Восени квартири в українських новобудовах можуть подорожчати

Журналісти дізнавалися, які будинки зараз користуються найбільшим попитом, що буде з цінами на квартири і що потрібно знати інвесторові перед покупкою житла.

Як виявилося, особливого технологічного прориву в галузі поки так і не відбулося: будують в основному з тих же матеріалів, що і кілька років тому. Причому якогось одного "золотого" правила не існує - одні компанії використовують піноблок, інші - газоблок, треті - керамічний камінь.

Але якщо раніше близько 80% будинків в Києві зводилися за монолітно-каркасною технологією, то зараз забудовники активно переходять на силікатну білу і червону цеглу, а також панельне будівництво.

"На сьогоднішній день монолітно-каркасних будинків на ринку приблизно 50-60%, близько 20% з цегли та інші - панельні. Пов'язано це з тим, що багато забудовників вибирають більш економне і швидке будівництво. Звичайно, сумлінні будівельники намагаються робити це без шкоди якості", - зазначив керівник відділу продажів промислово-будівельної групи «Ковальська» Дмитро Плосконос.

Шукати менш затратні шляхи для зведення будинків забудовників змушує менша купівельна спроможність нашого населення і подорожчання будівельних матеріалів.

Так, за останні роки імпортні матеріали зросли в ціні приблизно на 100-150%, в той час як вітчизняні - тільки на 30-40%. Як наслідок, зараз будівельники все частіше віддають перевагу українським будматеріалам, а деякі і самі виробляють багато компонентів для будівництва і є вертикально інтегрованими компаніями, хтось співпрацює із заводами по всій країні, вишукуючи найвигідніші пропозиції. Але те, що подорожчали будівельні матеріали далеко не єдина причина зростання цін на житло.

"Тільки за минулий рік будматеріали подорожчали на 20-25%. Але варто розуміти, що це вкрай усереднені дані, які не можуть повністю відображати ситуацію на ринку. Багато в чому собівартість будівництва залежить від частки іноземних будматеріалів, від того, наскільки компанія прив'язана до долара, чи привертала кредити в іноземній валюті, від тих же цін на енергоносії. Так що, для когось будівництво подорожчало відчутніше, для когось менше", - розповів фахівець зі зв'язків із громадськістю та ЗМІ УГСК "Укрбуд" Гліб Шемовнев.

Тому забудовники без кредитів і більшою часткою вітчизняних матеріалів можуть зараз утримувати вартість квадратного метра на відносно стабільному рівні.

Квартирний кошторис

Але, незважаючи на старання забудовників, житло найближчим часом все-таки може подорожчати. Адже взяти, наприклад, подорожчала електроенергію: її використовують не тільки самі будівельники, але ще і заводи з виробництва будматеріалів. До слова, що подорожчав бензин також виливається до збільшення витрат на транспортування того ж цегли.

"Квартири в новобудовах восени можуть подорожчати на 5-10%. Незначне зростання середніх цін можливе як за рахунок підвищення стадії готовності об'єктів, що продаються, так і за рахунок збільшення собівартості будівництва - ростуть ціни на електроенергію, а також практично на всі будівельні матеріали. Це призводить до збільшення витрат. Забудовники частково компенсують зростання цін за рахунок власної маржі, але в умовах посилення конкуренції це не завжди вдається", - зауважила керівник аналітичного відділу компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

На даний момент пропозиція на ринку первинної нерухомості істотно перевищує обсяг платоспроможного попиту. Також з'явилася досить велика кількість дрібних компаній, що виставляють квартири за демпінговими цінами. Тому регулярно переглядати прайси в бік підвищення можуть тільки найбільш розкручені забудовники, об'єкти яких користуються стабільно високим попитом.

Однак у разі девальвації національної валюти зростання цін на нерухомість може бути більш істотним. Девальвація більш ніж на 15% призводить до різкого збільшення витрат, оскільки частина комплектуючих і будівельних матеріалів все ж закуповується за кордоном у валюті.

"Деякі комплектуючі забудовники змушені купувати у іноземного виробника, адже є статті, на яких дуже небажано заощаджувати. Наприклад, алюмінієві та металопластикові конструкції для заповнення віконних прорізів, слабкострумові системи у вигляді обладнання контролю доступу та відеоспостереження, ті ж ліфти виробляються в Німеччині, Китаї, Росії, а не у нас", - зауважив Дмитро Плосконос.

Таким чином, більшість забудовників виходить на собівартість квадратного метра житла на рівні 8-11 тис. грн. Зрозуміло, що ця сума дуже приблизна і в кожному конкретному випадку залежить від безлічі факторів: починаючи від використовуваних матеріалів, цінової політики, місця розташування об'єкта та закінчуючи рівнем (економ, бізнес, еліт) житла.

"Наприклад, собівартість комплексу "Зелений острів 2" обійшовся в 480 млн. грн. - І це тільки коробка без вікон, комунікацій, підземного паркінгу, землі тощо. Якщо оцінити кінцевий варіант, то повна сума вже буде наближатися до мільярда гривень. Собівартість квадратного метра в "Зеленому Острові 2" перебувала в період будівництва в 2013-2014 на рівні 8 тис. грн. А в "Парковій вежі", наприклад, вже в 2014-2015 склала 10-11 тис. грн.", - додав Дмитро Плосконос.

Залежно від складності і конфігурації об'єкта будівельники можуть зводити до трьох-чотирьох поверхів на місяць. Але картина всюди різна. А залежить вона від багатьох змінних: місця розташування, які застосовуються в будівництві технологій, своєчасних поставок будматеріалів і т.д. Крім того, такий спрощений показник не відображає етапу підготовчих робіт, який в різних випадках може займати різний час. Чи не включений в ці підрахунки і етап підведення і підключення комунікацій, а також подальшого введення в експлуатацію, тривалість якого залежить вже від влади і комунальних служб.

Із собівартістю квартир ситуація та ж: вирахувати якусь "середню температуру по лікарні" практично неможливо.

"Навіть" опосередкована вартість будівництва житла", регулярно що складається Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, яка для Києва в липні 2016 року склала 10081 грн./кв. м, не враховує багатьох найважливіших чинників. Це і підготовка будівельного майданчика, і вартість землі, і зарплати співробітників будівельних підприємств, і відрахування на розвиток інфраструктури міста, і багато іншого", - зазначив Гліб Шемовнев.

Житлові пастки

Тому, у багатьох забудовників, найбільш наближеною до собівартості будівництва можна вважати ціну квадратного метра на старті продажів. Але як не потрапити на недобросовісного забудовника і бути максимально впевненим, що будинок, в який ви вклали заощадження, чи не перетвориться в черговий довгобуд?

Принципово важливим залишається наявність у забудовника повного пакета дозвільної документації - договори оренди або акта на право власності на земельну ділянку (з відповідним цільовим призначенням), експертизи проекту, дозволу на будівництво,технічних умов на підключення до комунікацій. Добросовісний забудовник не має права заходити на майданчик без наявності у нього на руках всієї дозвільної документації.

Також важлива репутація компанії, кількість уже зданих об'єктів в експлуатацію з дотриманням заявлених термінів будівництва, за якими без проблем оформлено право власності.

"Найперше, що можна порадити, це на сайті КМДА ознайомитися з інтерактивною картою незаконних забудов, наступний крок перевірка дозвільної документації на будівництво на сайті ДАБІ. Плюс, існує безліч спеціалізованих форумів, де інвестори діляться своїм досвідом та корисною інформацією не тільки про об'єкт, але і про забудовника, ген. підрядника, обслуговуючої організації. Там теж можна багато чого почерпнути і зрозуміти чи варто взагалі розглядати обраний об'єкт", - рекомендує Дмитро Плосконос.

Найчастіше, основними причинами переносів термінів введення в експлуатацію є проблеми з дозвільною документацією або недостатнє фінансування проекту. Перший фактор часто виникає в зв'язку з особливостями бюрократичної системи або змінами в законодавстві.

"Проблема фінансування є більш серйозною. Своєчасна здача об'єктів в експлуатацію можлива тільки в тому випадку, якщо компанія має потрібні кошти для завершення будівництва, і фінансування йде без перебоїв. Тому найбільш надійними є компанії, які будують за рахунок власних фінансових ресурсів, а не надходжень від продажу", - підкреслила Ганна Лаєвський.

Навіть якщо будинок з проблемними документами добудують, то інвестори не зможуть отримати права власності на своє житло - у них на руках будуть лише так звані майнові права, але ні прописатися в квартирі, ні продати, ні повноцінно нею розпоряджатися людина незможе. А комунікації в такий багатоповерхівці будуть тимчасові, не розраховані на тривалу експлуатацію і сильні навантаження. Відомі випадки, коли інвестори по 5-10 років не могли отримати документи на свої оплачені квадратні метри. А багато хто не може отримати їх і до цього дня.

Забудовники настійно рекомендують перевіряти всі дозволи на зведення будинку і документацію, пов'язану з підключенням його до комунікацій - вона повинна бути ще до початку самого будівництва. Якщо інвестор все-таки вирішив ризикнути і потрапив в ситуацію, коли права власності він отримати від забудовника не може, то тут можна дати лише одну пораду - створювати ОСББ з мешканців проблемного будинку і через суди добиватися всього самим: і підключення новобудови доповноцінним комунікацій, і отримання документів на свої квартири. При цьому, крім того, що судові тяжби вимагають в нашій країні багато часу, коштів і нервів, так ще й не факт, що в результаті вийде домогтися бажаного.

"Випадки, коли людям все ж виходило добитися у недобросовісного забудовника виконання всіх необхідних робіт для введення об'єкта в експлуатацію і в підсумку отримати право власності на куплені інвестором квартири - поодинокі", - застерігає майбутніх інвесторів Дмитро Плосконос.