Будівництво відновиться тільки після того, як виростуть доходи населення і знизяться апетити забудовників?

Прем'єр-міністр різко розкритикував Мінрегіонбуд. Микола Азаров висловив претензії до роботи відомства щодо об'єктів незавершеного будівництва.

Ще рік тому чиновники повинні були вивчити ситуацію з довгобудами, визначити ступінь їх готовності і за всяку ціну зрушити справу з мертвої точки. ЕкспертиРинку нерухомості впевнені, що будівництво відновиться тільки після того, як виростуть доходи населення і знизяться апетити звикли до надприбутківЗабудовників.

Скільки в країні об'єктів незавершеного будівництва, на якому етапі вони знаходяться і коли будуть здані в експлуатацію, досконально не знає ніхто.Є дані Держкомстату України, за якими недобудованими до цих пір вважається більше 18 тис. будівель і споруд. Є звіт Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства.В ньому заморожених будівництв 16 тис. Є претензії глави українського уряду - навіть ці об'єкти до кінця не проаналізовані, хоча профільне міністерство повинно було провести інвентаризацію ще в минулому році.

В Мінрегіонбуді критику не відкидають. Однак виправдовують свою необізнаність тим, що з початку року ринок нерухомості злегка пожвавився. Мовляв, будівництво відновилося майже на половині розпочатих до кризи житлових об'єктів.І хоча відновилося воно по-різному (десь у три зміни, а десь в три нетверезих будівельника), визначити ступінь готовності будівель проблематично.

Тим часом, за підрахунками незалежних експертів, тільки житлових квадратних метрів «зависло в повітрі» близько 16 млн.Це на хвилиночку 400 тис. повноцінних однокімнатних квартир. Що ж до здачі в експлуатацію, то «під ключ» зі змінним успіхом йдуть висотки столиці і, мабуть, Харкова, Дніпропетровська та Донецька.В інших регіонах (особливо в невеликих містах) - заморозки на будівництвах, незважаючи на спеку, тривають. Цю ситуацію знають усі за винятком чиновників.Тому уряд знову доручив Мінрегіонбуду завершити тривалий процес інвентаризації об'єктів незавершеного будівництва. Тепер крайній строк призначено на 1 серпня.

Кожному своє

Чим допоможе ця директива, експерти поки сказати не готові. «Це легальний процес боротьби між забудовниками за державні гроші, - переконаний глава Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.- Компанії, які з об'єктивних чи суб'єктивних причин опинилися в проблемній ситуації, розраховують, що держава вирішить їхні проблеми і виділить кошти, які спочатку повинні були знайти самі забудовники.Очевидно, що цих грошей вистачить лише на декількох щасливчиків. Звідси і галас, і палиці в колеса інвентаризації ».

Підходити до вирішення проблеми недобудов потрібно з іншого боку, вважають експерти.Перше, що необхідно з'ясувати, - це причину, по якій наша країна «обросла» закинутими будмайданчиками. Тільки потім можна пропонувати шляхи виходу з «недобудованої» ситуації.

«Проблема незавершеного будівництва існує на Україну тому, що немає інвесторів, які б вкладали гроші в новобудови, - аналізує президент Асоціації незалежних керуючих нерухомістю Генріх Людкевич.- А інвесторів немає з тієї простої причини, що будівництво багатоповерхових житлових будинків у нашій країні спочатку пішло проти класичної схеми розвитку - своїм і, як показала криза, хибним шляхом ».

За словами Людкевича, практика у всьому світі така: є девелопер, який за свої і залучені від комерційних структур кошти спочатку будує, потім здає в експлуатацію і тільки потім продає квартири, пишуть Известия в Україну.У нас цим займається ланцюжок з замовника, посередника, забудовника, агентів - всі вони, не вкладаючи ні копійки своїх грошей, отримують дозвіл на будівництвоІ починають продавати «повітряні» квадратні метри, хоча будівництво будинку знаходиться на стадії котловану.Таким чином, багатоповерхівка зводиться тільки за ті гроші, на які забудовнику скинулися приватні покупці. Правда, якщо до кризи схема працювала на ура серед спекулянтів і звичайних громадян, то сьогодні «ура» кричати нікому.

Туга за надприбутки

А тим часом великі інвестори найближчим часом в недобудовані об'єкти вкладати гроші не мають наміру. «Для цьогоПотрібно, щоб забудовники знизили свої апетити і спробували працювати на європейському рівні рентабельності, - говорить Олександр Бондаренко.- Навіть до кризи наші компанії з одного новобудови збирали урожай в 60-80%, у той час як у Європі нормальна рентабельність забудовників не перевищувала 10-5%.Сьогодні іспанські девелопери добудовують і продають житлові об'єкти в збиток, тільки щоб зберегти своє реноме. В Україні такий сценарій немислимий. ПокиЄ хоча б гіпотетична можливість отримати допомогу від держави, компанія буде тримати будівництво замороженим ».

Єдина надія на тих, хто, власне, фінансував запуск нинішніх недобудов. Тобто на населення України. Проте до того як люди понесуть гроші в заморожені об'єкти, має відбутися кілька важливих подій.

По-перше, потрібна впевненість у гравцях ринку. На думку Генріха Людкевича, гроші на завершення недобудованих висоток ходять по країні, але вони йдуть туди, де ризики мінімальні і є якісь гарантії повернення коштів.«У нас держава гарантує великі проекти, фінансовані іноземними інвесторами, а потрібно, щоб ці гарантії покривали також житлове будівництво, - вважає експерт.- Ні народ, ні приватна фірма сьогодні не погодиться купити недобудовану квартиру або офіс. Просто тому, що ніхто не підпишеться під тим, що гроші в будь-який момент можна буде забрати.Забудовники вже «кинули» українців на 18 млрд грн. І це лише приблизні підрахунки ».

Другим фактором пожвавлення будівництва повинен стати підйом економіки.Причому не зафіксований статистикою, а реальний, тобто зі збільшенням доходів громадян. «Ринок нерухомості першим входить у кризу і останнім виходить з нього, - стверджує Людкевич.- Тільки через час після того, як народ відчує потепління, ця динаміка стосуватиметься будівництва житла. Якщо в цей момент запустити лояльніПрограми кредитування і гарантувати людям надійність забудовників, маховик відновлення ринку розкрутиться сам собою ».СКІЛЬКИ В КРАЇНІ недобудованих будинків