Будівництво котеджу «з нуля»

Будівництво заміського будинку з нуля – довгий і клопітливий процес. Часто він таїть в собі безліч нюансів, тонкощів і підводних каменів, які «спливають» тільки тоді, коли ви з ними зіткнетеся. Щоб не створювати собі зайвих проблем на кожному кроці до організації заміського житла, необхідно «озброїтися» основними правилами рішення найпринциповіших питань

Основні етапи будівництва котеджу "з нуля"

Покупка ділянки

Якщо ви вирішили побудувати собі котедж, то починати роботу в цьому напрямі варто з вибору ділянки. Його розміри, розташування і характеристики залежать від завдань будинку і ваших потреб. Велику роль у виборі землі грає призначення котеджу – ви житимете в нім постійно, або приїжджати на вихідні, а також склад сім'ї і рід занять її членів. Від цього залежать вимоги до параметрів будинку, розташуванню і інфраструктурі ділянки. При розгляді варіантів обов'язково звернете увагу на такі моменти:

* транспортна розв'язка

* наявність інфраструктури (магазини, аптеки, СТО)

* наявність поряд лісу

* віддаленість від галасливих автомобільних трас і промзон – заміський будинок будується для того, щоб уникнути міської суєти

* геологічні особливості ділянки

* екологічна чистота – пам'ятаєте, що на цій території будуть рости ваші діти або внуки. Поцікавтеся у місцевих жителів, чи не розташовувався раніше на даній місцевості хімічний завод або місце утилізації радіоактивних речовин. Уникайте ділянок з розташованими недалеко мовними могутніми радіостанціями або високовольтними лініями електропередач.

* добросовісні сусіди – щоб уникнути неприємних моментів, які можуть відбутися на вашій території під час відсутності

* наявність в населеному пункті газу, електрики і водопроводу. Дізнайтеся наскільки далеко від ділянки прокладені комунікації. Офіційно провести їх тільки для вас на велику відстань буде дуже дорого - один проект і матеріали обійдуться в десятки тисяч доларів. Як альтернативу газу можна використовувати опалювальні системи що працюють на мазуті або дизельному паливі, але витрати на таке опалювання будуть приблизно на 50-90 відсотків дорожче за газ. Джерела електроенергії також можна застосовувати альтернативні, але вони менш надійні, чим централізоване енергопостачання

* наявність на ділянці заритого металобрухту, залишків старого фундаменту. Якщо ви виявите подібне сміття, врахуйте, що очищення ділянки вам може обійтися у великі гроші і зажадає багато зусиль.

Розмір ділянки залежатиме від ваших планів по його облаштуванню. Якщо ви маєте намір посадити поряд з будинком сад або спорудити дитячий майданчик, то вам необхідна площа більше 10 соток, якщо запланований котедж і мінімальне оформлення (клумба, фонтан), то достатні 8 соток. Зрозуміло, чим більше розмір ділянки, тим більше у вас можливостей для комфортного облаштування двору.

Ще на етапі покупки ділянки потрібно мати уявлення про ті проблеми, які можуть виникнути навіть при далекій перспективі здачі будинку в експлуатацію. Щоб в процесі будівництва ви не виявили неприємних сюрпризів, порадьтеся з фахівцем про склад грунту. Якщо місцевість навесні затоплюється, то мабуть, що для укладання фундаменту доведеться прикласти масу зусиль. Крім того, непрохідне болото у дворі і на вулиці – сумнівне задоволення.

При виборі землі для будівництва котеджу також звертайте увагу на рельєф і відповідність місцевих пейзажів архітектурі вашого майбутнього будинку.

Якщо ви вибрали ділянку і мають намір його купити, обов'язково перевірте «чистоту» документів попереднього власника на землю. Для цього вам необхідно привернути грамотних юристів, які забезпечать юридичну підтримку операції, як на початковому етапі покупки земельної ділянки, так і при подальшому супроводі її з оформленням і державною реєстрацією договору купівлі-продажу.

Отримання дозволу на будівництво

Дозвіл на будівництво ви можете отримати в державному архітектурно-будівельному контролі України (Госархстройконтроль). Такий дозвіл є юридичним документом, що засвідчує право замовника (забудовника) і генпідрядника на виконання будівельних робіт, а також їх фінансування, підключення об'єкту до інженерних мереж, видачу ордерів на земляні роботи.


Для отримання дозволу на будівництво ви повинні надати інспекції Госархстройконтроля по місцю розташування ділянки такі документи:

* заява власника ділянки

* документ, підтверджуючий право замовника на власність земельної ділянки

* дозвіл місцевій державній адміністрації на будівництво об'єкту

* затверджену проектний-кошторисну документацію і висновок місцевого органу у справах містобудування і архітектури про узгодження проектної документації;

* наказ генпідрядній будівельній організації про призначення виробника робіт і загальний журнал робіт

* наказ замовника про призначення працівника технічного нагляду з його підпискою

* наказ проектній організації про призначення авторського нагляду із зобов'язанням представника авторського нагляду і журналом авторського нагляду в двох екземплярах

* копії будівельного генерального плану в двох екземплярах, узгодженого органом у справах градостр.

Звернете увагу, якщо в процесі отримання дозволу на будівництво з вас зажадають документи, не вказані в переліку, ви сміливо можете подавати на інспекцію до суду, оскільки такі дії визнані незаконними.

Інспекція госархстройконтроля розглядає документацію протягом місяця, після чого дає дозвіл або відмову в будівництві. При позитивному рішенні вам видається дозвіл на виконання будівельних робіт з вказівкою терміну його дії, основних етапів робіт, найменуванням генпідрядника, організацій, що здійснюють авторський і технічний нагляд. У загальний журнал робіт, журнал авторського нагляду, один екземпляр будгенплану і записку пояснення ставиться штамп про реєстрацію об'єкту.

Проектування

Проект котеджу визначає первинну вартість об'єкту, його зовнішній вигляд, розташування і пр. Завдання на проектування складається спільно з фірмою, яка робитиме згодом проект, воно включає кількість приміщень, їх площу, якість і пр. Замовник повинен надати початкові дані: містобудівні планувальні матеріали і топографічні плани, технічні умови (ТУ) на підключення до інженерних мереж, висновки щодо інженерно-геологічних, гідрологічних, екологічних умов території, матеріали про забудову, що існує на ділянці, і пр. залежно від індивідуальних умов майданчика. Найважливіша складова початкових даних - архітектурно-планувальне завдання (АПЗ). Його замовник отримує в місцевих органах архітектури і містобудування. У АПЗ указуються вимоги до будівлі і його розташування на ділянці, наказують узгодження з певними організаціями і необхідність проходження експертизи.

Зібрати таку інформацію і затвердити – справа задоволена морочливе. Тому в цілях економії часу і грошей, краще звернутися у фірму, яка цим займається. Часто такі послуги надають компанії, які займаються і проектуванням, і пошуком підрядчика.


Є дві основні стадії проектування: "проект" і "робоча документація". Перша практичного навантаження не несе, вона потрібна для затвердження. Для будівництва потрібна робоча документація. Проект узгоджується і проходить експертизу, а робоча документація містить більший об'єм інформації і перевіряється при здачі об'єкту в експлуатацію.

Затверджувану частину готує проектувальник. Вона складається з скороченої записки пояснення, кошторисної документації, розділів по організації будівництва і екології і ряду креслень: по генеральному плану, принциповим архітектурним, конструктивним і інженерним рішенням з урахуванням містобудівних вимог і т. п. Необхідний також паспорт фасаду.

Завдання експертизи проекту - перевірити дотримання нормативів, наявність всіх необхідних узгоджень. Окрім цього, експертиза містить 5 розділів: протипожежний, санітарно-гігієнічний, екологічний, по охороні праці, по енергозбереженню. Після її проведення ви вже не можете вносити серйозні зміни до проекту, а якщо дуже захочеться, доведеться все переробляти спочатку. Якщо проект пройшов експертизу, то твердження здійснюється виключно на підставі її позитивного висновку.

Вибір будівельної організації

Вибір підрядчика – один з найважливіших етапів в будівництві. Від цього залежить, в якому будинку ви житимете, наскільки він буде комфортним і довговічним. Крім того, кожне рішення прийняте підрядчиком позначиться на вашій кишені.

Щоб уникнути всього клопоту, пов'язаного з будівництвом, звертайтеся в компанії, які беруть на себе важ цикл робіт і будують «під ключ». У такому разі вам не доведеться піклуватися про будматеріали, шукати фірми, які займаються водопостачанням, опалюванням, будівництвом басейнів, дизайном ландшафту і т. д.


Щоб вибрати найбільш відповідального і добросовісного підрядчика, вам потрібно максимально добре ознайомитися з роботами і ступенем компетенції фірми-кандидата. Отримати докладнішу інформацію про компанію можна таким чином:

* Ознайомтеся з портфоліо і обьектамі, які веде фірма в даний час

* Оціните рівень проблем, що вирішуються їм на об'єкті в процесі будівництва. Необхідно переконатися, що кандидат дійсно здатний запропонувати важ спектр будівельних послуг, узяти на себе важ об'єм будівельних робіт і звільнити вас від необхідності контролю

* На початковій стадії переговорів оціните плановані витрати з урахуванням таких критеріїв як планована площа будинку, використовувані будівельні матеріали і рівень обробки

* З'ясуєте у потенційного підрядчика ті чинники, які можуть позначитися на остаточній вартості будівництва котеджу і оціните його підхід.

* Поцікавтеся відгуками про роботу цієї компанії.

Дотримання цих простих правил допоможе вам не помилитися у виборі підрядчика для будівництва.

Будівельні роботи можна розбити на декілька етапів:

* Підготовчий етап – досить маловитратний за часом. Як правило, займає від трьох днів до двох тижнів. Включає розчищення ділянки, підготовку землі - видалення рослинного грунту під будівництво будинку і т. п.

* Нульовий цикл подразумеваєт пристрій фундаменту і підвод комунікацій. Займає від тижня до місяця, залежно від складності робіт, геологічних умов, кількості робочих і техніки. Необхідний час на "вистоювання" фундаменту - 20-24 дні.

* Будівництво будинку ("коробка" і перекриття). Цегляну "коробку" можна зібрати за термін від декількох місяців до напівроку, з дерев'яних брусів професійна бригада збере за два-три тижні. Терміни залежать від складності проекту, досвіду і кількості робочих.

* Пристрій крівлі. Терміни монтажу крівлі також залежать від вибраного матеріалу і складності покрівельної конструкції - як геометричною, так і безпосередньо самого "пирога", включення мансардні вікна і т. п. Пристрій крівлі може зайняти від декількох тижнів до 1-1,5 місяця.

* Зовнішні (фасадні) і внутрішні обробні роботи. Перш ніж приступати до цих робіт, рекомендується дати будинку час "устоятися", оскільки він дає усадку. За один сезон можна побудувати "коробку", а за наступний - організувати обробку. Ці роботи найбільш ємкі за часом - від напівроку до року, а деколи і більше.

* Облаштування ландшафту. Завозити родючий грунт, замовляти і висаджувати рослини фахівці рекомендують після завершення будівельних робіт.

Після завершення будівництва об'єкт слід зареєструвати в БТІ, надавши для цього цивільний паспорт власника будинку, документи, підтверджуючі власність і технічний паспорт будинку.

Ці нескладні правила допоможуть вам правильно розрахувати свій час і послідовність дій. Таким чином, ви будете позбавлені від зайвої тяганини і безлічі проблем, пов'язаних з класичними питаннями «хто винен» і «що робити»