Недвижимость Киева
Аналітика: Як захистити інвестора при будівництві житла Або проблема з "повітрям над фундаментом"
Тяга поки уряду прем'єра, що йде, до популістської законотворчості цілком з'ясовна — врешті-решт, не йому ж запроваджувати в життя ініціативи, що не реалізовуються
Ось і зворушлива турбота про постраждалих вкладників "Еліта-центра" і іже з ними, закладена в законопроекті №6031 "Про відшкодування фізичній особі (інвесторові) майнового збитку, заподіяного унаслідок злочину, здійснення якого пов'язане з інвестуванням будівництва житла", на практиці виглядає соціальною демагогією. Тим часом проблема з "повітрям над фундаментом", за який заплачено живими грошима українських громадян, назріла вже давно. Ось тільки вирішувати її, на думку експертів, треба зовсім іншими способами.
За даними Держкомстату (часто не завжди адекватним реальності) на 1 січня поточного року, по всій країні налічується 13 682 об'єкти незавершеного будівництва. Згідно дослідженню консалтингової компанії Mаcon Realty Group, близько 80% новобудов на ринку нерухомості Криму зараз заморожено на невизначений термін, при цьому кримські девелопери впритул зіткнулися з браком коштів не тільки на будівництво нових проектів, але і на добудову старих. У Київській області, за даними консалтингової компанії "Реалекспо", на початок лютого 2010 року було заморожено будівництво 30 об'єктів (близько 32%) з 110 житлових новобудов, в яких і сьогодні активно ведеться продаж квартир.
Вирішити проблеми недостроєв і одним махом задовольнити вимоги всіх жертв махінацій повинен законопроект №6031 "Про відшкодування фізичній особі (інвесторові) майнового збитку, заподіяного унаслідок злочину, здійснення якого пов'язане з інвестуванням будівництва житла", розроблений Мінюстом по вказівці Кабміну і зареєстрований у Верховній Раді на початку лютого. Проектом визначаються умови виникнення права на відшкодування майнового збитку, підстави і порядок відшкодування державою такого збитку, а також закріплюється право зворотної вимоги держави до боржника. Тим самим, на думку розробників документа, "передбачається реалізація цивільно-правової відповідальності держави у разі скоєння злочину у сфері будівництва житла, а також практична реалізація здійснення захисту цивільних прав і інтересів судом шляхом відшкодування нанесеного обличчю збитку".
Більшість експертів в один голос визнають законопроект №6031 поверхневим, недопрацьованим і відверто популістським. Претензії різного характеру виникають у фахівців мало не з кожного пункту документа. Візьмемо, наприклад, "умови виникнення права на відшкодування майнового збитку", пише київський телеграф. Як заявив замміністра юстиції України Євгеній Корнійчук, у разі ухвалення закону держава відшкодовуватиме збитки громадянам, що вклали гроші в будівництво житла, якщо забудовник не передав інвесторові у власність об'єкт і не може відшкодувати збитки. Компенсацію постраждав виплатять також в тому випадку, якщо будівельна компанія не проводила ніяких робіт або такого підприємства взагалі не існує, і воно ніде не зареєстроване. В той же час державу отримує право вимагати від компаній, що не виконали своїх зобов'язань, відшкодування суми, витраченої на компенсації що постраждав, але тільки після відновлення забудовником своєї платоспроможності. "Виникає питання: якщо фірма, що обдурила людей, навіть не була зареєстрована, як вона відновлюватиме свою платоспроможність?" — щиро дивуються аналітики консалтингової компанії SV Development.
Наступне — це "підстави і порядок відшкодування державою такого збитку". Згідно документу, підставою для виплати компенсації стане судове рішення, що вступило в силу, і виконавча документація, підтверджуюча неплатоспроможність забудовника, — відсутність засобів і майна, яка може бути продане в рахунок компенсації збитків інвесторів. Боржник визнається неплатоспроможним в ході процедури банкрутства. Тим часом ні для кого не секрет, що в нашій країні судові засідання можуть тягнутися роками: "За попередніми прогнозами, рішення суду по "Еліта-центру" буде ухвалено не раніше ніж через декілька років, тому що кількість потерпілих просто величезно. А що робити людям, що вже марно прочекав чотири роки, — знову сподіватися на диво? — міркує голова правління громадської організації "Центр правозащити" Юрій Федоренко. — До того ж незрозуміло, чому документ охоплює тільки фізичних осіб, адже постраждалими вкладниками того ж "Еліта-центра", наприклад, є і юридичні особи."
Останнє за списком, але чи не перше по значущості — це об'єми обіцяних народу компенсацій. Цікаво, що в проекті закону не вказана точна сума, яку уряд повинен закласти до держбюджету для виплат вкладникам, що постраждали від махінацій будівельників. А згідно ст. 4 дані документи відшкодування виплачується тільки "в межах відповідних бюджетних призначень". Якщо ж прикинути, що лише по "Еліта-центру" спочатку збитки були оцінені в 400 млн.грн. а зараз ця сума збільшилася в трі—пять разів за рахунок морального збитку і судових витрат потерпілих, то "відповідних бюджетних призначень" може не вистачити навіть на компенсацію жертвам одній цій махінації. "Хотілося б знати, звідки державу візьме достатня кількість грошей, — аналізує незалежний експерт ринку нерухомості Ярослав Цуканов. — Так, проектом передбачається, що згодом гроші будуть стягнуті із забудовника. Проте візьмемо той же "Еліта-центр" — хороший приклад того, що ніякі стабфонди не винні і не зможуть компенсувати відсутність здорового глузду. Ні рішення судів, ні банкрутство не змінять факту: сьогодні просто немає активів, щоб компенсувати таким, що всім постраждало їх збиток. Навіть якщо продати те, що залишилося — земельні ділянки, недобудовані об'єкти, — відшкодувати можна буде менше половини".
Тим часом приймати заходи для захисту приватних інвесторів на будівельному ринку потрібно терміново, оскільки, за прогнозами експертів, юридична лавина банкрутств будкомпаній почнеться не далі як цього літа. Згідно із законом "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва" забудовник отримав право затримувати введення об'єкту в експлуатацію на 18 місяців, при цьому розривати договір з ним за фактом невиконання умов угоди в односторонньому порядку інвесторові заборонено. У липні якраз закінчуються перші 18 місяців дії мораторію, і з кожним місяцем число незадоволених вкладників буде рости. І ніякі потуги Державної іпотечної установи (що обіцяв минулого року викупити всі квартири в будинках 70-процентної готовності, а що викупив тільки в 174 з 465) тут не допоможуть. Щоб забудовник продовжував будівництво, йому просто необхідно привертати клієнтів, що в сьогоднішніх реаліях практично неможливе: люди бояться вкладати гроші не тільки на стадії котловану, але і на завершуючих стадіях будівництва.
"Система захисту інвестора в будівництві, безумовно, повинна бути, — говорить Ярослав Цуканов. — Але не у вигляді механічного відшкодування за рахунок бюджетних коштів, а у формі жорсткого контролю з боку держави за процесом зведення і продажу квадратних метрів. Коли проект, що будується, виходить на етап продажу незалежно від того, на якому етапі знаходиться процес зведення будівлі, необхідні облік і реєстрація всіх квадратів (у ідеалі — в єдиній всеукраїнській електронній системі), що зводяться, а також профільне відомство, яке за цим стежитиме. Зараз цього немає, тому мають місце, наприклад, випадки продажу однієї квартири декільком фізліцам. Ми сьогодні довіряємо забудовникам, які в умовах повного законодавчого хаосу можуть дозволити собі бути нечистими на руку".
Думка експерта
Наталія Доценко-Белоус старший юрист ЮФ
"Василь Кисиль і партнери":
— В Російській Федерації після невдалих експериментів з векселями і житлово-накопичувальними кооперативами як інструментами фінансування будівництва житла за рахунок фізліц ввели заборону на залучення засобів фізичних осіб в житлове будівництво до моменту ухвалення в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкту (з 1 січня 2009 року). Вказана міра дійсно є надзвичайно революційною і неоднозначною. Але в умовах, коли товаром на ринку первинної нерухомості є майнові права на квартири, а також в умовах повної відсутності гарантій на реалізацію придбаних майнових прав, не виключено, що подібна заборона — єдина дієва міра.
Річ у тому, що ризики інвестора, що вкладає засоби в проекти первинного будівництва, істотно вище, ніж ризики інвестора, що набуває готового житла. Операції з готовою нерухомістю підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, що дозволяє уникнути повторного продажу, продажу неіснуючій нерухомості. А ось при здійсненні операції, направленої на придбання нерухомості, що будується, державна реєстрація і взагалі який-небудь облік відсутні, що створює законодавчі передумови для можливих зловживань з боку забудовників. Упроваджені з 2006 року обмеження на залучення засобів в будівництво житлової нерухомості від інвесторів привели лише до чергового експерименту над інвесторами і збільшили кількість потерпілих. Що коштує історія з дефолтамі цільових облігацій! Адже для захисту вкладника було потрібно так мало: ввести державну реєстрацію операцій, здійснюваних з об'єктами, що будуються, майновими правами, цінними паперами, якщо вони направлені на придбання прав на квартири; упровадити обов'язкове страхування фінансових (а не майнових) ризиків; усунути фінансових посередників від відносин "застройщик—інвестор". Але ми цього не дочекалися. В результаті маємо те, що маємо: судові позови, скандали, заморожені будмайданчики, відсутність іпотеки і повна недовіра до забудовників з боку населення.
На сьогодні інвестор в умовах масових припинених будівельних проектів є схильним наступним ризикам: ризик банкрутства забудовника і, як наслідок, втрати прав на проінвестований об'єкт, особливо у разі наявності у третіх осіб переважних прав на об'єкт (наприклад, іпотеки об'єкту незавершеного будівництва); ризик втрати забудовником прав на земельну ділянку і як результат — прав на об'єкт, який на етапі будівництва є сукупністю матеріалів і устаткування, використаного в процесі будівництва. Перераховані ризики доповнюються специфічними ризиками, характерними для певних фінансових інструментів. Наприклад, інвестори, що вклали засоби в цільові облігації (аналог вищезазначених векселів в РФ), схильні до ризику втрати інвестором прав на квартиру у зв'язку із закінченням терміну погашення облігацій, а також ризику повернення емітентом номінальної вартості облігацій відповідно до чинного законодавства у разі відсутності прийнятого в експлуатацію об'єкту будівництва на дату настання терміну погашення облігацій.
Щоб уникнути перерахованих ризиків, інвесторам рекомендується здійснити наступні дії. По-перше, самоорганізація і об'єднання інвесторів шляхом створення житлово-будівельного кооперативу (ЖСЬК) як неприбуткова організація. Потім — визнання в судовому порядку прав власності на об'єкт незавершеного будівництва за кооперативом, що дозволить забезпечити державну реєстрацію прав на нього як на об'єкт нерухомості із закріпленням за кожним з інвесторів прав на окремий об'єкт інвестування як на частину об'єкту незавершеного будівництва. До речі, для ЖСЬК допустиме отримання земельної ділянки у власність безкоштовно відповідно до статті 41 Земельного кодексу України. Завершення будівництва об'єкту можливе шляхом збереження відносин з існуючим забудовником або за допомогою залучення нового забудовника або стратегічного інвестора.
Перераховані дії дозволять інвесторам не тільки закріпити права на проінвестовані об'єкти як на незавершені будівництвом об'єкти нерухомості, але і уникнути ризику повторного перепродажу забудовником квартир в об'єкті, що будується, створити ліквідний актив для залучення стратегічного інвестора з метою подальшого завершення будівництва об'єкту і сформувати умови для отримання доходу від використання існуючого незавершеного будівництвом об'єкту і прилеглої території (наприклад, розміщення реклами, використання прибудинкової території для розміщення малих архітектурних форм і т. д.). Таким чином, об'єднані інвестори в рамках ЖСЬК мають істотні можливості не тільки в частині завершення будівництва об'єкту, але і в частині отримання доходу від використання
Источник: http://ibud.ua/