Щоб не втратити орендарів, власники столичних бізнес-центрів готові йти на будь-які умови


На ринку професійної офісної нерухомості столиці спостерігається стабілізація орендних ставок і поступове скорочення кількості площ, що пустують

Однак знайти офіс, як і раніше не проблема - до найму пропонуються більш 150 тис. приміщень самого різного якості (без урахування непрофесійних). У боротьбі за великих орендарів власники київських БЦ готові йти на серйозні поступки, пропонуючи досить лояльні умови співіснування. Особливо стараються на цій ниві господарі, що будуються і вводяться в експлуатацію комплексів, відверто демпінгують при підписанні попередніх договорів оренди з потенційними клієнтами.

З прицілом на якість та дешевизну

адаптувавшись до тривалим кризовим явищам, багато орендарів професійної офісної нерухомості столиці зайнялися поліпшенням своїх умов розміщення. На руку компаніям грає досить висока вакантність площ в столичних бізнес-центрах і спостережуване впродовж всього періоду кризи істотне падіння розцінок на оренду. «З третього кварталу 2008 р. середні місячні орендні ставки в бізнес-центрах класу А знизилися з $ 70-85 до $ 28-35/кв. м, класу В - з $ 40-65 до $ 13-20/кв. м ($ 20-25 для приміщень, що знаходяться в самому центрі міста), класу С - з $ 25-40 до $ 8 - 13/кв. м. Незважаючи на настільки радісну для орендарів явище, вакантність зменшується дуже повільно: якщо в провальному 2009 р. вона становила в класі А 18%, а в класі В - 22%, то сьогодні в першому пустують близько 10%, а в другому близько 19% приміщень. Якщо ж говорити про недавно запущених в роботу комплексах, то там цей показник може досягати 30-40%) », - розповідає директор департаменту офісної нерухомості компанії Colliers International Максим Ткаленко.

З початку 2010 р. ріелтори відзначають явне зменшення кількості клієнтів, що скорочують орендовані площі для оптимізації витрат. Натомість зростає кількість фірм, що розширюють свої площі або тільки що заходять на ринок (найчастіше повторно). «Зараз стає актуальною міграція, пов'язана з успішністю бізнесу: компанії переїжджають в більш сучасні БЦ, найчастіше розширюючи при цьому займану площу. Крім того, через зміну політичної верхівки в країні на київський ринок приходять нові компанії (як великі регіональні, так і знову створюються), які також зацікавлені у професійних приміщеннях. Тому можна говорити вже про реальний, а не віртуальному (переїзд з офісу в офіс) прирості клієнтської бази. Як би не розвивалися фріланс та інтернет-технології, без офісу нормальної компанії функціонувати дуже складно », - відзначає директор відділу агентських послуг АН« Сітікон »Едуард Бразас.

За динамікою заповнення порожніх приміщень найбільш позитивна ситуація спостерігається в класі А, де пропозицію протягом року зменшилася майже вдвічі. Пояснюється це двома основними чинниками. По-перше, власники подібної нерухомості істотно знизили розцінки, що дало можливість компаніям мігрувати в даний клас, не збільшуючи своїх витрат. По-друге, протягом останнього півріччя 83% транзакцій в сегменті оренди офісів доводиться на закордонні (міжнародні і російські) компанії, які звикли орендувати найпрестижніші приміщення. Щоправда, генеральний директор компанії «Траєкторія» Сергій Клименко стверджує, що активно заповнюються площі лише в тих БЦ класу А, власники яких пропонують найбільш комфортні умови розміщення за найменшою ціною. «Середні і великі компанії навчилися відстоювати свою позицію щодо вартості оренди офісних приміщень. Оскільки вакантність у бізнес-центрах столиці як і раніше висока і знайти новий офіс нескладно, це є їхнім головним козирем у переговорах з перегляду ставок або при пошуку нових приміщень. Найчастіше різниця між орендою площ класу А і більш простого приміщення з урахуванням знижок і бонусів становить усього $ 3-10/кв. м / міс. , А іноді і взагалі відсутній », - відзначає керуючий партнер фірми« Діалог-Класик »Артем Новіков.

Не дивно, що від бажання компаній поліпшити свої умови розміщення постраждали власники комплексів класу В, де фіксується найбільша на ринку вакантність (19%) і негативна динаміка наповнюваності приміщень (за півтора року вакантність виросла на 2%). «Основна причина цього явища в перенасиченості ринку приміщеннями класу В: їх сумарна площа складає на даний момент 750 тис. кв. м, або 70% від усього наявного пропозиції. До того ж ці площі є вкрай неоднорідними з точки зору якості. Тому він став головним постачальником орендарів у більш високий клас », - пояснює Максим Ткаленко.

Збільшення вакантності в даному сегменті експерти також пов'язують з тим, що протягом останнього року пропозиція подібних площ зростає швидше попиту. У 2009-2010 рр.на ринок були виведені більше 80 тис. кв. м приміщень в БЦ класу В ("Капітал Хол», «Лівобережний», «Флора Парк», «Вектор», «Протасів», Cremona, «Кінетика», БЦ на Турівській, 19-б), в той час як поповнення класу А не відбулося.
Боротьба за клієнта не припиниться

За твердженням брокерів, головними споживачами площ у професійних бізнес-центрах сьогодні є компанії, що представляють IT-індустрію (до 32,5% усього обсягу угод), роздрібну торгівлю і сферу FMCG (у сукупності - 13,7%), а також телекомунікаційні (11,3%) і фінансові (8%) компанії. Міжнародні фірми, як правило, орендують приміщення площею більше

1 тис. кв. м, а українські - 100-200 кв. м з вільним плануванням і мінімумом невикористовуваних площ. Знаковими угодами останнього часу стала оренда офісу в 3,6 тис. кв. м компанією Oriflame в БЦ «Лівобережний» (вул. М. Раскової, 2-а), 2,66 тис. кв. м фармацевтичною компанією Sanofi-Aventis в БЦ «Прайм» (вул. Жилянська, 48-50), 2 тис. кв. м фірмою Huawei Technologies в БЦ «Ірва», 1,5 тис. кв. м фармацевтичною компанією Boeh-ringer Ingelheim Pharma GmbH в офісному центрі на вулиці Тургенєвській, 26. Найбільшою ж угодою першого кварталу 2010 р. ріелтори вважають договір оренди 3,7 тис. кв. м в офісному центрі «Капітал Хол», укладений компанією UTG (Українська Торгова Гільдія).

У малогабаритному ж сегменті, за словами Сергія Клименко, орендарі розглядають переважно БЦ середньої руки, розташовані в наближених до центру районах (Лук'янівка, вул. Жилянська, Саксаганського, Горького і т. п. ). «Власники більшості бізнес-центрів, особливо з підвищеною вакантністю, вже змирилися зі зниженням рівня доходів від орендних платежів і зрозуміли, що зараз на ринку панує орендар. На відміну від сегмента торгових площ, вони докладають максимум зусиль для залучення і утримання клієнтів. У дуже багатьох БЦ, як і раніше практикуються орендні канікули, фіксування ставки в національній валюті, введення різних дисконтних програм. Їх власники готові оплачувати послуги ріелторів і повністю або частково компенсувати вартість ремонтних робіт, що дозволяє орендареві уникнути витрат на обробку », - розповідає Артем Новиков.

Для вже наявних орендарів власники столичних БЦ все ще йдуть на перегляд договорів на користь «постояльців», додаткове зниження орендних ставок, зменшення або повну компенсацію експлуатаційних витрат (за винятком вартості електроенергії і водопостачання), а також на скорочення займаної орендарями площі без застосування штрафних санкцій.

Поступливість господарів БЦ легко з'ясовна: їм доводиться конкурувати не тільки з відкрилися в 2009-10 рр.комплексами (сумарною площею 110 тис. кв. м), але і з пропозицією тільки готуються до запуску центрів, власники яких заманюють потенційних клієнтів ще більш вигідними умовами. Наприклад, до виходу на ринок готуються БЦ «Еспланада» (клас А, 48 тис. кв. м), БЦ «Топаз» (клас А, 22 тис. кв. м), БЦ HPBC-II (клас А, 20 тис. кв. м), БЦ «Преміум центр» (клас В, 52 тис. кв. м), БЦ FIM Center (клас В, 9,2 тис. кв. м). п. Але для дрібних орендарів (до 200 кв. м) ставки, по всій видимості, залишаться на колишньому рівні », - розповідає Артем Новиков.

Сходяться експерти і в думці, що протягом найближчого року вакантність столичних бізнес-центрів залишиться досить високою, а значить, приводів для підвищення орендних ставок не передбачається. «Середні ставки оренди приміщення в БЦ Києва як і раніше перевищують аналогічні розцінки в Празі, Софії, Братиславі чи Будапешті. Крім того, за підсумками 2010 р. ринок повинен поповнитися ще на 220 тис. кв. м офісних приміщень, власники яких будуть демпінгувати. Тому не виключено, що ставки навіть трохи просядуть », - резюмував керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Віктор Оборський

Дата: 2010-06-30
Джерело: dsnews.ua



Додати коментар


Текст *:  

Ваше ім'я *:  
Email *:   (не буде опублікований)
Телефон:  
Повідомлення:  
Перевірка *
Введіть код: 


Інші статті про нерухомість

З яких документів почати будівництво приватного будинку?
Найраща пора року для придбання квартири, або на що дійсно необхідно звернути увагу
Як узаконити самовільне будівництво в Україні
Головні тренди на ринку нерухомості в 2018 році: новобудови і однушки
Мандрівники визначилися з кращим готелем світу
Податок на нерухомість в Україні: як не платити штраф у 2018 році
"Доступне житло": як держава допомагає українцям купити квартири
Покупці житла повертаються з передмістя до Києва
Коли краще продавати квартиру: нюанси ринку нерухомості
Ознаки афери при продажу нерухомості: як розпізнати?


Loader