiонах. Хотiли як краще.

Що потiм виявилося? У селi магазин побудувати неможливо, бо треба проводити аукцiон. А хто бажає на аукцiон iти? Нiхто. Вже потiм зрозумiли, що потрiбно розробляти порядок.

- Ранiше земля видiлялася без аукцiонiв?

- Вiльнi земельнi дiлянки не видiлялися. Потiм "умiльцi" почали шукати варiанти - купували сараї або ставили щось подiбне до сараю на певну дiлянку i домагалися переведення у власнiсть через суди. "Умiльцi" ж у нас є!

- "Київмiськбуд" виконує будiвельно-монтажнi роботи у рамках реконструкцiї НСК "Олiмпiйський". Чому вартiсть усього проекту перевищує вартiсть будiвництва нового стадiону?

- Реконструкцiя завжди виходить дорожче за нове будiвництво. Утiм, сьогоднi новий стадiон не потрiбний. "Олiмпiйський" збудований 1924 року. Вже тодi там було футбольне поле 70 на 120. Реконструкцiя цього стадiону вiдбувалася чотири рази.

- А щодо вартостi?

- Цифра така, яка є. Там є державний контроль за витрачанням грошей. (Вартiсть робiт з реконструкцiї "Олiмпiйського" у Києвi становить 4,2 мiльярда гривень. Зведення "Донбас-арени" коштувало 400 мiльйонiв доларiв. - "ЕП".)