Договору оренди - реєструємо чи ні?

16 березня в силу вступив Закон № 1952-15, відповідно до нової редакції якого обов'язкової держреєстрації підлягають майнові права та обтяження на земельні ділянки та об'єкти нерухомого майна, розташовані на них

Стаття 4 цього Закону містить перелік всіх прав та обтяжень, які підлягають обов'язковій державній реєстрації. Але держреєстрація на нерухоме майно в порядку, визначеному Законом, буде здійснюватися з 1 січня 2012.
Крім цього залишається чинним наказ Мін'юсту України від 07. 02. 2002 N 7 / 5 "Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно". До цього нормативно-правовому акту Мін'юстом наказом № 1692 / 5 від 28. 07. 2010 року були внесені зміни, відповідно до яких держреєстрації підлягають не тільки право власності на нерухоме майно, а й інші майнові права. Ці зміни вступили в силу з 1 жовтня цього року. Перелік тих прав, що підлягають держреєстрації згідно з Тимчасовим положенням відповідає того переліку, який міститься в Законі № 1952-15. Однак, до 1 січня 2012 року таку реєстрацію будуть здійснювати всі ті ж БТІ. У той же час Законом реєстрація доручається органам державної реєстрації прав власності, які будуть підкорятися Мін'юсту.
Але залишається незрозумілим, чи повинна підлягати обов'язковій держреєстрації оренда житла. З метою вирішення цієї проблеми Мін'юст своїм Наказом від 13 жовтня 2010 року № 2500 / 5 затвердив Методичні рекомендації щодо державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлями або іншими капітальними спорудами (їх окремими частинами).
Грунтуючись на тому, що Цивільним кодексом України найм будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) і найм (оренда) житла врегульовані різними главами (58 і 59) цього кодексу, Мін'юст зробив висновок, що положення про держреєстрацію права користування ( найму, оренди) будівлею або іншими капітальними будівлями (їх окремими частинами) не стосується оренди житла. Але у випадку, коли нерухоме майно нежитлового фонду здається в оренду більше 3-х років - договір оренди підлягає держреєстрації.
Відповідно до статті 5 Закону № 1952-15 серед об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках, права щодо яких підлягають державній реєстрації, знаходимо також і житлові будинки. Оскільки законодавець вжив термін «права», а не «право власності», знову ж таки постає питання, чи не буде підлягати реєстрації та право оренди на таке майно. Однак, як вже зазначалося, Мін'юст вважає, що договори оренда житла не підлягають держреєстрації, а тому виникає питання щодо правильності трактування Мін'юстом сфери регулювання Закону № 1952-15.
Норма чинного Цивільного кодексу (стаття 811) зазначає, що договір найму житла укладається у письмовій формі і тільки договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Саме тому ні Законом № 1952-15, ні Тимчасовим положенням на сьогодні не передбачена державна реєстрація договорів оренди житла. Крім того, в Законі № 1952-15 і в Тимчасовому положенні є норма про те, що підставою відмови від держреєстрації є той факт, що заявлене право не підлягає держреєстрації. Такі договори не можуть реєструватися зацікавленими особами.
Загалом порядок держреєстрації, який передбачений як Законом № 1952-15, так і Тимчасовим положенням, є недосконалим. Тому на практиці його вкрай важко буде застосувати. З цієї причини, можливо, і добре, що орендарі житла свої договори реєструвати не будуть