Перспективи і ризики українського ринку нерухомості

Активізація будівництва, зростання кількості угод, стабілізація цін на квадратні метри на тлі високого рівня недовіри з боку інвесторів і практично відсутньої законодавчої бази.Яке майбутнє чекає на український ринок нерухомості?

Попит на котеджі

Абсолютно несподіваним для будівельників виявився попит на котеджі, який спостерігався наприкінці 2009 року і продовжується до цих пір. Активізацію продажів будинків констатують в елітному селищі "Посольська Гута", збудованому "Східної інвестиційної групи", підконтрольній бізнесмену Олексію Бутенко. Така ж ситуація в котеджному містечку Green Hills, що є проектом британського фонду Dragon Ukrainian Properties & Developments plc.

"Наші продажі стартували в серпні 2009-го. При тому, що до кінця року ми розраховували реалізувати хоча б три будинки, нам вдалося закрити десять угод ", - поділилася Віталіна Медяний, керівник відділу продажів Green Hills. За її словами, поточний сезон показує стабільну динаміку продажів. Для активізації попиту девелопери використовують усілякі програми лояльності до клієнтів, серед яких великі знижки, здійснення післяпродажній підтримки будинків і т. д.

Ще один тренд, який може розворушити котеджне ринок, - інтернет-продажу. Приміром, популярний вітчизняний сайт безкоштовних оголошень Slando констатує, що українці активніше за інших продають і здають заміську нерухомість за допомогою глобальної мережі. 59% оголошень рубрики "Нерухомість" в десяти країнах, де представлений сервіс Slando, припадають на Україну, кажуть співробітники сайту. Велика частина оголошень представлена котеджами, вартість яких стартує з 60 млн. грн. І їх купують.

Тим не менше активізацію попиту на котеджі експерти розглядають швидше як виняток, ніж як правило. Цей ринок в Україні завжди був недорозвиненим, з низькою культурою будівництва і високими цінами. Крім того, за даними компанії "Благовіст", навесні спостерігався ріст продажів земельних ділянок у Київській області, вартість яких знизилася з $ 5 тис. до $ 1,5 тис. за сотку. Людям, що бажають обзавестися власним будинком, простіше купити ділянку подешевшала землі і самостійно його забудувати, використовуючи будівельні матеріали, ціни на які за період кризи обвалилися удвічі.

Що стосується інтернет-продажів, то, за словами Віталіни Медяний, український ринок заміської нерухомості ще до них не готовий. Втім, фахівець не заперечує, що з точки зору маркетингу роль Інтернет-ресурсу помітно зросла.

Зростання інвестицій

На початку 2010 року стало очевидним повернення на ринок нерухомості інтересу інвесторів, в першу чергу - в комерційному сегменті. За даними компанії CB Richard Ellis, в першому кварталі обсяг інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості склав $ 43 млн. , При тому, що за весь 2009 рік цей показник c працею дотягував до $ 17 млн. Примітно те, що середній розмір угод виріс більш ніж удвічі. "Мала місце трансакція по купівлі групою Raben логістичного центру біля компанії Parkridge, знайшов свого фінансового партнера ТРЦ Sky Mall", - перераховує Аркадій Вершебенюк, директор компанії Colliers International (Україна).

Експерти відзначають, що в першу чергу інвесторів приваблює якісна торговельна нерухомість. Ці об'єкти генерують дохід, оскільки вони практично повністю заповнені - на сьогоднішній день вакантность складає всього 2%. У результаті орендні ставки на торговельні площі в період кризи скоротилися лише на 20%.

Друге місце в рейтингу інвестиційної привабливості займає офісна нерухомість класу "А" в Києві. За словами Олексія Зеркалова, віце-президента інвестиційно-банківського департаменту ІК Dragon Capital, вакантність площ у бізнес-центрах такого рівня сьогодні становить 5%. Крім того, цього року трохи стабілізувалися орендні ставки, зупинившись на позначці $ 30-32 за квадратний метр. Потягло зарубіжних інвесторів і в житловий сегмент. Приміром, Олена Батуріна, власниця російської будівельної компанії "Інтеко" і дружина мера Москви Юрія Лужкова, в цьому році планує почати реалізацію проекту житлового мікрорайону "Московський" в Києві. Його вартість оцінюється в $ 350-400 млн.

Як відзначають в компанії Colliers International, в першу чергу інвесторів приваблюють об'єкти зі ставкою прибутковості не менше 12-15%. Однак власники таких об'єктів не поспішають їх продавати, оскільки ризикують втратити джерело стабільного доходу. Якщо ж вони йдуть на такий крок, завищена ціна відлякує потенційних покупців.

"Одним з найбільш істотних факторів, що стримують інвестиційну активність, залишається дефіцит пропозиції високоякісних об'єктів нерухомості на відкритому ринку. Ця проблема існує з 2007 року, коли всі якісні і готові об'єкти були куплені, а нові не встигли побудувати ", - відзначає Аркадій Вершебенюк. За його словами, сьогодні увазі інвесторів в основному пропонується партнерство в об'єктах з високим стадією готовності або форвардні угоди за фіксованою вартістю, які передбачають девелопмент під замовлення.

Готельний бум

Головною подією в житті власників українських готелів стане закон, що передбачає нульову ставку податку на прибуток для готелів, зданих в експлуатацію до першого квітня 2012. За словами Бориса Колесникова, віце-прем'єра з питань Євро-2012, Верховна Рада повинна його прийняти вже в цьому місяці. Також пан Колесников відзначає, що уряд робить все можливе для спрощення процедури отримання будівельниками землі під готелі і всієї необхідної дозвільної документації.

Наближення футбольного чемпіонату приваблює в готельний сегмент, як вітчизняних, так і зарубіжних інвесторів. Свої наміри розвиватися в Україні підтверджують імениті готельні мережі Rezidor Hotel Group, Accor, Hilton і Marriott. Їм буде з ким працювати, оскільки вітчизняні компанії в цьому році серйозно взялися за розвиток готельного напрямку в структурі свого бізнесу. Так, приміром, власник групи DCH Олександр Ярославський будує п'ятизірковий готель в Харкові за $ 60 млн. При цьому він не має наміру самостійно управляти готелем, для цих цілей він приверне до співпраці закордонного оператора. Щоправда, якого саме, бізнесмен поки що не визначився.

До співпраці з іноземцями готова група компаній ISTIL, підконтрольна Мохаммад Захур, яка нещодавно придбала київський готель "Лейпциг" за $ 35 млн. Компанія "ЕСТА", що входить до групи СКМ Ріната Ахметова, купила донецький готель "Київ". На неї було витрачено 24,6 млн. грн. , У два рази більше компанія інвестує в її реконструкцію.

В той же час будівельники готелів з високим ступенем недовіри ставляться до обіцянок уряду найближчим часом позбавити їх від бюрократичних зволікань. Крім того, їх бентежать високі кредитні ставки на рівні 20%, які з урахуванням тривалої окупності готельних об'єктів роблять будівництво готелів практично збитковим. На думку Олександра Ярославського, в ідеалі кредитна ставка для учасників готельного ринку не повинна перевищувати 7-12%. Закордонних готельєрів хвилюють питання іншого характеру. Оксана Єлманова, генеральний директор групи компаній FIM, вважає стримуючим фактором відсутність системної державної програми з розвитку і підтримки туризму в Україні, а також низький рівень розвитку туристичної інфраструктури.

На думку фахівців, багато в чому відновлення ринку нерухомості буде залежати від законодавчих ініціатив. Керівник відділу аналітики ІК "Велес Капітал" Ліна Ольмезова відзначає, що на сьогоднішній день в Україні відсутня законодавча база, яка могла б забезпечити реальний захист іноземних інвестицій. У лондонському рейтингу Credit Market Analysis Україна як і раніше знаходиться серед найбільш ризикованих для інвесторів країн. І якщо раніше високий ступінь ризикованості залучала інвесторів, обіцяючи їм непоганий і швидкий прибуток, то сьогодні вона тільки шкодить українському будівельному ринку і ставить під сумнів всі оптимістичні прогнози його розвитку в майбутньому