Київські офіси: девелоперів переходять на долари

На ринку офісної нерухомості скоротився рівень вакантності, а власники бізнес-центрів знову стали прив'язувати орендну плату до ринкового курсу долара. Найкраще себе почувають власники об'єктів класу «А», де знайти вільне приміщення стає все складніше.

Офісні міграція

Київський ринок офісної нерухомості починає оживати. За оцінками директора компанії «Українська торгова гільдія» Віталія Бойка, в січні-березні кількість угод по оренді збільшилася на 10-15% в порівнянні з АППГ.Як і в минулому році, більшість транзакцій припадає на міграцію компаній з одного центру до іншого. «З'явилися випадки, коли кілька офісів конкретної фірми об'єднуються в один.Це пов'язано з тим, що на ринку з'явилися вільні приміщення великих площ, які були в дефіциті в докризовий період », - розповідає В. Бойко.Незначна частка угод припадає на нові компанії, які або приходять, або повертаються в Україну. Потенційними клієнтами столичних офіснихЦентрів стали і місцеві компанії, керівництво яких змогло відмовитися від зайвої економії і збільшити займану площу.

Основною тенденцією останніх місяців виявився підвищений інтерес до офісів класу «А». Якщо в минулому році багато хто прагнув максимально урізатиВитрати, переїхавши в дешеві БЦ на околицях, то зараз деякі стали повертатися в центр міста.«Керівництво багатьох компаній налаштований оптимістично і вважає, що гірший період вже позаду», - відзначає виконавчий директор компанії Real Estate Solutions Андрій Борщ.

Переїжджати в об'єкти більш високого класу стали і ті компанії, які найменше постраждали від кризи і вже давно хочуть зняти офіс у центрі столиці.Однак перш через відсутність гідної пропозиції вони змушені були орендувати менш престижні площі. «Найбільш активними орендарями зараз єIT, FMCG, фармацевтичні та мультинаціональні компанії », - розповідає керівник відділу агентських послуг департаменту офісної нерухомості компаніїColliers International (Україна) Максим Ткаленко.

У зв'язку з цим вакантність приміщень класу «А» знизилася з 12% до 9% і продовжує падати, а в ряді об'єктів (друга черга БЦ «Леонардо», Podol Plaza, Prime) вільних приміщень практично не залишилося.В той же час в менш престижних офісах вакантність з початку року не зростає. Наприклад, в БЦ класу «В» вона зараз становить 21%.

Умови посилилися

За словами В.Бойко, на сьогоднішній день самими затребуваними є приміщення площею понад 700 кв. м, а також в 200-250 кв. м. (клас «А») і 50-70 кв. м (класи «В» і «С»).Як і в минулому році, орендарі не готові вкладати значні кошти у ремонтні роботи, тому більшість угод укладається по приміщеннях з ремонтом.

Ситуація на ринку професійної офісної нерухомості дозволила власникам київських центрів стабілізувати ставки. Так, за даними ColliersInternational (Україна), на сьогоднішній день орендувати приміщення класу «А» можна за $ 28-35 за кв.М, «В» - $ 13-20 за кв. м, а «С» - $ 8-13 за кв. м на місяць, без урахування ПДВ. Причому, якщо ще в минулому році більшість девелоперів, побоюючись відтоку орендарів,Переходили на розрахунки в гривні (без прив'язки до курсу валют) або погоджувались на його фіксацію за пільговим курсом, то зараз більшість з них берутьОплату за реальним ринковим курсом.

У київських БЦ відмовляються і від інших програм лояльності, активно застосовуються ще недавно. Як правило, в минулому році багато девелопери надавалиСвоїм клієнтам фінансові «канікули», включаючи оплату комунальних послуг у вартість оренди, і відмовлялися від страхового депозиту (орендна плата за 1-2Місяці).Зараз у більшості БЦ відмовилися від усіх подібних програм і повернули плату за прибирання приміщень на докризовий рівень (наприклад, в об'єктах класу «А» - $ 6,5 за кв.М на місяць).

Серед нових тенденцій поточного року - готовність керівників БЦ укладати тривалі договору оренди строком на 5-7 років. Якщо вМинулому році девелопери йшли на подібні поступки лише поодиноким компаніям, як правило, якірним орендарям, то зараз на це можуть розраховувати практичноВсі працюючі в столиці компанії.Завдяки цьому кроку власники БЦ розраховують або продати свій об'єкт нерухомості, або залучити портфельних інвесторів для реалізації інших проектів, адже наявність довгострокових договорів оренди істотно підвищує вартість об'єкта.

Оптимізм керівників столичних офісних центрів пов'язаний і з тим, що в нинішньому році на ринку з'явиться відносно невеликий обсяг нової пропозиції.І хоча девелопери заявляють про бажання ввести в експлуатацію в цьому році близько 150 тис. кв. м, за прогнозами експертів, більш реалістичної є цифра 50-80 тис.Кв. м. Близько 60% об'єктів відкриються в центральній і наближеному до нього районах міста. Втім, ці показники кращі торішніх, коли ввели в експлуатацію близько 110 тис.Кв. м офісів.