Наслідки самовільного будівництва і шляху виходу із законодавчої безвиході.

Самовільне будівництво - це будівництво без відповідного дозволу, без затвердженого проекту, з істотними відхиленнями від проекту, а також з грубим порушенням основних будівельних норм і правил.

Мабуть, на сьогодні немає гірше за таку проблемну тему в області нерухомості, як самовільне будівництво, реконструкція, перепланіровка. На цьому фоні меркнуть навіть незавершенки. Почнемо з витоків проблеми. Звичайно, виникнення самовільних споруд (реконструкцій, перепланіровок) викликане, по-перше, низьким рівнем правових знань або їх відсутність про необхідні дії з об'єктом нерухомості (землею). Тобто, на сьогодні достатні багато громадян, що отримали у власність будинку (квартири), намагаються переробити їх по своєму смаку, проводячи добудови в будинках, перепланіровки в квартирах, що приводить до досить плачевних наслідків для них. По-друге, високий рівень самовільно побудованих, реконструйованих, перепланованих об'єктів нерухомості також викликано складним механізмом отримання дозвільної і проектної документації. У цій статті спробуємо все-таки дати визначення об'єктам нерухомості, які побудовані (переплановані) самовільно. Також дуже важливо зупинитися на наслідках такого будівництва (перепланіровки) і можливих шляхах вирішення даної проблеми.

Визначення

Згодне ст. 23 Закони України "Про планування і забудову територій" від 20.04. 2000 г. № 1699-III (далі - Закон про забудову) під будівництвом розуміється не тільки здійснення нового будівництва, але і реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, облаштування об'єктів містобудування, розширення і технічне переоснащення підприємств. Виходячи з цього визначення, негативні наслідки самовільного будівництва наступлять у всіх випадках, незалежно від його форм.

Стаття 376 Цивільного кодексу України (далі - ГКУ) дає можливість зробити наступне визначення самовільного будівництва. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самовільним будівництвом, якщо вони побудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, без належного дозволу або належним чином затвердженого проекту, з істотними порушеннями будівельних норм. Обличчя, яке здійснило або здійснює самовільне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Таким чином, можна зробити висновок, що за наявності однієї з перерахованих ознак об'єкт нерухомості може вважатися самовільно побудованим (перепланованим).

Згідно ж Закону України "Про державний контроль за використанням і охороною земель" самовільне заняття земельних ділянок - це будь-які дії особи, що свідчать про фактичне використання не наданого йому земельної ділянки або намірі використовувати земельну ділянку до встановлення його меж в натурі (на місцевості), до отримання документа, що засвідчує право на нього, і до його державної реєстрації.

Також самовільним будівництвом може вважатися будівництво нового житлового будинку на місці раніше знесеного (зруйнованого) на своєму або відведеній ділянці. Проведення перепланіровки, через яку змінився статус об'єкту нерухомості або відбулися зміни його площі.

Виявлення "самовільності"

Таким чином, маючи визначення і ознаки самовільно побудованих об'єктів нерухомості, можна виявити такі об'єкти при зверненні громадян в орган реєстрації прав власності на нерухоме майно. Нагадаю, що реєстрація об'єктів нерухомості проходить на підставі Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02. 2002 г. № 7/5 (далі - Тимчасове положення № 7/5). Державній реєстрації передує технічна інвентаризація об'єктів нерухомості, згідно п. 3.6. Тимчасового положення № 7/5, в процесі якої встановлюються технічні характеристики об'єкту, що інвентаризує. Сама технічна інвентаризація нерухомості проходить згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації нерухомості, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури і житлової політики України від 24.05. 2001 г. № 127.

Згідно п. 3. 2 виявлені в установленому порядку самовільно побудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торгові, господарські кіоски і павільйони, металеві гаражі підлягають технічній інвентаризації з включенням їх в планові і інші матеріали. У разі самовільного будівництва, на оригіналах інвентаризаційної справи, технічного паспорта і копіях планових і оцінних матеріалів, які видають власникам, на вільному від записів місці, з лицьового боку проставляють штампи встановленого зразка.

Наявність самовільного будівництва не є препятствієм для видачі виготовлених технічних матеріалів замовникові. Не відноситься до самовільного будівництва:

- при будівництві будинків садибного типу - зведенні на земельній ділянці тимчасових будівель (навісів, наметів, кіосків, накриттів, літніх душових, теплиць, покритих поліетиленовою плівкою, споруд і т. п. ), які не потребують виконання робіт з вбудовуванням фундаментів; перестановка устаткування в межах призначених приміщень; вбудовування або закриття дверних або віконних прорізів;

- збільшення або зменшення площ за рахунок демонтажу або вбудовування перегородок, комор, зносу печей і камінів;

- перепланіровка, не пов'язана із змінами (збільшення або зменшення) житлової або допоміжної площ;

- в квартирах (багатоповерхових будинках) - перепланіровки, не пов'язані із змінами (збільшення або зменшення) житлової або допоміжної площ, без порушення несучих конструкцій; збільшення житлової або допоміжної площ за рахунок демонтажу перегородок, комор, зносу печей, камінів, скління балконів, лоджій, вбудовування дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах;.

Наслідки

Тепер варто зупинитися на тому, чи несе особу, що захопила самовільно земельну ділянку або що побудувало на своїй ділянці будинок без дозволу або без проекту, відповідальність. Норми законодавства України, що існують на сьогодні, передбачають відповідальність фізичних і юридичних осіб в області землеустрою і будівництва за самовільне будівництво (перепланіровку) і самовільне заняття земельних ділянок.

До відповідальності притягуються як громадяни, так і посадовці, які або безпосередньо проводять роботи, або виступають як замовники. Юридичні особи несуть покарання у вигляді штрафів з урахуванням об'ємів зведеного будівництва. Мінімальний штраф за невиконання розпоряджень державного будівельного контролю приблизно 850 грн. У разі проведення робіт без дозволу або без затвердження проекту сума штрафу дорівнює половині вартості об'ємів виконаних робіт. Всього ж містобудівним законодавством передбачено близько 11 видів порушень. При накладенні штрафу правопорушникові вручається обов'язкове для виконання розпорядження про усунення допущеного порушення.

За самовільне будівництво передбачена кримінальна відповідальність. Згідно ст. 1971 Кримінального кодексу України самовільне заняття земельної ділянки, якою завдана значної шкоди (документально підтвердити) його законному власникові, карається штрафом від 200 до 300 неоподатковуваних податком мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, відміченій в частині 1 цієї статті, карається штрафом в розмірі від 300 до 500 НМДГ, або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням свободи на строк до трьох років.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, відміченій в частині 2 цих статті, або здійснене особою, раніше судимою за такий же злочин або злочин, передбачений частиною 3 цих статті, карається позбавленням волі на термін від одного до трьох років. Відповідно до цієї статті шкода, передбачена частиною 1 цієї статті, визнається значною, якщо він в 100 і більше разів перевищує НМДГ.

Для припинення менш значних правопорушень встановлена адміністративна відповідальність. Фізична особа, яка здійснює будівництво без відповідного дозволу, затвердженого у встановленому законодавством порядку проекту, або з грубим порушенням проекту, згідно ст. 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі - Куоап), несе покарання у вигляді штрафу на громадян - від 5 до 10 НМДГ. Сума штрафу залежить від об'ємів будівництва і виду правопорушення. Рішення про накладення штрафу ухвалюють органи державної архітектурно-будівельної інспекції (ГАСЬК). Стаття 531 Куоап свідчить: самовільне заняття земельної ділянки спричиняє за собою накладення штрафу: на громадян в розмірі від 10 до 50 нмдг і на посадовців - від 20 до 100 НМДГ.

Відповідно до ст. 1 Закону України "О відповідальності підприємств, їх об'єднань, установ і організацій за правопорушення у сфері містобудування" від 14.10. 1994 г. № 208/94-ВР підприємств, об'єднання, установи і організації, незалежно від форм власності, здійснюють проектування, роботи по будівництву, реконструкції, реставрації і капітальному ремонту (будівельні роботи), що виготовляють будівельні матеріали, вироби і конструкції, а також що є замовниками в будівництві або суміщаючі функції замовника і підрядчика, несуть відповідальність у вигляді штрафу за наступні правопорушення:

- проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації - у розмірі 50% вартості цих робіт;

- передачу проектною організацією замовникові робочої документації для будівництва, що не відповідає державним стандартам, нормам і правилам, вихідним даним на проектування об'єктів архітектури, наданим в установленому порядку, і затвердженому проекту, - у розмірі 30% вартості розробленої робочої документації;.

Сплата штрафів не звільняє підприємство від відшкодування збитку, заподіяного в результаті порушень, і усунення допущених порушень, передбачених цим Законом.

До нормативних актів, регулюючих порядок визначення вартості будівництва, відносяться ГСН Д.1.1. -1-2000 "Правила визначення вартості будівництва", затверджені наказом Держбуду України від 27.08. 2000 г. № 174; наказ Держбуду від 19.10. 2000 г. № 233 "Про введення реформованої системи ціноутворення в будівництві".

Окрім фінансової, кримінальної і адміністративної відповідальності, чинне законодавство України передбачає ще настання наступних негативних наслідків для осіб, що допустили самовільне будівництво:

- відсутність має рацію розпоряджатися (продавати, дарувати, здавати в оренду, міняти) таким будинком (квартирою). У разі смерті забудовника самовільно побудований будинок не включається до складу спадку;

- рішення виконкому місцевої Ради про знос самовільно побудованого будинку (об'єкту нерухомості). Знос побудованого будинку проводиться в тих випадках, коли громадянин або власник об'єкту нерухомості після попередження не привів його у відповідність з проектом або встановленими нормами і правилами. Отримані при зносі житлових будинків, господарських і побутових споруд і споруд матеріали залишаються у власності громадянина, який проводив самовільне будівництво;

- рішення суду про те, що самовільно побудований будинок або його частина можуть бути безоплатно вилучені на користь органів місцевого самоврядування. Безвідплатне вилучення самовільно побудованого будинку (об'єкту нерухомості) не завжди пов'язане з виселенням з нього самовільного забудовника. За відсутності у того, що виселяється іншого житлового приміщення (прописки), придатного для мешкання, вилучений будинок (або його частина) може бути залишений в користуванні забудовника як наймача на умовах договору найму житлового приміщення, що укладається з ним (удома).

Шляхи виходу

Як випливає із змісту ст. 376 ГКУ, будь-яке з порушень законодавства в процесі створення об'єкту нерухомості веде до визнання такого об'єкту об'єктом самовільного будівництва. Причому підставою для того, щоб об'єкт, що будується або вже побудований, був визнаний об'єктом самовільного будівництва, може бути як порушення однієї з вимог, перерахованих в частині 1 статті, так і декілька з них.

Пункт 7 ст. 376 ГКУ свідчить, що у разі істотного відхилення від проекту, що протіворечит суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд може зобов'язати особу, що здійснює (що здійснило) будівництво, перебудувати об'єкт відповідно до норм і правил будівництва, а у разі відмови - знести самовільно побудований об'єкт і привести земельну ділянку на якому здійснювалося будівництво, в початковий стан.

Перший вихід з ситуації може бути в зворотному порядку твердження і отримання дозвільної документації. Відповідно до чинного законодавства України передбачені наступні вимоги до порядку забудови територій:

Забудова земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (оренда) і отримання дозволу на проведення будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) полягає в можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на нім будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знос будівель і споруд (ст. 22 Закони України "О основах містобудування", в редакції від 08.02. 2001 г. № 2257-Ш).

Громадяни (замовники), що мають бажання здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності або користування (оренда), зобов'язані отримати від виконавських органів відповідних рад дозвіл на будівництво об'єкту містобудування. Такий дозвіл надається на підставі комплексного висновку органу з питань містобудування і архітектури і дає громадянам (замовникам) право на отримання початкових даних на проектування, і отримання дозволу на виконання будівельних робіт. У разі ухвалення відповідною радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об'єкту містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, вказане рішення одночасно є дозволом на будівництво даного об'єкту відповідно до ст. 24 Закони про забудову.

Після отримання дозволу на будівництво об'єкту містобудування, необхідно отримати початкові дані на проектування цього об'єкту - ст. 27 Закону про забудову.

Проектна документація на будівництво об'єктів містобудування розробляється і затверджується замовником у встановленому законом порядку - ст. 28 Закону про забудову.

Проектна документація розробляється суб'єктом підприємницької діяльності, що має відповідну ліцензію. Проект узгоджується (як правило, проектувальником) по його розділах з інженерно-експлуатаційними службами, органами санітарного і пожежного нагляду, екологічній безпеці і др. проходить комплексну державну експертизу і затверджується підприємством замовника і (або) його вищестоящим органом. Затвердження проектів без висновку вказаної експертизи можливо тільки щодо об'єктів, приведених в Переліку об'єктів, затвердження проектів яких в рамках законодавства не вимагає висновку комплексної державної експертизи, затвердженому наказом Держбуду від 18.08. 1999 г. № 197.

Забудовникові (підрядчикові) по зверненню до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю надається дозвіл на виконання будівельних робіт, право, що засвідчує їх, на виконання будівельних робіт, підключення об'єкту будівництва до інженерних мереж і споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Порядок надання вищезгаданих дозволів визначений в Положенні про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженому наказом Держкомітету будівництва, архітектури і житлової політики України від 05.12. 2000 г. № 273.

Будівництво об'єкту здійснюється підрядним, господарським або змішаним способом суб'єктами, що мають відповідні ліцензії на проведення будівельно-монтажних робіт, - п. 30 ст. 9 Закону України "Про ліцензування певних видів господарської діяльності".

З чого все-таки починати процес узаконення самовільно побудованого об'єкту нерухомості? Перш ніж звернутися в міськвиконком або відповідну адміністрацію із заявою про відведення землі під розміщену будову (якщо земля раніше відведена не була) або про призначення комісії для вирішення питання про готовність закінченого будівництвом об'єкту до експлуатації, поцікавтеся про наступний:

- кому, і на якій підставі належить земля, зайнята під об'єктом;

- яке цільове призначення земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт;

- коли і на підставі якого наказу, розпорядження побудований об'єкт;

- чи узгоджувалося розміщення даного об'єкту з якими-небудь інженерно-експлуатаційними службами, СЕС і т. п. ;

- хто розробляв і затверджував проект споруди (перепланіровки, реконструкції);

- чи проводилася експертиза проекту;

- чи бралися дозволу на проведення будівельних робіт;

- чи мало ліцензію на проведення будівельно-монтажних робіт підприємство на момент будівництва;

- чи закінчений об'єкт будівництвом;

- яка вартість витрат на проведення будівельних робіт.

Якщо будівництво велося на чужій території або території іншого підприємства, то підприємству-забудовникові необхідно:

1) оформити відведення землі у зв'язку з добровільною відмовою підприємства, що надало землю під забудову;

2) отримати дозвіл на будівництво і розміщення об'єкту містобудування.

1. У міськвиконком або місцеву адміністрацію подається відповідна заява, проект відведення землі під розміщену будову, узгоджений з управлінням містобудування і архітектури, інженерно-експлуатаційними службами (міськводоканал, горгаз, тепломережа, електромережа, радіовузол, телеком), органами санітарно-епідеміологічного нагляду, ДАІ і др.

2. Фізичні і юридичні особи побудували, реконструювали, розширили, збільшили або будівля, що надбудували, або споруда подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво у виконавський орган відповідної ради. До заяви додається документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою. У випадку якщо замовник (забудовник) не є власником або користувачем земельної ділянки, подається також нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка знаходиться в користуванні - нотаріально засвідчені згоди власника і користувача земельної ділянки на його забудову. Перелік документів, необхідних для отримання дозволи на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними або місцевими правилами забудови.

По ухвалах інспекції ГАСЬК і органу земельних ресурсів сплачуються накладені штрафи за правопорушення у сфері містобудування і земельного законодавства, про яке ми писали вище. Міськвиконком або місцева адміністрація виносять ухвалу про надання підприємству - забудовникові земельної ділянки (у власність, оренду, довгострокове або постійне користування і т. п. ) під будівництво і розміщення споруди, а також дозвіл на будівництво і розміщення об'єкту на раніше відведеній земельній ділянці. Швидше за все, одночасно з накладенням штрафів інспекцією ГАСЬК буде винесено розпорядження про усунення допущених порушень (якщо вони є), тобто буде запропоновано отримати дозвіл на проведення будівельних робіт. Оскільки форма акту держкомісії про готовність об'єкту до експлуатації включає також і відомості про виданий дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт. А це означає, що для отримання вказаного дозволу слід представити:

- документи про відведення землі і дозвіл будівництва;

- розроблений і затверджений проект будівництва, що пройшов експертизу;

- документи про призначення відповідальних виконавців робіт (виконроба, представників авторського і технічного нагляду).

Після отримання дозволу на проведення будівельних робіт необхідно звернутися до інспекції ГАСЬК із заявою про призначення державної технічної комісії для вирішення питання про готовність об'єкту до експлуатації.

Для тих підприємств-забудовників, які з міркувань обережності ще не збільшили балансову вартість основних фондів на вартість раніше проведених витрат на виготовлення об'єкту, акт введення є "залізною" підставою для того, щоб це зробити.

Інший вихід з ситуації можна побачити в п. 5 ст. 376 ГКУ, в якому передбачається, що у випадку, якщо були допущені які-небудь порушення, але в той же час ви є власником земельної ділянки з відповідним цільовим призначенням або володієте правом користування такою земельною ділянкою, допускається можливість визнання за вами права власності на об'єкт нерухомості, самовільно побудований на такій земельній ділянці, - в судовому порядку.

Конституцією України встановлено, що судові рішення, що вступили в законну силу, обов'язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових або службових осіб і громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

Рішення судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безгосподарного нерухомого майна в комунальну власність є документами, що встановлюють право, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна (п. 10 доповнення 1 до пункту 2. 1 Тимчасового положення № 7/5).

Право власності на самовільно побудоване нерухоме майно за рішенням суду може бути визнане за особою, що здійснила самовільне будівництво на земельній ділянці, яка не була йому відведений для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під вже побудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки протестує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (що здійснює) самовільне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає зносу особою, що здійснила (що здійснює) самовільне будівництво, або за його рахунок.

Особа, що здійснила самовільне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнане за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

Павленко Дмитро, директор Всеукраїнської асоціації фахівців з питань реєстрації прав на нерухомість і технічної інвентаризації нерухомості