(044) 383-7741

За скільки можна купити будинок під Києвом

Задавшись метою з'ясувати, чи може покупка приватного будинку стати гідною альтернативою придбанню квартири в будинку багатоквартирному, ми зіткнулися з двома проблемами

Перша: дві третини власників будинків — неважливо, чи розташовані вони в коттеджних городках, в селах або в садових товариствах — продають їх в змозі «після будівельників», т. е. без завершуючої обробки. Такі пропозиції ми апріорі відмітали, тому що прагнемо купити, в'їхати і відразу жити в комфортних умовах, не витрачаючи час і гроші на ремонт. Проблема друга: більшість з тих, хто позиціонує житло як цілком придатне для негайного вселення, під час «допиту з пристрастю» признавалися, що останній раз хоч би косметичний ремонт в нім робився 7—10 років тому. Теж, погодитеся, не гріє перспектива споглядати ободранниє шпалери і паркет, що обліз! Отже, круг вибору звузився. Проте і в нім ми знайшли достатньо прийнятних варіантів.

КУПУЄМО БУДИНОЧОК В СЕЛІ

На відстані в 50—80 км. від Києва хатинами можна обзавестися за $8—10 тис. Жити в них круглий рік некомфортно: пічне опалювання, туалет — на вулиці, замість ванною — літній душ, вода — з колодязя..

Але! Зате їх можна використовувати замість найму будиночків на базах відпочинку. Ціни на них цього сезону зашкалюють — 2,5—4 тис. грн. за 3 тижні, а за все літо набігає 10—16 тис. грн. ($1250—2000).

Купивши будиночок, можна на все літо безкоштовно відправити дітей дихати чистим повітрям, особливо якщо поблизу є ліс, озеро, річка. Плюс зручна можливість нейтралізувати тещу або свекруху. Бабусі займуться садом і городом, а це — дармові овочі-фрукти. Виходить, покупка хатини як база для оздоровлення виправдається за 5—6,5 років, якщо, звичайно, не буде крупних витрат на ремонт.

МИ ПЕРЕКОНАЛИСЯ: НАВІТЬ ЗАОЧНО ДАЮТЬ ЗНИЖКИ ВІД $5 ДО 20 ТИСЯЧ

Рієлтори в розмові з нами признавалися: попит на будинки зараз в 8—10 разів менше пропозиції. Враховуючи їх зацікавленість в пожвавленні майже мертвого ринку, сміємо припустити, що і ця оцінка веселкова. Ймовірно, потенційні покупців в десятки разів менше, ніж охочих обернути особнячки в банкноти. «Отже, власники «хатинок» повинні бути м'якими і йти на цінові поступки», — вирішили ми і з цією думкою кинулися торгуватися.

МІНУС $5—8 ТИС. Як і слід було припускати, найбільш упертими в сенсі торгу виявилися власники порівняно недорогих і розташованих досить далеко від столиці обита¬лищ. Очевидно, до них ще не дійшло, що потрібне будь-якого клієнта, як рідного зустрічати. Наївні, вони розраховують, що демократична ціна — застава того, що столичні жителі їх домоволодіння з руками відірвуть. Отже..

«Хіба $75 тисячі — це дорого за будинок на 120 кв. м з білої цеглини, зі всіма зручностями, з доглянутим фруктовим садом в 25 соток?» — здається, невдавано обурилася брокер Ольга, що продає садибу в з. Салівонки, що в 50 км. від Києва. Ми стали утлумачувати, що — так, дорого, «ненавмисно» вивідали, що об'єкт чекає покупця з початку літа і пообіцяли, що за такою ціною він стоятиме до нових віників. Відчувши, що розмова зараз припиниться, Ольга випалила: «Господарі можуть скинути ще $5—7 тис. — приїжджайте, дивіться..»

На $5—6 тис. дешевше ми обзавелися і 100-метровим особнячком в з. Заворічи, також віддаленим від стольного граду на 50 км.Це притому, що спочатку його господар Петро Семенович ніяк не хотів опускатися із заявлених $70 тисячі, щосили розхвалюючи і дерев'яне, обкладене цеглиною родове кубло, і сад-город площею більше 30 соток. І аж $8 тис. з первинних $105 тис. скостили нам за новенький котедж в 110 «квадратів» в з. Вороньков, «всього» в 40 км. від Києва.

МІНУС $10—12 ТИС. Душевною жінкою виявилася Надія Іванівна, власниця 140-метрового особнячка в з. Ялинка, що в 12 км. від столиці. «Він же у нас, як яблучко наливне, — розхвалювала вона товар, — і просимо всього $110 тис. Багато хто цікавиться, дзвонить, але не беруть. Поступимося і $5 тис. а може, навіть $10 тис. якщо один одному сподобаємося».

Також «десяточку» вдалося вициганити за 3-поверховий свіжовідремонтований будинок площею в 150 «квадратів» на дачному масиві Осокорки: у результаті плати зовсім $100 тис. — вселяйся і живи. І озеро в двох хвилинах ходьби, і до станції метро «Славутич» всього 5 км.

І аж $12 тис. виявився готовим скинути на вартості свого будинку Микола Григорович, житель з. Гогольов (25 км. від Києва). Виходить, 95-метрова будова разом з обширним садом на 32 сотки обійшлося б нам всього в $78 тис.

МІНУС 15—20 ТИС. А найбільших знижок вдалося добитися від власників і посередників, що представляють котеджі і дачі дорожче вищезазначених. «Господар просить $150 тис. але якщо ви готові швидко купити — йому гроші терміново потрібні — те можна говорити про $135 тисячі», — ощасливив нас рієлтор Олег, що представляє 130-метрову дачу в садовому товаристві «Дніпровський-2», що на Оболоні.

Наприкінці похвалимося найбільшим досягненням. На цілих $20 тисячі вдалося збити спочатку заявлену ціну за будинок в з. Артемовка, що в 20 км. від Києва: у результаті ми прикупили 120-метрову двухетажку і 12 соток при ній за $130 тис.

РОБИМО ВИВОДИ

З багатьох десятків прозвоненних варіантів лише в одному випадку ми почули категоричне «ні» на питання про знижку. У очі не бачивши потенційного клієнта, власники і посередники готові йти на поступки — нерідко, як видимий, солідні. А під час особистої зустрічі від них майже напевно і великого дисконту можна добитися.

Притому є всі підстави вважати, що нинішнє «зм'якшування» ринку приватних будинків — це лише репетиція перед черговим серйозним їх здешевленням. Бо конкуренція з квартирами — навіть близькими за вартістю і куди меншими по метражу — котеджі і дачі не витримують. Адже все більше людей розуміють, що містити особистий «дах» стає набагато накладнєє, чим платити за житло в багатоквартирному будинку. Особливо в умовах, коли «доброю традицією» у нас стало щорічне подорожчання газу і перманентне — бензину. А без них заміський особнячок не зігрієш і до нему-от його не доїдеш.

СКІЛЬКИ КОШТУЄ ЖИТТЯ В ОСОБНЯКУ

Ми порахували, скільки повинен витрачати господар невеликого особнячка на його зміст. Тут нам допомогли досвідчені власники таких будинків. Признатися, цифри уразили.

ПРОЇЗД. Добре, якщо у вас немає необхідності щодня мотатися з передмістя в столицю — наприклад, корпіт людина за комп'ютером і скидає готову роботу замовникам по електронке. Але таких — одиниці, більшість щодня їздить до Києва і назад на своїх авто. Прикинемо витрати на бензин. Покладемо, будинок знаходиться в 20—30 км. від столиці, плюс по Києву до місця роботи — десяток кілометрів. При вартості бензину А-95 в 7 грн. /л і витраті 8—12 л/100 км. за день накапає 30—40 грн. Але не будете ж ви всі вихідні сидіти борсуком в своїй норі, захочеться хоч пару разів за місяць в гості до столичних друзів з'їздити, в кіно або театр сходити. У результаті, проїзд туди-сюди полегшить ваш гаманець на 750—1000 гривень в місяць.

СТРУМ. Місячний мінімум споживання для будинку площею 100—200 кв. м складає 500—800 кВт/ч. «Більше всього їсть електронасос подачі води, до 200 кіловат в місяць, — говорить «поміщик» Олег Кононенко, що має на ділянці в з. Мала Александровка власну свердловину. — Електробойлер і 2 кондиціонери в сумі спалюють до 300 кВт/ч». Отже, при вартості кіловата в 24,36 коп. витратите на струм 122—195 грн. у місяць. На тлі інших витрат не руйнівно.

ОХОРОНА. У коттеджних селищах за охорону, а також прибирання загальної території, вивіз сміття беруть в середньому 800 грн. у місяць. Якщо ж ваш особняк розташований в селі або зовсім стоїть осібно, на відшибі, для захисту від злодіїв є сенс укласти договір з Госслужбой охорони або комерційним агентством безпеки. Оснащення житла електронними засобами сигналізації, датчиками розбиття стекол і руху стоїть від 3000 грн. Це разові витрати. А абонплата, як ми з'ясували, обдзвонивши охоронні фірми, складає від 350 грн. у місяць.

РЕМОНТ. «Перші 3—4 року, поки будинок був новим, на ремонт я не витрачався, — ділиться досвідом Сергій Голубенко, власник 180-метрового котеджу в з. Новопетровци. — Але потім почався період «напіврозпаду». Спочатку довелося перекрити асфальт, що просів, при в'їзді в двір і біля гаража, потім — лагодити дах, який під час урагану пробило деревом, що впало. Плюс поточні витрати: раз на 2 роки доводиться чистити колодязь, періодично підправляти огорожу і т. д. В середньому на ремонт витрачаю 3—4 тис. грн. у рік — по 250—300 в місяць».

ОПАЛЮВАННЯ. Тут справді шокові витрати, а з 1 вересня вони виростуть ще на 20% — таким буде подорожчання газу для народу. За допомогою господаря будинку на 160 «квадратів» в з. Лісники Валерія Загоруйко ми обчислили вартість обігріву: «Я переконався, що норма споживання без лічильника в 11 куб. м/кв. м площі завищена, у мене по лічильнику йде 8 «кубів», тобто 1280 кубометрів на 160 кв. м». З жовтня, за новими розцінками, це обходитиметься в 878 грн. /місяць. (зараз 732 грн. )

РЕЗЮМЕ. Отже, обов'язковий мінімум витрат на зміст невеликого особняка з урахуванням проїзду, витрат на паливо, електрику складе 1604 грн. У перспективі, коли доведеться розщедрюватися на ремонт, це буде майже 2000 грн. Якщо врахувати, що зараз середня київська зарплата після вирахування прибуткового податку складає 2790 грн. то навіть цифра 1604 грн. «кусається». Втім, якщо в сім'ї і чоловік, і дружина отримують, скажімо, по 4—5 тис. грн. то у такому разі цілком можливо дозволити собі життя в особнячку. Тим більше що це навіть дешевше, ніж знімати 1-кімнатну квартиру в Києві.

ОСІННЮ ЦІНИ ЩЕ ВПАДУТЬ

Ми попросили експертів спрогнозувати, що буде з попитом і цінами на індивідуальні будинки найближчими місяцями — покладемо, до кінця осені. Думки розділилися діаметрально.

ЦІНИ БУДУТЬ РОСТИ. Директор по маркетингу консалтингової компанії SV Development Володимир Степенко затверджує: «Ціни досягли дна, знизившись з початку кризи майже в два рази, і вже не падатимуть. Так, спекулянти пішли з цього ринку. Але восени — а це традиційний сезон пожвавлення — винен вирости попит з боку тих, хто давно хотів купити будинок, але відкладав, сподіваючись на «смішні» ціни. Думаю, їх не буде: $1000 за «квадрат» в готових будинках і котеджах в межах 10—30-км зони — реальна ціна. Продавці не стануть віддавати житло собі в збиток, краще дочекаються, поки попит піде вгору. Думаю, протягом осені вартість навіть підвищиться на 5%. У народу на руках багато грошей — це і наявні заощадження, і депозити, які люди забирають з банків».

Вторить попередньому ораторові директор центру «МЕГОКОН-В» Володимир Вінокур: «Тільки ті, кому терміново потрібні гроші, можуть ще поступатися, але таких власників будинків буде все менше. Інші або знімуть їх з продажу, або почнуть плавно підвищувати ціни, як це відбувається з квартирами на «вторічке». В умовах, коли курс гривні скаче вгору-вниз, вкладення в житлі, особливо якщо це удома із землею — кращий спосіб зберегти гроші. Логічно припустити, що попит і ціни почнуть плавно рости, на 1—2% в місяць».

У цих доводах повно вразливих місць. Скажімо, коли в січні нацвалюта стрибала більше всього (аж до $/10 грн. ), покупка житла майже повністю припинилася. Далі, середній розмір депозитів, за даними Нацбанку, складає 30 тис. грн. — знявши такі гроші, хіба що собачу будку можна купити, а не будинок. А більшість з тих, що мали солідні наявні заощадження і що збиралися купити житло, вже зробили це навесні або спочатку літа — тоді був мікросплеск попиту, що нині згасає.

ВАРТІСТЬ ЗВАЛИТЬСЯ! «Будуть вимушені продавати собі в збиток і власники коттеджних селищ, і будинків, що окремо стоять, — заперечує керівник інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість» Владимир Германов. — Тому що з попитом — абсолютний штиль, а дна падіння цін я не бачу — це бездонна бочка. Якщо можна говорити про невелике тимчасове пожвавлення покупок дешевих квартир на «вторічке», то прогнозувати його відносно приватних будинків або котеджів я б не став. Адже якщо на квартири хоч би небагато банок почали давати іпотечні кредити, то на приватні будинки — ніхто. Упевнений, що цей сегмент ринку вийде з кризи останнім і трапиться це не в нинішньому році. Протягом осені ціни повинні просісти ще на 10—20%, т. е. і по об'єктах, виставлених «за справедливими цінами», — на $100—200 за «квадрат».

Згоден з неминучістю здешевлення директор АН «Золотий ключ» Сергій Степанюк: «Дивляться удома багато, зокрема у нас, але не купують. Не упевнений, що навіть зниження вартості на $200 — до $800/кв. м — пожвавить ринок. Та зате упевнений, що таке падіння цін протягом осені повинне відбутися. Власникам діватися нікуди: багатьом треба кредити на будівництво будинку повертати, інші хочуть переїхати в квартиру, щоб менше витрачати на зміст житла».

А ось це реальний сценарій: покупці стануть диктаторами і продавцям доведеться приймати їх умови. Значить, будинок на 100 кв. м коштуватиме $80 тис. а на 150 «квадратів» — $120 тис.

РИЗИКИ: НЕ ДАЙ СЕБЕ ОБДУРИТИ

Про ризики покупки нам розповіли юрист юрфірми «Гарант» Дмитро Мальцев і столичний адвокат Михайло Крулько.

1. По ст. 20 Земкодексу і ст. 30 Цивільного кодексу покупець отримує право власності додому і землю для його обслуговування. Але якщо на ділянку виданий держакт старого зразка, можуть бути підробки — опиниться, що ви купили тільки будинок, але не прилеглий земельний наділ. Вихід: хай продавець отримає кадастровий номер на ділянку, а нотаріус при посвідченні операції перевірить, що дублікатів на нього в єдиному держреєстрі немає.

2. Поширене шахрайство: будинок куплен/построен в браку, а від другої половини немає дозволу на його продаж. Згодом чоловік(а) вимагає розірвати операцію, оскільки его/ее майнові права порушені. По суду домоволодіння у вас можуть відібрати, продавець повинен повернути гроші, а..їх вже немає. Компенсувати з своїх доходів — ясно, мізерних, — він їх буде десятки років. Вихід: вимагайте нотаріально завіреної згоди подружжя на здійснення операції.

3. Вам пропонують занизити вказану в договорі ціну об'єкту — скажімо, з $150 до 50 тис. щоб зменшити сплату до Пенсійного фонду і держмито (по 1%), з $3 до $1 тис. Потім оспорюють операцію і..По суду ви можете претендувати тільки на повернення вказаної в договорі суми. Вихід: не економте, фіксуйте реальну суму покупки, інакше можете втратити десятки тисяч доларів.

Отже, для зменшення ризиків вимагайте: документ, що встановлює право, додому і держакт на землю з вказівкою цільового призначення — під жілстроїтельство. Плюс повинні бути вказані межі ділянки з прив'язкою до місцевості (виділення в натурі).

Потрібна і свіжа довідка-характеристика з БТІ про те, що будинок відповідає затвердженому проекту і самовільних перепланіровок в нім не проводилося.

Якщо в будинку зареєстровані неповнолітні діти, необхідний дозвіл на його продаж опікунської ради.

Нарешті, вимагайте згоди чоловіка/дружини на продаж будинку і ділянки (незалежно від того, на кого вони оформлені), якщо даною нерухомістю вони обзавелися в браку

Дата: 2009-08-11
Источник: http://www.segodnya.ua/




Другие статьи о недвижимости

Основні правила вдалого знімання житла!
Забудовнику гори Щекавиці «світять» величезні штрафи
Азаров вважає орендну плату за землю заниженою
У Києві викрили банду, яка підробляла "шенген"
Черновецький появився і скликає Київраду
«Сім'я» Черновецького продає активи
Черновецький обіцяє, що пам'ятник засновникам Києва не скоро впаде
Ради Подольсько-воськресенського моста забудують пляж і набережну
Що пожвавить ринок нерухомості?
МВС не може знайти гроша вкладників `Еліта-центра`