На ринку житлова криза: відсутність пропозицій при нестачі покупців

Згідно зі статистикою, темпи будівництва житла в Україну перманентно знижуються. І причина навіть не у відсутності бажання українців інвестувати у власне житло, а в... У чому причина?

Як пояснюють ситуацію влади і забудовники? На що сподіваються і у що вірять гравці ринку? Чи скоро чекати поліпшення в будівельній галузі? Ось актуальні питання, однозначні відповіді на які часом дуже важко знайти...

Темпи падають. Підтверджено статистикою

Якщо посилатися на дані офіційної статистики, за минулий період 2011 року в Україну загалом введено в експлуатацію близько 3 млн кв.М загальної площі житла. Це на 15% менше, ніж за аналогічний період минулого року.

Найбільше будинків будують в Києві та Київській області (близько 35% загального обсягу житла), в Криму, Івано-Франківській, Львівській та Одеській областях.Лише трохи відстають від лідерів Донецька, Харківська та Полтавська області. При, здавалося б, досить непоганою статистикою, фахівці не поспішають робити оптимістичні висновки.

«Ми завжди намагаємося дивитися в майбутнє з оптимізмом. Але, на мій погляд, ситуація у будівельників за останній рік в порівнянні з позаминулим і з минулим роком ускладнилася, - вважає Олександр Конюхов, керуючий ТДВ «Житлобуд-2» (м.Харків). - У 2008 році, коли сталася криза, ступінь ліквідності у забудовників була більшою, ніж зараз.

Ми мали не тільки фінансові запаси, але і готову продукцію.У зв'язку з низьким попитом нове житло, нові будинки майже не закладали - в основному добудовували і вводили в експлуатацію будинки, які були закладені до кризи.За три роки «підшкірний жир» витрачений, резервів не залишилося. Це поки не позначилося на темпах і обсягах робіт. У нас навіть спостерігається зростання обсягів виробництва по відношенню до 2010 року, але це не ті темпи, на які ми розраховували ».

Багатьом забудовникам сьогодні доводиться працювати на межі рентабельності. А якщо компанія працює з рентабельністю менше 10-15%, вона неРозвивається - немає розширеного виробництва, не купуються механізми і техніка, не оновлюються основні фонди.

Оскільки забудовники все менше закладають нових будинків, то відповідно не можуть запропонувати широкий спектр житла і тим самим збільшити і без того слабкий купівельний попит на квартири.

Підтримка чиновників: бажання без можливостей

Що ж заважає ринку житла розвиватися? У цьому питанні цікаві дві позиції: гравців ринку і влади країни.

За офіційним думку влади, будівельного буму в Україну заважають місцеві чиновники. Про це неодноразово заявляв Прем'єр-міністр Україна Микола Азаров.За його словами, всі інновації Кабміну з питань дерегуляції впроваджуються дуже повільно. Місцеві органи влади продовжують незаконно вимагати від замовниківБудівництва додаткові послуги передачі частин побудованих і прийнятих в експлуатацію об'єктів, затягують видачу дозволів.

«Чиновники просто цинічно перешкоджають будівельному буму в країні», - обурюється Азаров.

І от тільки в душі у нас зароджується обурення і образа на місцевих чиновників, як в діалог вступають гравці ринку.На їхню думку, чиновники тут не причому - ні місцевого, ні державного рівня.

«Споруджуваних будинків у країні зараз набагато менше, ніж до кризи.Зараз не той час, щоб заважати, - коментує Олександр Конюхов. - Мабуть, чиновники це розуміють і намагаються нам допомогти. Приміром, цього року впершеВ міському бюджеті Харкова передбачено 5 млн грн на реалізацію державної програми «Доступне житло» і 5 млн грн на молодіжне будівництво ».Крапля в морі, але все ж приємно.

І держава, і місцева влада надають підтримку будівельної галузі не тільки Харкова, але й усієї України.Про це говорять і забудовники, і статистика. За рахунок коштів державного бюджету за перше півріччя 2011 року введено в експлуатацію 20,9 тис. кв.М загальної площі житла, що в чотири рази більше відповідного періоду попереднього року. Частина житла, побудованого за рахунок цих коштів, цього року становила 0,8% загальнодержавного обсягу (за перше півріччя 2010 року - 0,2%).

«В першу чергу хотілося б відзначити прийнятий навесні цього року закон« Про регулювання містобудівної діяльності, - зазначає Анатолій Денисенко, президент компанії «Авантаж».- Цей норматив, зокрема, спрощує процедуру отримання дозвільної документації на будівництво і введення будинків в експлуатацію. Крім того, уряд реалізує декілька програм, таких як «Доступне житло».

На жаль, коштів, виділених на ці програми, поки недостатньо для того щоб забезпечити будівельному сектору вихід з рецесії. Наприклад, за програмою «Доступне житло» будівельникам в цьому році було виділено 150 млн грн.Сума, на перший погляд, значна, але в масштабах держави проблему не вирішить, тому що її вистачить на будівництво хіба що одного якісного багатоквартирного будинку.

Всього ж на реалізацію програми будівництва доступного житла, розраховану до 2017 року, буде потрібно, без урахування інфляції, більше 80 млрд грн:23 млрд - державна підтримка, 5,4 млн - місцеві бюджети, а інші джерела, тобто, інвестори - 53 млрд грн.

Але поки вплив державних програм на динаміку ринку будівництва житла навряд чи можна вважати відчутним.

«На жаль, програмаПро виділення коштів на будівництво, яку розробив і затвердив Кабмін, поки зривається на ці два роки, - зазначив в одному з коментарів заступникКерівника парламентського комітету з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики Ігор Лисов.- Але я думаю, що вона буде значно поліпшаться ».

Надія на кредити

Виходячи з вищесказаного, можна припустити, що, незважаючиНа всі потуги, в достатній кількості грошей на будівництво житла немає ні в забудовників, ні в інвесторів, ні у держави.Тому всім буде логічно прийняти це як факт і заспокоїтися в очікуванні стабілізації економічної ситуації в країні. Але ні, надія є завжди. Цього разу - надія на кредити.

«Основними причинами зниження темпів будівництва та добудови житла в Україну я б назвала не тільки нестабільну економіку держави, алеІ недоступність іпотечного кредитування, - говорить Вікторія Кисельова, аналітик групи компаній «Проконсул».

Кредитні ресурси сьогодні дійсно дорогуваті для більшості українців.

Через недоступність іпотеки угоди на первинному ринкуЖитла здійснюються за готівкові кошти (в основному за рахунок коштів, виручених за продавану квартиру, які стають стартовим капіталом дляПокупки нового житла).

Основне джерело фінансування житлового будівництва - це кошти населення, за рахунок яких будується 75% житла, внаслідок чого під час кризи найбільше постраждала будівельна галузь.

Процентні ставки за кредитами для забудовників знизилися, але незначно: якщо рік тому вони були непомірно високими, то зараз вони просто високі.«Більше того, банкіри перестраховуються, вимагаючи подвійний, а то й потрійний заставу, істотно занижуючи його вартість, - коментує Анатолій Денисенко. - Подібні умови роблять кредитування практично неприйнятним для будівельних компаній.

Для вирішення цього питання необхідно, в першу чергу, законодавчо закріпити такі механізми роботи банківського сектора, які будуть обмежувати розмір ставки по депозитах, і регулювати маржу між ставкою кредиту і депозитом.Стимулювати оздоровлення нашої економіки і, зокрема, будівельної галузі, здатна кредитна політика, при якій рівень процентної ставки не буде перевищувати 10% ».

Щодо споживчих кредитів фахівці вважають, що як тільки банки зменшать іпотеку хоча б до 9%, це значно збільшить приплив коштів у будівельну галузь.

Але нижче 15% ставки поки не опускаються. Навіть Державна іпотечна установа (ДІУ) пропонує фінансові кредити забудовникам через банки-партнериДІУ завершити будівництво житла в регіонах, розпочати кредитування населення для придбання квартир в добудованих будинках (як на етапі будівництва,Так і після його завершення) по ставці кредитування в 15% річних.

Нагадаємо, що на виконання Програми ДІУ фінансування об'єктів незавершеного житлового будівництва та відновлення іпотечного кредитуванняВ регіонах Україні в 2011 році Кабінетом Міністрів України виділено 1,5 млрд грн, більша частина яких буде спрямована на фінансування завершенняБудівництва житла зі ступенем готовності не менше 50%.

Щодо прогнозів розвитку ринку житлової нерухомості фахівці висловлюються стримано, але досить оптимістично, вказуючи на вирівнюванняЦін первинної житлової нерухомості, відновлення робіт на деяких «заморожених» будмайданчиках, початок реалізації квартир в будинках, продажу за якимБули зупинені.

Відзначається і те, що компанії-забудовники почали відчувати фінансову стабільність і приступили до реалізації деяких відкладених проектів.Фахівці звертають увагу і на те, що сьогодні рівень довіри потенційних клієнтів до забудовників набагато вище, ніж два-три роки тому. Правда, відноситься це в основному до компаній - лідерів ринку.

Незважаючи на деякі оптимістичні настрої, фахівці чітко розуміють, що 2012 рік мало чим відрізнятиметься від поточного, адже серйозних передумов до бурхливого розвитку житлового будівництва поки все ж немає.

Інфраструктура: нецікава необхідність

Під час відсутності буму в будівництві житла, у держави з'явилася можливість спокійно зайнятися питанням забезпеченості наявного житлового фонду об'єктами соціальної інфраструктури.І дійсно Микола Азаров доручив Міністерству регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ спільно з місцевими адміністраціями вивчити питання забезпеченості дитячими садами кожного міста та села.При цьому він відзначив, що минула влада не приділила цьому питанню належної уваги, і зараз тисячі дітей не можуть дочекатися місць у дитсадках.

«РанішеЗамовником будівництва в основному виступала держава, яке виділяло гроші на зведення житла, шкіл, дитсадків і всієї інфраструктури, - згадуєОлександр Конюхов.- Природно, це робилося за рахунок податків. У 90-і роки, коли у держави на це грошей не стало, коли різко скоротився обсяг держзамовлення, будівельні підприємства фактично залишилися біля розбитого корита.

Будувати почали тільки те, що приносило дохід - житло, комерційну нерухомість. Вважаю, що замовником будівництва нових лікарень, шкіл і дитячих садів все ж повинна бути держава за рахунок бюджетних коштів ».

Проблема забезпеченості житлового фонду об'єктами соціальної інфраструктури досить гостро стоїть перед владою більшості міст.

«ПротеЩорічно, в різних обсягах з місцевих бюджетів все-таки виділяються кошти на будівництво таких соціальних об'єктів, як нові дитячі садки, школи іЛікарні, - зазначає Анатолій Денисенко.- Крім того, проводиться реконструкція існуючих об'єктів соціальної інфраструктури ».

Але зазвичай грошей у місцевих рад дуже мало, а забудовниковіВкладати кошти в будівництво елементів соціальної інфраструктури, як правило, доцільно лише в тих випадках, коли мова йде про реалізацію проектуПо забудові цілого мікрорайону.Більшість таких сьогодні відкладені на невизначений термін.

Ось і виходить, що за минулий рік нові дитячі сади і школи відкривалися тільки у великих містах країни, та й то в дуже обмеженій кількості - 1-2 об'єкти на місто.Хоча близько 400 введених в експлуатацію по всій країні дитячих садів - це вже хоч якийсь показник небайдужості влади до проблеми.