Ринок елітного житла Києва: тенденції та прогнози

Незважаючи на невисокі обсяги продажів протягом 2010 року, інтерес девелоперів до розвитку елітних житлових проектів постійно росте - анонсований ряд нових об'єктів, а також розпочато будівництво других черг знакових Київських елітних проектів

Девелопери почали розвиток нових форматів елітного житла - дохідних будинків. Такі результати аналітичного звіту компанії Knight Frank LLC Ukraine.
Тенденції

Протягом III кварталу 2010 р. на ринку первинної елітної нерухомості Києва почалося будівництво другої черги житлового комплексу з діловим та культурним центром та підземним паркінгом по вул. Грушевського, 9а. Тривалий час розвиток другої черги комплексу було заморожене, але в липні містобудівна рада схвалила проект, що дозволило розпочати будівельні роботи на майданчику.

Незважаючи на розвиток других черг в житлових комплексах Києва, загальний обсяг первинного ринку елітної нерухомості зберігся на рівні другого півріччя 2010 - продажу в споруджуваних об'єктах не відкривалися.

Ряд девелоперів змінили концепції своїх житлових проектів, враховуючи особливості поточного попиту. Так, "До. А. Н. Девелопмент "відмовилася від продажів квартир РК" Diamond Hill "на користь здачі їх в оренду.

Поточна пропозиція ринку в елітних об'єктах представляє собою переважно квартири великої площі - понад 300-400 кв. м. У той же час активний попит зосереджений у сегменті квартир площею 150-200 кв. м, які дотримуються забудовниками до введення об'єкта в експлуатацію, з метою продажу за найвигіднішою ціною.

Протягом III кварталу 2010 р. не було завершено будівництво жодного житлового об'єкта в сегменті елітної нерухомості. На етапі введення в експлуатацію знаходяться житлові комплекси "Botanic Paradise" і "Ліпська вежа".

Станом на кінець вересня 2010 р. в сегменті елітної нерухомості ведеться будівництво 11 об'єктів, з них продажі здійснюються у 8 комплексах. Також, первинні продажі квартир тривають в 5 зданих в експлуатацію житлових комплексах ("Альпійський", "Діамант", "Клубний будинок на Десятинній", "Клубний будинок на Глазунова", "Residence M27").
Ціни та динаміка

У III кварталі 2010 р. обсяг вибірки для аналізу цін у сегменті залишився без змін. Після різкого зниження середнього рівня цін у I кварталі 2010 року (за рахунок виходу нових об'єктів з цінами нижче середніх по сегменту), ціни на елітні об'єкти росли на 0,5-1,5% щомісяця завдяки підвищенню цін пропозиції на введені в експлуатацію об'єкти.

З кінця літа 2010 року спостерігається стабілізація цін. Щомісячні коливання середніх цін у сегменті знаходилися в межах 0,5% через прив'язку цін по деяких об'єктах до долара, а також з-за впливу різноспрямованих факторів. Реалізація найбільш дешевих квартир в об'єктах, і як результат, зростання середніх цін, компенсувалася зниженням максимальних цін на ряд елітних квартир.
Попит

Незважаючи на невисокий попит, цінова політика девелоперів не зазнала істотних змін - ціни на елітні об'єкти, як і раніше, зростають у міру готовності об'єктів. У ряді завершених житлових комплексів ціни залишаються завищеними з точки зору потенційних покупців (з огляду на якісні параметри об'єктів).

У сукупності з великими метражами квартир ціновий фактор істотно впливає на попит - високі абсолютні ціни об'єктів знижують їх конкурентоспроможність в порівнянні з пропозиціями вторинного ринку, де пропонуються квартири меншої площі з обробкою.

Більшість елітних квартир купується не з метою інвестицій, а для власного проживання.

Тому, вимоги потенційних покупців до якісних характеристик об'єктів стали набагато вище. Люди більше уваги звертають на якість інженерії та індивідуальні характеристики будинку, відмовляючись від зайвої інфраструктури.
Прогнози

До кінця 2010 року - на початку 2011 сегмент елітного житла буде демонструвати стабільність - девелопери вважають за краще тримати оголошені ціни, ніж йти на відкриті акції або знижки покупцям.

Конкуренція з боку вторинного ринку буде підсилювати тиск на ціни в первинному сегменті, однак реальні знижки можна очікувати тільки у випадку вимушених продажів одиничних квартир в окремих об'єктах (наприклад, для покриття яких або термінових витрат девелопера).

Цінові коливання середніх цін у сегменті можливі у випадку поповнення пропозиції ринку новими об'єктами, де будуть відкриті продажу. Ціни ж в більшості об'єктів, найбільш ймовірно, залишаться на рівні вересня 2010