Новострой в кредит: банки симулюють іпотеку

Поліпшення кредитування первинної нерухомості виражається тільки в тому, що за останні півроку середня ставка знизилася аж на 0,38%, а пропонувати його стало на півдесятка фінустанов більше

Навіть банкіри визнають, що іпотека сьогодні невигідна, і вдаватися до неї є сенс тільки в тих випадках, коли на купівлю квартири не вистачає 10-25%. Прекрасне далеко. Оператори ринку нерухомості говорять про ситуацію у сфері кредитування первинки без особливого оптимізму. Існуючі умови позик малоцікавими для покупців. «Запуск доступних іпотечних програм міг би стати стимулом для відновлення ринку нерухомості. Але, виходячи з нашого досвіду переговорів з фінансовими структурами, в цій ситуації не варто очікувати зниження ставок по гривневих іпотечних кредитах більше ніж на 1-2% на рік », - говорить він.

Директор департаменту роздрібних клієнтів ПАТ «Кредобанк» Орися Юзвишину впевнена, що повноцінне кредитування первинної нерухомості буде відновлюватися тільки за умови завершення будівництва та здачі в експлуатацію об'єктів, готовність яких перевищує 75%. Причому, за її оцінкою, таке будівництво має здійснюватися переважно за рахунок власних коштів забудовників.

Про незначний поліпшення на ринку іпотеки свідчить лише невелике збільшення кредитують банків і програм. «На початку літа 2010 р. кредити на купівлю первинної житлової нерухомості надавали не більше 10 банків, тому говорити про активну роботу цього ринку поки не доводиться », - характеризує ситуацію начальник управління розвитку продуктів і систем індивідуального бізнесу« Банку Форум »Максим Жирко.

За даними аналітика компанії «Простобанк Консалтинг» Олександра Глоби, кредити на покупку первинки сьогодні пропонують 10 банків з 50-ти найбільших проти 5 на початку року. Експерт також вказує на позитивну тенденцію по динаміці процентних ставок. Якщо в січні поточного року середня ефективна ставка (що включає процентні та комісійні витрати позичальника) за кредитом на 10 років становила 22,67%, то зараз - 22,29%.

Альтернативний заставу

Характерною особливістю ринку стала практично повна відсутність кредитування первинного житла під заставу прав на споруджувану квартиру в будь-якому вибраному позичальником будинку. «Банкіри прагнуть обмежити ризики, пов'язані з кредитуванням. А пропозиція «адресних» програм і кредитування під заставу альтернативної нерухомості дозволяють знизити ризики », - пояснює А. Глоба.

Надання в заставу готового житла, за словами члена правління Universal Bank Віталій Шастун, стає обов'язковою умовою, якщо клієнт не бажає приймати умови того чи іншого забудовника, а розраховує отримати кредит безпосередньо через банк. При цьому мінімальний розмір внеску позичальника розраховується виходячи з вартості заставного майна, а не квартири, що купується. Зате такі програми надають повну свободу у виборі об'єкта покупки.

Точкова іпотека

За інформацією З. Костецького, велика частина запропонованих банками кредитів для покупки первинки прив'язана до проектів певних забудовників. Такі позики, як розповідає аналітик, можуть зацікавити більш вигідними умовами, проте вибір об'єкта кредитування при цьому може обмежуватися кількома нерозпроданими квартирами, розташованими на непопулярних поверхах. «Річна ставка по спільних програмах банків і забудовників, як правило, на 1-2% нижче, ніж за позиками під заставу альтернативної нерухомості», - повідомляє А. Глоба

В той же час, В. Шастун вважає, що забезпечити найкращі умови адресних позик банк може лише в тому випадку, якщо забудовник свідомо знижує вартість об'єктів нерухомості або з метою залучення клієнтів компенсує кредитують установі частину процентної ставки.

Так М. Жирко звертає увагу на те, що зараз при кредитуванні первинного житла найбільш вагомим є ризик добудови об'єкта. Мінімізувати його, на думку експерта, дозволяє покупка квартир тільки у перевірених забудовників, які комплексно обслуговуються в кредитах установі. «При виборі партнера-забудовника банк аналізує його репутацію, надійність і фінансовий стан, вивчає документи об'єкта, після чого укладає договір про кредитування житла в перевіреному проекті. До того ж банк може надавати забудовнику послуги з відкриття і ведення рахунків, кредитування, як суб'єкта підприємницької діяльності. Подібне партнерство дає будкомпанії фінансову стабільність, а банку - контроль над цільовим використанням коштів », - пояснює заступник голови правління АБ« Київська Русь »Тетяна Лобашову.

Кредитувати первинку продовжують ті фінустанови, які управляють фондами фінансування будівництва (ФФБ). У такому разі, як пояснює Про. Юзвишину, вони кредитують довірителів своїх же ФФБ. На думку експерта, дана схема, передбачена законами «Про інвестиційну діяльність» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», забезпечує захист інтересів всіх учасників фонду, виключаючи можливість виникнення ризикових ситуацій для довірителя.

Тимчасові заходи

Навіть найбільш вигідна адресна іпотека сьогодні обійдеться не менш ніж у 18% річних у грн. У більшості випадків позичити у банку вдасться не більше 50% вартості об'єкта застави при терміні кредитування не більше ніж 10-15 років. За інформацією З. Костецького, адресної іпотекою найчастіше користуються ті, кому для придбання житла не вистачає суми, що не перевищує 25% від ціни квартири. Тим не менш, за оцінками операторів ринку, цільове кредитування купівлі житла трохи пожвавлює продажу в конкретних проектах.

В умовах стагнації ринку нерухомості банки з великою обережністю ставляться до партнерства із забудовниками. В основному банки продовжують співпрацю з компаніями, міцні відносини з якими встановилися ще до кризи. Так, Про. Юзвишину, посилаючись на скорочення кількості «живих» будівельних майданчиків, не прогнозує в найближчій перспективі активного розширення партнерських відносин між банками і забудовниками у рамках програм іпотечного кредитування.

За інформацією керуючого партнера компанії «Діалог Класик» Артема Новикова, низка будівельних компаній укладає зі своїми клієнтами договору купівлі-продажу з розстрочкою платежів. «Така форма продажів може припускати пільговий безпроцентний період, а в подальшому - ставку близько 18-20% річних. Розстрочка зазвичай надається на 2-3 роки, в окремих випадках продовжується до 7-8 років. Але це тимчасове явище, і воно буде йти з ринку в міру відновлення банківської іпотеки », - упевнений експерт.

У свою чергу, З. Костецький не вважає розстрочку ефективною альтернативою банківському кредитуванню, пояснюючи, що подібна форма продажу невигідна забудовникам. За його спостереженнями, в розстрочку в більшості випадків готові віддавати «неліквіди» - нерозпродані квартири або котеджі у вже реалізованих і окупиться проектах