Іпотечне кредитування в Україні: перезавантаження

В останні тижні більшість банків почало швидко знижувати ставки по іпотечних кредитах і пом'якшувати їхні умови. Наприкінці листопада - початку грудня 2010 р. з'явилися пропозиція від банків кредитів під заставу нерухомості навіть під 15-16%, річних

Нагадаємо, що ще влітку цього року ставки за іпотекою у більшості банків перевищували 21-22%.

Іпотечне кредитування фактично повернулося на первинний ринок. Кредити на покупку нерухомості на первинному ринку видають уже як мінімум два десятки банків і їх кількість постійно зростає.

Нагадаємо, що на початку року кредити на купівлю житла на первинному ринку надавали всього 2-3 фінустанови і то на вкрай жорстких умовах: тільки для покупки квартир у чітко визначених забудовників і фактично в готових будинках.

Сьогодні ставки по кредитах на «первинку» приблизно відповідають ставками на "вторинку", однак багато банків тісно співпрацюють з окремими забудовниками і кредитують придбання житла у них за більш низьким процентним ставкам - зустрічаються пропозиції і під 14-15% річних.

Окремо потрібно зупинитися на молодіжному житловому кредитуванні (яке теж стосується «первинки»). Програма молодіжного кредитування в останні місяці була фактично згорнуто, оскільки для компенсації банкам відсотків за пільговими кредитами у бюджеті не вистачало коштів.

У першій половині 2010 р. часткова компенсація відсоткової ставки комерційних банків за іпотечними кредитами була затримана, їх компенсувати почали тільки влітку і то з затримками. І хоча голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін заявив, що до трьохсот осіб отримають цього року житло за програмою сприяння молодим сім'ям - це крапля в морі.

Крім того, кількість претендентів на отримання пільгового кредиту найближчим часом різко зменшиться: Міністерство молоді та спорту оприлюднило ініціативу про зниження вікового цензу для одержання молодіжних пільг, згідно з якою з 2011 року розраховувати на отримання пільгового кредиту на придбання житла зможуть громадяни не старше 24 років.

Така міра дозволить уряду продемонструвати МВФ роботу зі скорочення бюджетного дефіциту і одночасно різко скоротити кількість «потребує в наданні пільгових кредитів молоді».

Причини, які спонукають банки активно займатися іпотекою і знижувати ставки, зрозумілі - їм буквально «нікуди дівати гроші». Незважаючи на зниження ставок за депозитами, їх приплив у банки не зменшується. До недавнього часу банки не хотіли ризикувати і вважали за краще вкладати вільні ресурси в держоблігації, проте прибутковість цього інструменту дуже впала. Сьогодні банки буквально «затоварені» держпаперами з усе більш понижающейся прибутковістю.

23 листопада 2010 р. Мінфін, знизивши ставку прибутковості на рівень для банків не надто привабливий, не зміг продати ОВДП вперше з березня 2009 р. У ході даного аукціону заявки на покупку 28-місячних ОВДП були виставлені в діапазоні 12-13% річних - однак запропонована Мінфіном дохідність була ще нижче цих значень.

Ситуація мимоволі змушує банки займатися своїм прямим обов'язком - кредитуванням. Якщо розглядати іпотеку як альтернативу вкладенням в ОВДП, то можна зробити логічний висновок, що банки цілком можуть надавати іпотечні кредити під 12-13% річних - особливо якщо їм вдасться опустити нижче цього рівня ставки по депозитах.

Однак крім швидкого зниження ставок за іпотечними кредитами спостерігається інший парадокс, нетиповий для України, яка вже переживала «іпотечний бум» у 2004-2008 рр.- Іпотечні кредити навіть за зниженням ставок особливо ніхто не хоче. Причина цього проста: головним двигуном іпотеки в минулі роки був саме зростання цін на житло.

Іпотечні кредити під високі відсотки брали тому, що «завтра буде дорожче». І до 2005-2006 рр., Як правило, не помилялися. Лише ті, хто взяв кредити у 2007-2008 рр., Опинилися в критичній ситуації: їх заставні квартири різко знецінилися. Сьогодні багато хто і раді б «позбутися» від такої іпотеки, однак, продавши ці квартири, банки не покриють своїх витрат, тому й змушені реструктуризувати іпотечні позики, йти на «кредитні канікули» і т.д.

Після обвалу цін на нерухомість в 2008-2009 рр.стимул брати іпотечні кредити пропав. Сьогодні потенційні покупці з високим доходом спокійно збирають собі на квартиру, з задоволенням спостерігаючи, як їхні заощадження - ростуть, а ціни на квартири - падають.

У таких умовах змусити людину взяти іпотечний кредит навіть під 15% річних важко, тим більше, що проект нового Житлового кодексу лякає потенційного позичальника примусовим виселенням за борги по іпотеці. Деякі, правда, у «іпотечну кабалу» влазять і сьогодні, але це, як правило, ті, кому потрібно терміново «роз'їхатися» або вирішити питання з житлом.

Відсутність масової іпотеки позначається і на цінах ринку нерухомості. Якщо іпотечний ажіотаж до 2008 р. штовхав ціни на квартири вгору, то тепер навпаки, падіння цін на житло перешкоджає його виникнення. На ринку нерухомості присутні в основному покупці із заощадженнями, а також ті, хто продав (або продає) одне житло, щоб купити інше.

Також на відміну від 2006-2007 р. спекулянти в якості покупців сьогодні на ринку нерухомості відсутні. Навпаки, їх багато серед продавців і орендодавців нерухомості, що штовхає і ціни на нерухомість, і ставки оренди вниз. І якщо до 2008 р. з місяця в місяць дорожчає оренда також була одним з основних аргументів на користь іпотеки, то сьогодні багато потенційних клієнтів банків по іпотеці «перечікують час» на відносно подешевшали знімних квартирах.

Що ж до рівня цін на нерухомість (реального, а не того, про який говорять багато агентств нерухомості, які ось вже більше року «лякають» тим, що «нерухомість ось-ось буде дорожчати»), то він в порівнянні з весною 2010 р. знизився на 10-15%. І якщо в березні 2010 р. в Києві «гостинку» за $ 35 тис. і «хрущовку» за $ 40 тис. купити було нереально, то сьогодні до таких цін можна без проблем «сторгуватися» по значній частині подібних пропозицій у «спальних» районах.

Підйом цін на нерухомість може початися в Україну після того, як іпотека стане «наддоступний», а реальна ставка кредитів на житло в гривні впаде до 10-11% річних. Саме таку ставку прогнозують при збереженні сьогоднішніх тенденцій на початку 2011 року експерти.

При такій вартості кредитів можна буде говорити про відродження «масової» іпотеки. А до цього моменту ціни на квартири як у Києві, так і в інших великих містах України цілком можуть впасти в ціні ще на 5-10%, що буде тільки віддаляти час масового «іпотечного буму»