Недвижимость Киева
Як нам побудувати «одноповерхову Америку"?
Благі наміри влади зробити житло доступнішим викликали деякий ажіотаж в середовищі забудовників
Та й безпристрасні цифри викликають обережний оптимізм. За даними Держкомстату, якщо в першому кварталі нинішнього року падіння показників у будівництві склало 21,4% в порівнянні з роком минулим, за п'ять місяців - 20, то за півроку - 19,3%.
При цьому як би само собою зрозуміло, що прорив у забезпеченні громадян доступним житлом можливий лише за рахунок багатоповерхових будинків. У таких мегаполісах, як Київ, де земля дорога, це виправдано. Але не всі наші співгромадяни висловлюють бажання жити у висотках. За межами столиці потяг до землі, як і раніше велика.
Назад, до землі
Порівняємо цифри. В Україні - 52 тис. ліцензованих будівельних компаній, але 80% всіх будматеріалів купують індивідуальні забудовники. Аналітики констатують: у нас є всі передумови для розвитку індивідуального будівництва, але воно не підтримується державою. Звідси результат: малоповерхове, котеджне та індивідуальне будівництво демонструє падіння показників.
Тим не менше, на думку експертів, саме таке будівництво має відродити ринок нерухомості. Зараз для цього є всі умови: зниження цін на землю, здешевлення будматеріалів, інноваційні технології виробництва. Теоретично, можна навіть отримати 10 безкоштовних соток для індивідуального будівництва.
Втім, добитися виділення землі непросто, особливо в престижних регіонах. Але не тільки в цьому заковика. Учасники будівельного ринку єдині в думці, що без реального внеску держави - безкоштовного виділення землі, будівництва доріг і підведення комунікацій - забудовники не зможуть здешевити будівництво настільки, щоб житло стало справді доступним.
- На жаль, антикризовий закон передбачає тільки добудову розпочатих об'єктів, але нічого не говорить про малоповерховому або доступне житло. Цей пункт допрацьовується і, сподіваємося, незабаром буде законодавчо закріплено, - прокоментував ситуацію радник міністра регіонального розвитку та будівництва України Іван Салій.
Учасники конференції, організованої за підтримки Міністерства регіонального розвитку та будівництва України, звернулися до влади з вимогою визнати індивідуальне житло одним з головних пріоритетів в галузі житлового будівництва, розробити і прийняти спеціальні акти, які будуть сприяти будівництва такого житла.
Підтвердженням того, що тема зведення малоповерхових будинків актуальна, може служити те, що такий будівельний "монстр", як компанія «Київміськбуд», планує розробити програму будівництва житлових будинків малої поверховості в регіонах країни.
- Сьогодні «Київміськбуд» не практикує малоповерхову забудову, тому у нас спеціальних напрацювань немає. Але ми поставили перед собою завдання, працюючи в регіонах, вийти на будинок з параметрами чотири-п'ять поверхів. Тому потрібно поправити себе та розробити таку програму, - вважає президент компанії Василь Можар.
Та й будівельна корпорація «Граніт», більш відома зведенням висотних будинків у престижних місцях столиці, взялася за будівництво малоповерхових будинків в Обухівському районі Київщини.
На цьому тлі тільки в Київській області «заморожена» реалізація близько 80 проектів котеджних містечок з наявних майже двох сотень. За кількістю таких «заморожених» об'єктів у лідерах - Макарівський район (18 містечок), Києво-Святошинський (16), Броварський (11).
За офіційними даними, з початку року середня вартість квадратного метра в котеджних містечках Київської області знизилася на 8,91% і склала 1330 дол. Найдорожче котеджне житло традиційно в Обухівському районі (1903 дол.
за «квадрат»), дешеве - у Баришевському (700 дол. ).
Виходить порочне коло. З одного боку, у забудовників не вистачає коштів, тому що їх не «несуть» потенційні замовники, а ті (навіть при бажанні жити ближче до землі) не квапляться вкладати свої кровні в «заморожені» будинки. Чому?
Чудо затримується
Пам'ятається, ще в часи губернаторства У. Ульянченко піднімалося питання про те, що при будівництві котеджних містечок потрібно передбачати соціальні об'єкти. Віра Іванівна констатувала, що саме з цієї причини деякі існуючі котеджні містечка (наприклад, в селі Чабани, в тому ж Макарівському районі) стали проблемою.
Ще більш визначено висловлювалися фахівці управління містобудування та архітектури та розвитку інфраструктури Київської облдержадміністрації: інвестори не хочуть іти на комплексне освоєння території, що включає прокладку інженерних комунікацій і розвиток інфраструктури. Звідси - проблеми зі школами та дитячими садами, утилізацією відходів, створенням робочих місць. Їм вторили аналітики ринку заміської нерухомості - у них викликали сумніви площі котеджних містечок. Дійсно, на території селища, скажімо, в 20 га важко організувати пристойну інфраструктуру.
Часи змінилися, влада помінялася. І що ж? На ринку малоповерхового будівництва радикальних змін поки не видно.
- Всі знають про необхідність розробки і затвердження генпланів районів Київської області, які повинні дати відповіді на безліч питань, у т. ч. щодо доріг і комунікацій. Але сьогодні багато хто не знає, що їм робити з їх ділянками. Люди не можуть визначитися з цільовим використанням землі, тому що немає генплану. Немає визначеності щодо використання - немає вартості, а ні вартості - немає торгівлі та розвитку землі, - говорить президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.
За плечима Івана Шпилевський - багаторічний досвід роботи в управлінні містобудування та архітектури та розвитку інфраструктури Київської ОДА. Ось думка цього авторитетного фахівця: «Основними помилками, що переростають потім у проблеми, є: прагнення забудовників заробити відразу і багато, з мінімальними витратами при максимальній економії на всьому. Це призводить до відсутності обгрунтованого підходу до вибору місця будівництва без аналізу ситуації, вивчення питання інженерного забезпечення та інженерної підготовки території, транспортних зв'язків. Не продуманий і орієнтир на відповідний соціальний статус майбутніх мешканців таких будинків. Чомусь майже всі котеджні містечка - для VIP-клієнтів, але вони не повинні бути резерваціями для таких людей ».
Та й де знайти стільки елітних замовників? От і стоять деякі котеджі, «заморожені» ..
У знаменитому Козині, в Підгірцях, в ряді інших престижних населених пунктів Київщини батьки, спочатку націлені на те, що будуть возити своїх дітей у столицю, тепер хотіли б, щоб їхні чада відвідували місцеві школи, дитячі сади, і скаржаться на їх нестачу. Є претензії у VIPов і до іншої інфраструктури.
Ну, гаразд, приватні структури. А що ж держава? Воно й дешеве житло обіцяло, і про інфраструктуру при ньому повинно було подбати. Нагадаємо, міністр регіонального розвитку і будівництва В. Яцуба ще на порозі літа говорив, що під Києвом планується побудувати дешеві будинки. Очікувалося, що до кінця червня чиновники визначаться із земельною ділянкою, на якій буде побудовано таке житло. Мова йшла про землю під Борисполем, в районі села Хотянівка і на Червоному хуторі.
Після закінчення деякого часу з'явився інший варіант: до середини осені у Києві створять постійну виставку з представленими на ній існуючими в Україні технологіями зведення індивідуального житла. Словом, обіцяне диво укупі з інфраструктурою затримується, а дешеві будинки просто стануть об'єктами експозиції: дивитися можна, жити - не можна ..
«Поки виросте порося»
- Я всім рекомендую купувати тільки готове до здачі житло. І купувати саме сьогодні. Ні в якому разі не платите гроші за фундаменти або обіцянки будівельників. Потрібно підходити до цього питання так само, як на ринку, коли ви купуєте шматок м'яса. Ви обираєте його на прилавку, платіть і несете додому, а не чекаєте, поки виросте порося, - сказав міністр регіонального розвитку і будівництва Володимир Яцуба в ході онлайн-конференції.
Рекомендація купувати готове житло зрозуміла. Але що робити людям, якщо чекати - несила, а купувати - нема за що? Громадяни, які стоять в черзі на житло, повинні отримати право придбати його з 30-відсотковою знижкою, декларує влада. Дуже добре. Але якщо виходити із середньої площі скромного будиночка (близько 80 кв. метрів) і середньої вартості одного «квадрата» (не тієї, в 3-4 тис. грн. , Яка поки що тільки декларується чиновниками, а в межах 13-18 тис. грн. ), Скільки десятиліть громадянину з рядовий зарплатою доведеться збирати гроші, щоб вселитися в довгоочікуване житло? Навіть за вирахуванням обіцяної знижки в 30%.
Втім, непрямий відповідь вже є. За словами глави Мінрегіонбуду, облаштування інженерних мереж має взяти на себе держава, а це приблизно 20% від вартості квадратного метра. Активно лобіюється сьогодні будівельниками звільнення від ПДВ - ще 5%. Плюс знижка. Так держава на 55% покриє вартість квартири для тих, хто стоїть в черзі на житло.
Мабуть, передбачається, що залишилися на частку громадян відсотки ті з легкістю незвичайною візьмуть у вигляді іпотечного кредиту. І дехто вже пробують. Знайома автора цих рядків (непогано заробляє) давно хотіла поселитися в невеликому будиночку в передмісті столиці. У пошуках іпотеки вона звернулася до одного зі столичних банків. Але дізналася, що для іпотечного кредитування її кандидатура банк не влаштовує. Виявляється, там чекають тих, чия заробітна плата - від
10 тис. грн. Схоже, що питання, який відсоток населення має такий дохід, - риторичне.
До речі, згідно з офіційними даними, з 1 млн. 250 тис. громадян, що стоять у черзі (де?), щорічно отримують житло не більше 3 тис. черговиків. Звичайно, в їх числі є ті, хто ніколи і ні за яких обставин не тільки не зможе оплатити дорогу іпотеку, але й не спокуситься на жодні пільги від держави. Такі будуть просто «стояти у черзі» до останньої стадії безнадії. Але є й ті, кому потрібно дати шанс.
Досвідчені забудовники констатують дивний парадокс. Здача багатоповерхового будинку, а головне - продаж квартир не завжди відбуваються гладко. Буває, під багатоквартирний будинок забудовується земельну ділянку, елементарно не підготовлений в інженерному плані - відсутні вода, електрика, газ, каналізація. У такому випадку це - зариті у землю гроші, житло буде реалізовуватися погано. Та варто віддати таку «неперспективний» землю бажаючим побудувати малі будинки - і «приватники», незважаючи на відсутність інфраструктури, проявлять чудеса винахідливості, облаштовуючи власну садибу на свій лад. Натхнені перспективою отримати житло, вони «нароют» і воду, і каналізацію ..
Звичайно, кидати людей у «чистому полі» без інфраструктури - не вихід. Але їх тягу до землі треба використовувати на благо, враховуючи досвід країн Європи, США, де навіть у великих містах, за межами ділового центру, розвинена індивідуальна забудова