Замки на песке

«Того, кого боги хочуть знищити, вони спочатку доводять до божевілля» - йдеться у давньогрецькій приказці. Судячи з зростаючій кількості дивних випадків, що відбуваються на кіпрському ринку нерухомості, буде знищено досить багато людей, пише газета Financial Mirror в номері від 16 червня 2010. Наприклад, схоже, що деякі забудовники оголосили відкриту війну покупцям і всім тим, хто намагається захистити самих себе чи відстояти права покупців. Чи є загроза пред'явлення позову, образи чи інші види залякування гарним способом залучити нових клієнтів?

Довгий марш
За останні п'ять років Financial Mirror неодноразово коментувала скандальні ситуації щодо свідоцтв про право власності, шахрайств на ринку нерухомості. Зокрема, на Кіпрі ведеться напружена битва покупців (особливо іноземців) як проти непорядно які поводяться забудовників і адвокатів, так і проти державної інфраструктури та судової системи, які на даний момент не в змозі їх захистити.
Зміни, внесені в законодавство у останнім часом, можуть частково виправити деякі аспекти, але, безсумнівно, не вирішать проблему в цілому. Наприклад, вони не зачіпають навислі над Кіпром борги забудовників за позиками, забезпечених заставою майна, які, при мінімальних розрахунках, складають близько семи мільярдів євро. Вони не стосуються адвокатів-шахраїв, сумнівних банків або неефективних державних відомств і повільною судової системи. Законодавство не передбачає очевидних механізмів у боротьбі з корупцією.
На щастя, Єврокомісія дотримується наміченого курсу. При розгляді проблем у цій сфері Європарламент приділяє першочергову увагу таким питанням, зареєстрованих у Європарламенті під номерами Е-0110/09, Е-6793/08, Е-6513/08

1. Законодавство Кіпру щодо свідоцтв про право власності.
«Зважаючи нового законодавства, яке набуде чинності на Кіпрі, щодо проблеми невиданому свідоцтв на право власності, чи відповість Комісія на наступні питання.
• Чи буде направлено комісію на Кіпр для проведення розслідування і більш детального вивчення проблеми? »

2. Майно, закладене забудовниками в забезпечення боргу.
«Зважаючи нового законодавства, яке набуде чинності на Кіпрі щодо проблеми невиданому свідоцтв про право власності, чи відповість Комісія на наступні питання. Примітно те, що адвокат, визнаний винним, не відсторонений від практики. Крім того, обов'язковий в інших країнах Європи набір вимог до адвоката, а також професійні стандарти, які передбачають відповідальність адвокатів за перевірку документів, на Кіпрі відсутні. На розгляд інших справ у судах відносно забудовників та / або адвокатів йдуть роки. Створюється враження, що покупцям (найчастіше пред'являє обгрунтовані вимоги) свідомо ставлять різного роду перепони з метою вимотати їх психічно, фізично і фінансово, непомірно затягуючи процес. Тим не менш, зростаюча кількість покупців має намір пройти весь шлях, аж до Європейського суду, незалежно від того, скільки часу на це буде потрібно.
ДЕЯКІ найбільш кричущі ВИПАДКИ
Число випадків серйозного заподіяння шкоди покупцям нерухомості на Кіпрі за останні роки - легіон. Було відібрано п'ять справ, щоб проілюструвати вищесказане.

Справа № 1. Звинувачення в шахрайстві і погрози, пред'явлені забудовнику.
Конор О'Дуайер стверджує, що заплатив 75 тис. кіпрських фунтів за нерухомість у Френаросе забудовникам на прізвище Караянніс, а вони потім продали його майно без його дозволу, не повідомивши йому про це, а також не повернули його гроші. Оскільки Генеральний прокурор кваліфікував цю справу і інші подібні йому як цивільні, а не кримінальні, О'Дуайер змушений був пред'явити цивільний позов відносно забудовників. У свою чергу забудовники та їхні адвокати заперечили проти заяви О'Дуайера і висунули зустрічний позов, звинувативши його в здирництві. Як стверджує позивач, під час здійснення ним відеозйомки для збору доказів на об'єкті нерухомості з'явилися представники забудовника і напали на нього. Поліція спочатку кваліфікувала подію як нещасний випадок на дорозі. Тільки втручання Вищої комісії Великобританії переконало їх порушити справу відносно передбачуваних грабіжників. Шкода, заподіяна здоров'ю О'Дуайера, був настільки серйозним, що він провів у госпіталі тиждень. Обидві справи (про шахрайство і нападі) знаходяться в судах Кіпру вже кілька років, в основному через багаторазових перенесень розгляду справи. Тим часом Конор О'Дуайер організував кампанію-протест у Великобританії, включаючи пікет біля будівлі Вищої комісії Великобританії на Кіпрі, протести на виставках кіпрської нерухомості та веб-сайт.

Справа № 2. Звинувачення в шахрайстві, підробці документів і образах, пред'явлені адвокату.
Покупець нерухомості стверджує, що стала жертвою шахрайства на суму в розмірі 200 тис. євро в результаті повторного продажу її будинку. Для представлення своєї справи в суді вона найняла адвокатів відомої кіпрської юридичної фірми. Вона стверджує, що контракт на продаж був відкликаний з Земельного кадастру на підставі підробленої довіреності, виданої навіть не на її ім'я. Вона також стверджує, що, коли вона поскаржилася на це своєму адвокатові, він образив її, плюнувши їй в обличчя. Цей адвокат безперешкодно продовжує практику.

Справа № 3. Звинувачення в шахрайстві, пред'явлені адвокату.
Після смерті мешканки Кіпру в 2007 році її син, який на момент її смерті проживав разом з нею і який разом з одним адвокатом в Пафосі був співвиконавцем її заповіту, був спантеличений неясністю при виконанні заповіту. Він стверджує, що адвокат таємно подав неправдиві письмової в суд (не пред'явивши при цьому копію свідоцтва про смерть) про те, що ця жінка померла у Великобританії приблизно дев'ять років тому і що розшуки її сина ні до чого не привели! Письмової також містили запит про усунення сина в якості співвиконавці. Її син, пред'явивши дійсне свідоцтво про смерть, врешті-решт переконав суд спростувати це помилкове рішення і призначити його єдиним виконавцем заповіту. Його подальші спроби переконати міністра юстиції і омбудсвумен порушити кримінальну справу виявилися безрезультатними. Дисциплінарний рада Кіпрської асоціації адвокатів по закінченні дев'яти місяців все ще має намір розглянути його скаргу про серйозному порушенні адвокатом професійної етики. Адвокат безперешкодно продовжує практику.

Справа № 4. Звинувачення в халатності, обмані і змові, пред'явлені адвокату.
Покупець стверджує, що до укладення договору його кіпрський адвокат не повідомив йому про те, що майно закладено забудовником під суму в розмірі 50 тис. кіпрських фунтів. Він також стверджує, що договір купівлі-продажу був складений на користь забудовника і припускає можливий змову адвоката із забудовником. Наприклад, він виявив, що протягом деякого часу офіс адвоката знаходився в одному і тому ж приміщенні з офісом забудовника, і, таким чином, поставив питання про неупередженість та конфлікт інтересів. Далі, він стверджує, що адвокат відверто брехав йому, заявляючи, що контракт був зареєстрований в Земельний кадастр протягом чотирьох тижнів, у той час як розслідування виявило, що реєстрація була закінчена тільки 18 місяців.

Справа № 5. Звинувачення в шахрайстві, пред'явлені забудовнику, і співучасть в цьому інших осіб.
Незалежний фінансовий консультант (далі НФК), що працює у відомій кіпрській фірмі, переконав подружжя-іноземців інвестувати в будівництво чотирьох квартир компанії Sun Gain Estates в районі Пафосу. Покупці, перебуваючи за кордоном, покладалися на відомого кіпрського адвоката, призначеного НФК. Контракт був підписаний, початковий внесок у розмірі 50 тис. кіпрських фунтів був також сплачено. Після 18 місяців, зважаючи на відсутність звітів про прогрес, подружжя звернулося до мене з проханням розслідувати дану справу. Я виявив, що забудовники так і не отримали дозволу на планування, і робота не була розпочата.