Мені теж цікава ця тема. Знаю, що в Україні існує кілька часто використовуваних способів інвестування в житло на первинному ринку. Головне розібратися, чим саме відрізняються один від одного ці способи, знати юридичні аспекти. Адже кожна з таких схем передбачає додаткові витрати на набуття права власності. Так, підписуючи договори на купівлю майнових прав на квартиру, іпотечних облігацій, потенційні інвестори при реєстрації на себе права власності заплатять набагато менше грошей. Однак, на жаль, законодавство в країні змінюється практично щороку, тому дуже важливо з боку компанії своєчасно надавати інвесторам необхідну юридичну підтримку. Такі питання мають пояснювати забудовники, а перевіряти інформацію краще з юристами.
Думаю, ви маєте знати про найбільш ризикову і невигідну для себе схему придбання "первинки". Це схема, що передбачає використання заставної. При такому способі оформлення угоди забудовник пропонує інвестору купити заставну, яку після введення житла в експлуатацію потрібно обміняти на документи, що підтверджують право власності покупця на квартиру.
Основним недоліком такої схеми юристи вважають те, що заставна жодним чином не дає інвестору права претендувати на квартиру в споруджуваному будинку. Тобто заставна засвідчує не право її власника на об'єкт нерухомості, а його право звернути стягнення на цей об'єкт у разі невиконання основного грошового зобов'язання боржником. Якщо забудовник виконає основне зобов'язання (фактично поверне потенційному покупцю його гроші), у останнього не буде ніяких правових підстав вимагати передачі йому у власність об'єкта нерухомості. Таким чином, купуючи заставу, ви фактично просто позичаєте забудовникові гроші.
Вита, кроме того, что использование залога для покупки недвижимости на первичном рынке не выгодно покупателю, оно еще и не вполне законно!!!
Кстати, контролировать ход проведения работ и использования вложенных средств на цели строительства владелец закладной не сможет. У покупателя нет никаких возможностей влиять на соблюдение застройщиками сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, а также контролировать ход строительных работ. Такая схема выгодна только застройщику, который использует ее для минимизации налогообложения.
Гарантии, которые получает владелец закладной, также нельзя назвать достаточными. Основным правом собственника закладной является право на получение денежных средств (основного обязательства) в сумме, равной себестоимости строительства квартиры. Это означает, что уже на этапе приобретения закладной, вы потеряли сумму средств, которая равна разнице между ценой приобретения закладной (приравнена к рыночной стоимости квартиры) и номинальной стоимости залога. Будьте бдительны! ;)
Игорь, чтобы с этим разобраться нужно воспользоваться нужными законодательными документами. К примеру об этом говорит Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья "№2367 от 5 августа 2010 года, который вступил в силу давным-давно. в нем говорится об использовании закладных для целей продажи строящейся недвижимости и о том, что это запрещено. Кроме того, об этом свидетельствует письмо Министерства юстиции Украины. Поэтому знайте, что компании, продолжающие использовать закладные для целей продажи жилой недвижимости, строящегося вводят в заблуждение потенциальных покупателей. А это имеет признаки состава уголовного преступления, предусмотренного ст.190 «Мошенничество» Уголовного кодекса Украины. Ошибка заключается в том, что залоговая в будущем позволит покупателю получить права собственности на квартиру - ведь никаких прав на квартиру залоговая сама по себе не предусматривает.
Достаточно и того, что недостатки этой схемы довольно серьезные! Например, залоговая не дает владельцу право на получение квартиры и не позволяет контролировать процесс строительства и использования уплаченных денег. Кроме того! Нет возможности доказать свое право. Использование залоговой для приобретения недвижимости незаконно, сделка может быть признана судом недействительной.
Невероятно, но эта схема имеет и преимущества. :) В случае банкротства застройщика владелец закладной имеет преимущественное право на обращение взыскания на строящуюся недвижимость (по сравнению с другими схемами приобретения недвижимости).
Деякі забудовники (як то в реконструйованому будинку на Подолі) пропонують орендувати житло, перш ніж його купити. Називати забудовника не буду, щоб не рекламувати. :)
Це менш небезпечна і мудра схема придбання первинної нерухомості з поетапною оплатою. Для цього з покупцем попередньо укладається договір оренди житла, що викуповується. Така схема може залучити тих покупців, які не можуть внести всю суму відразу і не хочуть переплачувати відсотки по кредиту банку. В той же час, вона таїть у собі ряд небезпек: укладаючи договір оренди з поетапною оплатою купівлі нерухомості, перш за все, необхідно враховувати момент виникнення права власності на придбану нерухомість, який відтягується до повної сплати її вартості, що є явним недоліком.
Юра, це погана схема. Не менш небезпечна. ніж та, про яку розповідала Наталі. От чи знаєте ви, що у разі виникнення будь-яких непередбачених обставин, повернути вже сплачені за договором оренди гроші ви не зможете?! Логічним буде висновок про те, що, погоджуючись на отримання нерухомості на умовах договору оренди, у разі розірвання в майбутньому цього договору, покупець, таким чином, ризикує втратити вже сплачену ним суму, так як вона буде вважатися сумою, внесеною за оренду нерухомості, і не підлягатиме поверненню.
Забула сказати ще дещо... Чи знаєте, що якщо ваш забудовник виявиться несумлінним, то вас можуть чекати ще більші неприємності? Адже за законодавством він має право розпоряджатися зданою в оренду нерухомістю до моменту її повного викупу - у тому числі і передавати її в іпотеку.
Я считаю, что одной из наиболее безопасных для покупателя схем приобретения "первички" является покупка целевых строительных облигаций. Такая схема выглядит следующим образом: вы приходите к застройщику и он предлагает подписать договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене жилья. Одновременно с этим договором вы заключаете договор резервирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики приобретаемой недвижимости вами.
Преимуществом целевых облигаций можно считать то, что к моменту обмена на квадратные метры, они не будут лежать мертвым грузом, а могут быть использованы на вторичном рынке - например, в качестве залога по кредиту. Если же вы по каким-либо причинам передумали покупать недвижимость, облигации можно продать - если, конечно, вам удастся найти покупателя.
К положительным для покупателя моментов такого соглашения относится и тот факт, что выпуск облигаций, как и любых ценных бумаг, регистрируется Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Вот только, контроль работ на строительной площадке и целевого использования инвестированных вами денег в полномочия Комиссии не входит, а поэтому такая регистрация не освобождает вас от возможных рисков.
Додати
