Warning: file_put_contents(): Only 0 of 682 bytes written, possibly out of free disk space in /projects/base/www/kohana/system/core/Kohana.php on line 534

Абсурд триває: продавці ходять на перегляди один до одного


У Києві вже немає ринку житла. А є не зовсім чесний базар, де армія продавців намагається «надути» покупців, кількість яких ледве чи не в 10 разів менше. Такого в столиці не було давно

Навіть у 2006-2008 рр.ринок був, житло продавалося і купувалося, торг від заявлених цін найчастіше не перевищував символічних 1-2%, і то лише в рідкісних випадках. В основній масі квадратні метри реалізовувалися за допомогою своєрідних міні-аукціонів - хто більше і швидше заплатить.

Зараз ринок нерухомості столиці - це величезний театр абсурду. Важко уявити собі величезний супермаркет, в якому всі на місцях, та усміхнені продавці, і обслуговуючий персонал і недешеві рекламні вивіски, ось тільки покупців майже немає. Саме так виглядає зараз ситуація з купівлею-продажем житла в Києві та інших регіонах країни.

У замкнутому колі

Короткостроковий весняний сплеск купівельної активності швидко пройшов. Продавці, ріелтори і представники найбільших будівельних компаній зітхнули і почали чекати традиційного осіннього пожвавлення, потираючи руки і завчасно підраховуючи на калькуляторі очікуваний прибуток, не забувши підняти ціни на і без того незатребувані метри.

Але восени нічого не сталося. Спантеличені продавці, намагаючись зрозуміти, що ж тут не так, зробили дещо несподівані неординарні кроки.

Самі продавці-обмінники в принципі не проти зниження цін на ринку, але тільки не на шкоду собі, т. е. вони згодні знижувати ціни лише після того, як знизяться ціни на купується ними житло. Виходить своєрідне замкнене коло, тому що мало хто з продавців-обмінників готовий ризикувати, першим знизивши ціни, адже отриманих при продажу грошей може не вистачити в процесі поліпшення житлових умов.

Саме тому рівень цін на ринку залишається високим, а кількість угод - невелика.

Індекси-дезінформатори

Не сприяє нормалізації ситуації на ринку і поведінка продавців, а також їх представників - ріелторів при розміщенні пропонованих до продажу об'єктів у базі даних спеціалізованих рекламних видань. Вони все ще сподіваються знайти «товстий гаманець», який бажає смітити грошима, тому ціни на квадратні метри часто виставляються без урахування реального попиту, «зі стелі» або в надії на диво, коли бульбашка на ринку почне знову надуватися прискореними темпами.

Треба сказати, їх надії абсолютно безпідставні. Дива не буде. Неінноваційних економіка в найближчому майбутньому на високих оборотах не запрацює, розкрадені за десятки років мільярди до бюджету не повернуться, офшори не ліквідуються, дороги самі не побудуються, інфраструктура не відновиться, вареники самі скакати в рот не будуть, в найближчі роки долар до 5 грн. не опуститься, а ціна квадратного метра на столичних масивах до 3 тис. у. е. не знизиться.

Окремо необхідно підкреслити непрофесіоналізм і жадібність деяких представників агентств нерухомості. Ці ріелтори намагаються просто провести нечисленних потенційних покупців, випадково «заблукали» на ринок нерухомості столиці. Наприклад, при прозвоне одного з квартирних варіантів ми зіткнулися з тим, що рієлтор назвав ціну за банальну «стометрівку» в одному з новозбудованих будинків лівого берега в 250 тисяч доларів. Відчувши, що потенційний покупець різко втратив інтерес до подальшого спілкування, працівник агентства тут же «скинув» із заявленої ціни 50 тисяч, пояснивши колишню ціну простий застереженням.

Марність багатьох ріелторів саме для покупців (комісійні вже треба б брати тільки з продавців) полягає в тому, що в даний час ніяких надзусиль для поповнення бази даних докладати не доводиться, перелік пропозицій на продаж і так переповнений. До слова, непомірно зросла в останні місяці і кількість пропозицій з продажу нежитлових приміщень. За підрахунками експертів, кількість об'єктів комерційної нерухомості, виставленої на продаж, зросла більш ніж на 25% лише за вересень 2010 р.

Але замість того, щоб спробувати знайти баланс попиту і пропозиції, спробувати «склеїти» якісь ланцюжки при купівлі-продажу квартир, агенти банально вичікують у розрахунку на черговий «товстий гаманець». Таким чином вони намагаються зшити несшіваемое - розрив між завищеними бажаннями продавців і обмеженими можливостями покупців української нерухомості.

Таким чином, багато рієлтори, виключаючи представників деяких великих агентств столиці, які не бояться говорити і писати правду, ще більше погіршують стагнацію ринку, а нечисленним покупцям в кращому випадку просто не приносять користі.

Ускладнюють ситуацію на ринку та аналітичні відділи багатьох інтернет-порталів, які замість чесного роз'яснення кон'юнктури ринку просто виводять «середню температуру по лікарні», т. е. публікують якусь усереднену вартість київського квадратного метра. Користь від таких публікацій вельми сумнівна, адже усереднені індекси просто вводять в оману тих самих продавців і покупців.

Графіки цінової динаміки виводяться виходячи із загальної кількості квартир, виставлених на продаж по м. Києву в окремо взятій базі. Але адже чи не 90% заявлених до продажу квартир, будинків, земельних ділянок та нежитлових приміщень - це інформаційне сміття (з цінами, виставленими зі стелі), який і не дає цінових індексів «впасти» з небес.

І тільки автори близько 5-10% оголошень своєю ціновою політикою висловлюють не бажання «знайти лоха», а спробу продати свій об'єкт в стислі терміни за адекватними, відповідним станом ринку цінами. Більш того, як стверджують все ті ж представники одного з найбільших і, можливо, одного з найоб'єктивніших агентств Києва, нечисленні реальні угоди укладаються за цінами, в середньому на 23,6% нижче заявлених до продажу.

Покажемо це на конкретних прикладах. Для цього просто порівнюємо базу пропозицій одного з самих затребуваних і розкручених видань столиці (всі, звичайно ж, розуміють, про який саме «потолстевшая» останнім часом виданні йдеться) за серпень і жовтень поточного року.

Завчасно відкидаємо в сторону інформаційне сміття про об'єкти, які місяцями намагаються реалізувати за позахмарними цінами і які в недалекому майбутньому не мають жодних шансів продатися (таких оголошень - маса). Візьмемо лише близько 10% найбільш адекватних оголошень з цінами нижче ринкових. Так ось, в більшості своїй по таких об'єктах ми спостерігаємо різко спадну динаміку, яка як раз і досягає значень в мінус 5-6% по вторічке за останні місяць-два. Саме завдяки такій динаміці вхідний квиток на ринок нерухомості Києва (т. е. вартість найбільш неякісного, але одночасно і найдешевшого житла - готельок на масивах) знизився майже на 5 тисяч доларів.

Якщо ще в серпні міні-квартирки в спальних районах пропонувалися в основному по 39-40 тис. дол. , То зараз виставляються пропозиції і по 35-37 тисяч з невеликим торгом при прозвона.

Якщо влітку стартова ціна типового небагатого і непоказного житла на масивах лівого берега, як правило, 49-55 тис. дол. , То зараз можна знайти пропозиції «повнометражки» і за 44-45 тисяч тих же доларів.

Ще більш змарніло в ціні найбільш переоцінене, так зване якісне житло (яке, звичайно ж, таким можна назвати з певною натяжкою). Якщо влітку однокімнатні квартири у відомчих цегляних будинках лівобережжя (поряд з метро) коштували 100-120 тис. дол. , То зараз рідко, але прослизають пропозиції таких однушек і по 83-85 тисяч. Невеликі троячки в таких будинках (теж біля метро) «схудли» з 200-230 до 170 тисяч (ще влітку за такою ціною намагалися «впарити» двушки в аналогічних будинках), але і за такими цінами їх ніхто не бере. Доходить до казусів: у багатьох «радміну» (на сленгу ріелторів добротні відомчі будинки) в даний час одночасно виставлено на продаж відразу по три-чотири троячки, плюс пара-трійка однокімнатних і двокімнатних. Однак угоди з них мінімальні, адже часто в сусідніх будинках на продаж виставлені багато десятків квартир в новобудовах, ціна квадратного метра в яких значно нижче, і тим не менше їх також не можуть продати будівельні компанії.

Ще один важливий момент. Як визнають ріелтори, на ринок потроху просочується «інвестиційка». Продавці розуміють, що здача в оренду - досить клопіткий бізнес, а окупність об'єкта через 20 -
25 років виходить за рамки здорового глузду, тому й намагаються «скинути» інвестиційні об'єкти, поки є невеликий шанс продати за досить високими цінами.

Що стосується ринку новобудов, то погода на ньому як і раніше похмура. Багато об'єктів Києва якщо й розморожені, то чисто формально, і на відповідних гілках форумів нерухомості «інвестори» лише мляво перелаюються, «незлим тихим словом» згадують власників компаній і кучкуються для подачі позовів до судів. Продати таку «інвестицію» практично нереально.

Більш щасливі колеги досить мляво, але продовжують рухатися до фінішу, т. е. до здачі об'єкта в експлуатацію, хоча і з немислимими порушеннями термінів здачі. Продати таку нерухомість теоретично можна, але важко. В одному з потужних комплексів новобудов лівого берега, з тих, що вже під дахом, але поки що без документів, де покупці погано-бідно, але приступили до ремонту власних апартаментів, ціна, декларована забудовником, становить 1500 у. е. за кв. м.

І хоча в більш-менш порівнянних за якістю або навіть гірших (оскільки мова все-таки йде про морально застарілому житло 70-х років минулого століття) квартирах, в горезвісних «радміну», ціна сягає 2500 у. е. за метр - не купуються ні ті, ні інші.

Реальна ціна на деякі об'єкти в новобудовах впала за останні місяці на 15-25%. Саме за такою (більш низкою, ніж у забудовника) ціною почали вкидатися квартири на ринок житла інвесторами, які чекали підвищення ціни до моменту завершення будівництва, але дочекалися зворотного - при ціні забудовника в 1500 у. е. за квадрат, власники куплених апартаментів не завжди успішно намагаються продати їх за 1100-1300 тис. дол. за той же квадратний метр.

Упав і фірмовий київський індикатор, нижня цінова планка на невеликі двокімнатні сталінки на Інститутській в серці Липок вперше за багато місяців впала нижче за позначку в 200 тисяч доларів. І схоже, там до дна ще дуже-дуже далеко, оскільки значна кількість квартир місяцями «висить» у базах даних без особливих рухів.

Замість осіннього пожвавлення продавці отримали осіннє гальмування ринку.

Віртуальні мільйонери

Об'єктивності заради зауважимо, що цінова планка на квадратні метри в елітних будинках преміум-класу не впала навіть у нецентральних районах столиці. Там все як і раніше, нудно і дорого.

За звичайну двушку у висотці з видом на жваву магістраль біля станції метро «Лівобережна» з вас запитають вартість невеликої вілли з басейном в одному із затишних європейських містечок. До всього цього наш невибагливий покупець уже звик, тому й виставляються порівняно невеликі 80-90-метрові двушки в таких будинках за ціною не менше 200-220 тисяч у. е. без ремонту.

Очевидно, по-справжньому багатих в країні не стало менше, і грошей у них як і раніше кури не клюють. Хоча кількість таких покупців, звичайно ж, у відсотковому відношенні незначно, тому погоди на ринку житла вони не роблять.

Безгрошів'я рядових покупців

Схоже, намагання продавців, рієлторов і піар-менеджерів будівельних компаній влаштувати осіннє зростання цін розбилися об безгрошів'я рядових покупців. Надії продавців руйнуються, а попереду довга «голодна» зима.

Остання спроба провести недорогу рекламну кампанію у ЗМІ під назвою «українська нерухомість - сама недооцінена в Європі» провалилася і викликала лише співчутливі усмішки потенційних покупців. У той же час експерти, аналітики і просто чесні ріелтори інших країн намагаються об'єктивно оцінити ситуацію.

Звичайно, апартаменти на американському Манхеттені, де селяться представники ділового істеблішменту Америки, що керують мільярдами, завжди цінувалися досить високо. Ось і зараз, порівняно невелика пятідесятіметровка-двійка на дев'ятому поверсі 40-поверхової висотки на Манхеттені виставлена на продаж за більш ніж 400 тис. дол. Щоправда, в будинку центральне кондиціювання, вікна звуконепроникності, є басейн, сауна, спортзал і цілодобова
охорона.

Майже за таку ж суму, навіть зараз, коли криза на ринку нерухомості України далекий від завершення, виставляються квартири трохи більшого метражу в новобудовах біля станції метро «Лівобережна» у Києві. В Україні також чимало багатих людей, можливо, навіть їх відсоток у силу всім відомих причин один з найвищих у світі, але важко уявити, що всі вони прагнуть переселитися саме в одну з висоток на столичний лівий берег.

«Голодна» зима рієлтора

У найближчому майбутньому на ринок столиці буде впливати кілька різноспрямованих факторів. Плановане жорсткість податкового законодавства має різновекторну спрямованість. Хто-то, не виключено, повністю або частково згорне бізнес-діяльність, а капітал залишить зимувати в якому-небудь новопридбаному об'єкті нерухомості. А може, вирішить, що «робити» гроші стане значно складніше, а значить, і розкидатися засобами не стане.

Надіям, що ось-ось в колишніх масштабах відновиться іпотечне кредитування і карусель закрутиться з новою силою, також не судилося збутися. За оцінками міжнародного рейтингового агентства Standard & Poor's, частка проблемних кредитів у портфелі українських банків до кінця 2010 р. досягне 50%. Навряд чи в таких умовах реальний іпотечне кредитування відновиться раніше 2012-2013 рр.Ризики другої хвилі кризи все ще не зняті з порядку денного. Та й населення, здається, кредитними квартирами «наїлося» від душі.

практикується зараз позики в 10-20 тисяч доларів для оплати відсутньої суми при поліпшенні житлових умов іпотекою назвати важко, хоча в рекламних цілях банки і розтрубили про свій почин чи не на кожному розі.

Інші фактори всім добре відомі. Що ростуть не по днях, а по годинах ціни на товари і продукти, загальна невизначеність, падіння «нижче плінтуса» рівня споживчої впевненості - все це ніяк не сприяє накопичень та припливу нових грошей на ринок житла. А «докризові» гроші у населення закінчуються.

В даний час прогноз щодо розвитку ринку нерухомості Києва та інших регіонів країни полягає в однозначному збереженні спадного цінового тренда. Ринок депрессівен і буде таким до тих пір, поки бажання продавців не перетнуться з можливостями покупців

Дата: 2010-11-01
Джерело: zn.ua



Додати коментар


Текст *:  

Ваше ім'я *:  
Email *:   (не буде опублікований)
Телефон:  
Повідомлення:  
Перевірка *
Введіть код: 


Інші статті про нерухомість

З яких документів почати будівництво приватного будинку?
Найраща пора року для придбання квартири, або на що дійсно необхідно звернути увагу
Як узаконити самовільне будівництво в Україні
Головні тренди на ринку нерухомості в 2018 році: новобудови і однушки
Мандрівники визначилися з кращим готелем світу
Податок на нерухомість в Україні: як не платити штраф у 2018 році
"Доступне житло": як держава допомагає українцям купити квартири
Покупці житла повертаються з передмістя до Києва
Коли краще продавати квартиру: нюанси ринку нерухомості
Ознаки афери при продажу нерухомості: як розпізнати?


Loader

Warning: file_put_contents(): Only 0 of 425 bytes written, possibly out of free disk space in /projects/base/www/kohana/system/core/Kohana.php on line 534