Новий порядок визначення вартості нерухомості - міна уповільненої дії

Новий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та ОНС на практиці виявився неякісним, непродуманим, що базується на досить хиткою методологічній основі.

Таку думку у своєму блозі UBR.UA висловила президент Федерації оцінювачів бізнесу та інтелектуальної власності Тетяна Павлюк.

"Не можна не сказати про те, що в Тимчасовому порядку визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва чомусь земельні поліпшення ототожнюються з нерухомістю, оціночна вартість з ринковою, ніжповністю ігнорується визначення даних понять по НСО. Вийшла дивна, але вибухонебезпечна, суміш незалежної оцінки, з обов'язковим включенням нормативів, та стандартизованої, з повною відсутністю алгоритму ", - говорить вона.

За її словами, є сумнівною сама доцільність використання ринкової вартості як такої для цілей оподаткування. "Бо ринкова вартість є імовірнісна величина, що характеризується певним інтервалом невизначеності.Джерелами невизначеності при оцінці об'єктів нерухомості є свобода у виборі базових об'єктів для оцінки, неоднозначність у встановленні величини зносу, нечіткість методів розрахунку зовнішнього і функціонального износов і т. п.", - Розповідає він.

Як результат, відзначає експерт, значення ринкової вартості майна, отримані в результаті оцінки різними оцінювачами, можуть істотно різнитися між собою."Це пов'язано з тим, що кожен оцінювач має свободу у виборі конкретних методів оцінки, він використовує власні статистичні дані і, крім того, сама процедура оцінки допускає значну суб'єктивну компоненту.Це призводить до того, що результати оцінки стають непорівнянними, а вартість майна може істотно занижувати або завищувати, що неприпустимо при розрахунку бази для обчислення податків ", - говорить вона.

Тому, як каже експерт, поки що немає структури, які б проводили систематичний моніторинг ринку, статистичний аналіз ринкової інформації і розрахунки інтегральних параметрів, необхідних для оціночної діяльності,говорити про ринкову вартість для цілей оподаткування, як мінімум, передчасно.

"В цілому, забезпечити суворе відповідність вимогам постанови № 1103 на практиці буде досить важко.Настільки довгоочікуваний і необхідний нормативний акт, при розробці проекту якого спочатку залучалося безліч експертів, у тому числі міжнародного рівня, в результаті вийшов неякісним, непродуманим, що базується на досить хиткоюметодологічній основі ", - відзначає вона.

Нагадаємо, 1 листопада набрав чинності Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, які продаються або обмінюються.

У свою чергу, ФДМУ зобов'язаний затвердити в двомісячний термін форму подання суб'єктами оціночної діяльності інформації про об'єкт з оціночною ціною, а також інформацію про ступінь будівельної готовності для об'єкта незавершеногобудівництва.Крім того, Фонд повинен протягом півроку внести на розгляд уряду законопроект щодо визначення органу, який проводитиме оцінку нерухомості, а також разом з Мінрегіонбудом розробити та затвердити порядок визначеннявартості відтворення чи заміщення будинків, будівель і споруд.