Як закон "Про регулювання містобудівної діяльності" вплине на забудовників?

Олександр Шевчук, директор служби замовника девелоперсько-будівельної компанії "ТММ", розповів "Делу", як закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" вплине на забудовників і які зміни в нього необхідно внести,пише Дело.

17 лютого 2011 Верховна Рада Україна прийняла в цілому урядовий проект закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" з пропозиціями Президента України від 03.02.2011 року.

Щодо цього Закону було багато розмов і суперечок. Його автори та урядовці кажуть, що документ передбачає удосконалення дозвільної системи на ринку будівництва Україну.А саме, скорочується кількість дозвільних процедур, час їх проходження і перелік необхідних документів.У дозвільній системі вводиться принцип "єдиного вікна", тим самим будівельна діяльність Україна, за словами чиновників, стане прозорою. Але як буде насправді, покаже лише час.

Прийняття Закону - це важливий крок, але це тільки початок роботи.Наприклад, згідно зі змінами, містобудівні умови і обмеження забудови можуть видавати, тільки якщо є містобудівна документація нижчого рівня - детальний план території і новий для України вид документації - зонінг.У Києві ця містобудівна документація ще не розроблена. Замовником цієї документації виступають місцеві органи містобудування та архітектури.

Коли ця містобудівна документація - зонінг і детальні плани території буде розроблена і затверджена, то правила стануть для всіх однакові.Наприклад, забудовник дивиться зонінг і бачить - ось майданчик, на ній можна будувати такий-то об'єкт з такою висотністю, настільки-то далеко від червоної лінії вулиці. Все зрозуміло і прозоро.

Громадським слуханням підлягає тільки ця містобудівна документація, а не проекти окремих об'єктів. Я вважаю, що це правильно для всіх.Громадські слухання по окремим проектам можуть ставати інструментом недобросовісної конкурентної боротьби, або «театром» з найманцями, які проводять мітинги за гроші.Потрібно один раз провести громадські слухання по містобудівній документації, визначити, що в яких зонах можна будувати, і працювати за встановленими незмінний правилами.Думаю, це підвищить інвестиційну привабливість будівництва в столиці, в тому числі для іноземних інвесторів.

Коли Закон запрацює на повну силу і під відсильні норми будуть розроблені відповідні Положення, то працювати буде легше - тому що будуть зрозумілі, прозорі, єдині для всіх правила гри.

Наприклад, Законом змінено порядок експертизи. Раніше державну експертизу повинні були проходити всі будівельні проекти, і винятків було дуже мало. Зараз всі об'єкти поділені на 5 категорій складності.Обов'язкову експертизу будуть проходити тільки об'єкти 4 і 5 категорії складності. Критерії визначення категорії складності чітко прописані, є методика визначення категорії складності.

Категорія складності залежить, зокрема, від економічного збитку у разі відмови в роботі будівлі, від кількості людей, які знаходяться в будівлі постійно або можуть знаходитися тимчасово, від того, чи є об'єкт пам'ятником культури тат. д.

Житлові комплекси, наприклад, найімовірніше будуть віднесені до 4 або 5 категорії складності, і по ним так само треба буде проходити експертизу.А от для об'єктів 1, 2, 3 категорії, наприклад, для приватних малоповерхових житлових будинків, експертиза вже не потрібно. Для об'єктів 1, 2, 3 категорії впроваджено декларативний принцип початку будівництва і здачі в експлуатацію.

При цьому замовник і проектна організація беруть на себе відповідальність за правдивість інформації в декларації.Декларативний принцип полягає в тому, що проектувальник і замовник беруть на себе відповідальність за те, що проект виконаний за нормами, і лише тоді замовник декларує початок будівництва.Боротися з несумлінністю учасників проектів будуть високими штрафами.

Вже підготовлено законопроект про внесення змін до Адміністративного кодексу України, і там відповідальність за подібні порушення містобудівні підвищується в багато разів.Це особиста відповідальність - авторів проекту, головного архітектора, головного конструктора, замовника, інвестора, експерта. Порядок штрафів, які накладаються персонально, - 80 -120 тис. грн.

Так як забудовники реалізують, як правило, великі об'єкти, то експертизу вони все так само зобов'язані проходити. Але при цьому сама експертиза зміниться.Раніше в складі комплексної державної експертизи проводилась експертиза з питань санітарної, пожежної, екологічної і т. д. безпеки.Ці експертизи проводилися різними відомствами, і зауваження кожної з експертиз забудовник знімав окремо, у відповідному відомстві. Зараз все це об'єднується в єдину експертизу, яка включає фахівців усіх напрямків.Відповідно, щоб зняти зауваження щодо проекту, ходити в усі відомства вже не треба.

Експертиза зараз може бути не тільки державна, а будь-яких форм власності.Забудовники чекають, що в Києві з'явиться кілька конкуруючих між собою експертиз, в тому числі, і приватних. Конкуренція - це завжди добре і веде до підвищення якості.

Кожен експерт, виконує експертизу, тепер повинен мати іменний сертифікат. Вводиться його особиста адміністративна відповідальність за достовірність експертного висновку.Зараз йде процес переходу до роботи у відповідність з новими правовими нормами, і цей перехід ще не завершений.

Для великих забудовників крок вперед полягає в тому, що впроваджуються прозорі, зрозумілі, формалізовані, прискорені правила і процедури. Закон в повну силу ще не працює, тому оцінювати зміни поки передчасно.Зараз великим забудовникам стало трохи легше працювати, але це поліпшення поки не кардинальне.

У період, поки Закон ще не отримав практику, працювати може бути і складніше.У зв'язку з введенням Закону внесено низку змін в існуючу нормативно-правову базу, хоча деякі суперечності ще не усунені.

Наприклад, Законом скасовані місцеві та регіональні правила забудови, а самі поняття вилучено з відповідних нормативно-правових актів.Хоча в системі правила забудови Києва поки що позначені як діючі - вони введені рішенням Київради, а рішення про їх скасування поки немає.Якийсь час після вступу закону в силу Головкиївархітектура не видавала містобудівні умови і обмеження, не можна було узгодити генеральний план.До такого замішання привели різночитання в Законі і відсутність підзаконних актів.