Ринок торгової нерухомості все більше переходить під владу орендаря

З початком економічної кризи мережевий роздріб підсилив свій вплив на власників торгових центрів. Особливо в питаннях, що стосуються формування орендної плати, а також маркетингових витрат

Негативні темпи зростання економіки, істотна девальвація гривні, зниження доходів населення і, як наслідок, зниження роздрібного товарообігу стали сильним стимулом для перегляду орендних ставок в торгових центрах по всій країні.

Спочатку ціни знижувалися в доларовому еквіваленті. Потім орендарі стали прагнути зафіксувати ціну в гривні. Таким чином магазини намагалися застрахуватися від девальваційних коливань національної валюти.

В результаті підсумком довгих переговорів власників торгових центрів і рітейлеров стало застосування раніше не дуже популярного на ринку механізму відносин. Так, на даний момент все більш поширеною практикою стає прив'язка розміру вартості оренди до розміру товарообігу. Залежно від сегменту роздрібного торговця вона складає від 5% до 15%.

«Сьогодні орендарям часто вдається зафіксувати мінімальну базову ставку і доплату відсотка з товарообігу, — затверджує Наталія Міколайчук, керівник відділу торгової нерухомості компанії DTZ в Україні. — Таким чином у орендарів стає більше шансів розділити свої ризики з власниками торгових центрів».
Ее слова підтверджують і самі рітейлери. Один з учасників ринку стверджує, що зараз велика кількість договорів полягає саме з прив'язкою до відсотка від товарообігу. Як варіант, для розрахунків використовується також мінімальна базова ставка оренди і відсоток від обороту. При цьому ставки оренди сопоставіми з європейськими.

Нинішні схеми взаєморозрахунків по оренді торгових площ фактично роблять власників нерухомості зацікавленою стороною в проведенні заходів, направлених на залучення покупця. Як наслідок, роздрібним операторам легшає домовитися про проведення маркетингових заходів в точках продажів і навіть зменшувати витрати на їх проведення.

«Зараз стало простіше в проведенні промо-заходів, які приведуть додатковий трафік, — затверджує Ігор Хижняк, директор по розвитку бізнесу мережі «COMFY». — Якщо раніше активності потрібно було платити, то зараз — практично завжди безкоштовно. Тому що це в рівній мірі цікаво обом сторонам».

Оптимізму рітейлеров не розділяють девелоперы-орендодавці. Вони стверджують, що криза понизила прибутковість торгових центрів. При цьому витрати на будівництво і експлуатацію практично не змінилися.

«Коли ми самі для себе стали підраховувати, то зрозуміли, що такого поняття, як самоокуповування, на ринку практично немає, — затверджує Володимир Никітенко, заступник директора з комерційних питань DEPOT Development Group. — Тому що з урахуванням нинішніх орендних ставок і собівартості будівництва, що не впала, деякі проекти торгових центрів повинні окупитися роки через тридцять. Можливо, внуки зможуть насолодитися проходженням через крапку самоокуповування».

Експерти компанії DTZ стверджують, що основні тенденції ринку торгової нерухомості збережуться і в нинішньому році. Але торговий сегмент напевно опиниться в авангарді зростання з першими ознаками відродження споживчого попиту. Тоді-то явна незадоволеність орендодавців нинішнім положенням на ринку напевно стане серйозним стимулом для перегляду умов оренди