Недвижимость Киева
Проект будинку: крок за кроком
Проектування індивідуального будинку — етап такий же природний, наскільки і саме будівництво. Без проекту, що ретельно пропрацював, такий складний інженерно-технічний об'єкт, як сучасний заміський будинок, просто не побудувати. Тому варто поговорити про проектування будинків детально і наочно
Зрозуміло, що проектувати будинок краще всього тоді, коли вже є ділянка землі. Можна, зрозуміло, придбати проект наперед, але у такому разі з'являється ризик того, що проектну документацію доведеться серйозно коректувати. Крім того, треба турбуватися тим, щоб на руках були документи, що встановлювали право, на землю і дозвіл на будівництво від місцевої адміністрації. За відсутності цих документів всі передпроектні роботи і саме проектування може втратити сенс, оскільки відсутнє право власності на ділянку або, допустимий, в даному місці взагалі заборонено будівництво індивідуальних будинків.
Вважатимемо, що проектну організацію (або проектувальника з штату компанії-забудовника) ви вже вибрали. Проте починати проектування поки рано, оскільки немає цілого ряду необхідних відомостей.
Першим етапом передпроектної підготовки є отримання топографічних відомостей про ділянку. Для цього майбутній домовласник повинен запросити співробітників із спеціалізованої геодезичної організації.
Для створення навіть найприблизнішого проекту необхідно знати розміри ділянки, його контури, а також рельєф. Тільки за наявності такого роду відомостей можна приступати до створення первинного ескіза будинку, який повинен бути вписаний в реальну ділянку. Цілком можливо, що якісь відомості про конфігурацію і розміри ділянки вже є у вас на руках, особливо якщо останніми роками проводилася кадастрова зйомка. Проте нерідкі випадки, коли фактичні виміри розходяться із записаними на папері, причому помилки виявлялися і після проведення кадастрового обліку. Тому найнадійнішим способом отримання топографічної інформації є все-таки виклик геодезистів, які складають генеральний план ділянки, виконаний, як правило, в масштабі 1:500.
На цьому плані будуть відображені всі характеристики і особливості ділянки, які послужать відправною крапкою для проектувальників. При цьому треба враховувати, що геодезичні організації зазвичай визначають мінімальний об'єм замовлення 0,5 га, і навіть якщо ваша ділянка в п'ять разів менше, роботи доведеться оплачувати саме за «мінімальним обсягом». Звідси висновок: для зниження витрат слід кооперуватися з сусідами, які теж придбали ділянки, але поки не знають їх параметрів.
Наступним важливим кроком передпроектних робіт є проведення комплексу геологічних досліджень ділянки.
Ці дослідження також проводить спеціалізована організація, що має відповідні ліцензії. Замовник робіт повинен при цьому надати фахівцям готовий топографічний план ділянки. На плані повинні бути нанесені контури майбутнього будинку, а також прокладені під землею комунікації. На основі цього плану складається технічне завдання, після чого за одну-две тижні виконується комплекс інженерно-геологічних робіт. Вони припускають буріння шурфів і свердловин, з тим щоб точно охарактеризувати грунти. Тому краще всього проводити ці роботи на «чистій» ділянці — поки немає ні фундаментів, ні комунікацій, ні елементів ландшафту.
Інженерно-геологічні дослідження дозволяють визначити рівень залягання грунтових вод, глибину промерзання грунту в даному місці і ряд інших важливих параметрів. На основі цієї інформації проектувальники вибирають тип фундаменту і навіть вирішують питання про доцільність будівництва саме в цьому місці. Як результат дослідницьких робіт замовникові представляється висновок про проведені інженерно-геологічні дослідження.
Ескізний проект
Отже, в комплекс передпроектної підготовки входять топографічні роботи, інженерно-геологічні дослідження, можливо, екологічне дослідження ділянки і його околиць. Крім того, проектувальник виконує передпроектне завдання, приводячи загальні характеристики будинку, описуючи його інженерні системи і споруди на території, наприклад, баню господарський блок, гараж і т. п. Далі складається ескізний проект.
Ескізний проект — комплект документів, які надаються в структури, що погоджують, з метою отримання дозвільної документації або архітектурного планувального завдання.
На цьому етапі проектних робіт, який називається концептуальним проектуванням індивідуального будинку, детальної розробки майбутньої споруди не передбачається. Проте він украй важливий, особливо у разі будівництва крупного об'єкту, наприклад котеджу великого метражу, який є складною інженерною і конструкційною спорудою. Грамотно проведене концептуальне проектування дозволить уникнути серйозних помилок і пов'язаних з ними додаткових витрат.
У ескізний проект, зокрема, входять: комп'ютерна модель об'єкту нерухомості, його прив'язка до ділянки, промальовування фасадів, розрізи будівлі, пропозиції за матеріалами і фундаментами; крім того, пропонуються варіанти інженерних систем, приводяться попередні розрахунки споживання тепла і електричної енергії, прикидається загальний кошторис будівництва.
На даній стадії майбутня споруда зображається на генплані і чітко визначається її загальна архітектурна зовнішність. Крім того, повинні бути запропоновані колірні рішення фасаду, а також конструктивні рішення, необхідні для робочої документації. В рамках загального архітектурно-планувального рішення визначається поверховість споруди, склад приміщень, їх розташування, встановлюється висота поверхів. Все це зазвичай предстає у вигляді ескізних планів поверхів, фасадів, крівлі, а також креслення розташування споруди на ділянці. Плани супроводжуються докладною запискою пояснення. Ще раз підкреслимо, що саме на ескізному етапі можна (і потрібно) вносити корективи до проекту, оскільки надалі це буде зробити вже важче і спричинить додаткові витрати.
Робоча документація
Розуміється, міняти можна і робочу документацію. Правки і коректування взагалі краще проводити на «паперовій» стадії, оскільки переносити стіни і пробивати перекриття досить трудомістко.
У робочій проектній документації будинок вже повинен знайти цілком конкретну зовнішність. Саме так, як відображено в робочому кресленні, готовий будинок і повинен виглядати. А це означає, що необхідно вказати абсолютно точні розміри, вибрати варіант фундаменту, тип перекриттів, вид внутрішніх стін, а також крівлі. Мансарди, балкони, тераси, веранди, сходи і інші складові будинку теж повинні бути відображені в робочому проекті і теж в реальних розмірах.
Робоча документація складається проектувальником не в «індивідуального виконання», а по певних нормативах, оскільки призначається для майбутніх будівельників будинку і будь-який представник будівельної організації повинен мати можливість прочитати креслення і вибрати відповідно до них методи будівництва. Робоча документація регламентована, зокрема, ГОСТ 21.101-93. На етапі робочого проектування складається ряд документів, в яких обгрунтовуються архітектурні рішення і утілюється архітектурно-будівельна частина. Один з таких документів — генеральний план будинку.
Далі слідує розробка конструктивної частини. Окремо промальовувалися різні конструкції будинку: дерев'яні, бетонні, металеві і др. Наприклад, фундамент на конструкційному кресленні вже повинен промальовувати в реальному вимірюванні, з вказівкою точної глибини заставляння, і якщо він, допустимий, стрічковий, то ширина і глибина бетонної «стрічки» повинні бути визначені.
У робочому кресленні неодмінно враховується можливе морозне пученіє грунту, крім того, там приводяться варіанти гідроізоляції, яка залежно від зовнішніх умов розрізняється за типом і за вартістю.
При підготовці робочої документації проектувальник виконує докладні розрахунки несучих конструкцій будівлі. За цими розрахунками з урахуванням вибраного стінного матеріалу визначається товщина стін і перекриттів, після чого вже розраховується кількість необхідних будівельних матеріалів. Окремо робляться креслення вузлів сполучення різних будівельних конструкцій, наприклад місць, де крівля спирається на несучу стіну. Підсумком конструктивного проектування повинен стати повний комплект робочих креслень всіх конструкцій будинку.
Проект комунікацій
Проект інженерних систем теж входить у вищезазначений комплект робочих креслень, але про нього окремо. Сучасний індивідуальний будинок — досить складна в інженерному плані споруда, так що вартість комунікацій може складати до третини (і навіть більше) загальної вартості споруди. Тому частиною робочого проектування є креслення з схемою прокладки комунікацій, пов'язаних з архітектурними і конструктивними особливостями будинку. Зважаючи на різний ступінь відповідальності і різних інстанцій узгодження комплекти робочих документів на зовнішні і внутрішні системи комунікацій складаються окремо.
Підключення до зовнішніх мереж регламентоване нормативними документами, причому досить строго. Внутрішні інженерні мережі теж повинні відповідати вимогам Сніпов, але їх розводка в значній мірі визначається домовласником і ніякого узгодження не вимагає.
Вибрати інженерне устаткування бажано вже на стадії ескізного проектування. Слідує хоч би у загальних рисах уявляти, де це устаткування буде встановлено і як проходитимуть трубопроводи, воздуховоди і димарі. Бажано наперед знати потужність казана — адже вона визначає його розміри. Треба вирішити, чи буде в будинку система водопідготовки (вона займає немало місця) і т. д.
Якщо все це відомо, проектувальникам інженерних систем буде набагато легше скласти робочий комплект документів на комунікації. І навпаки: невизначеність і затягування з ухваленням рішень можуть вилитися у витратні переробки побудованого будинку.
Робоча документації складається по кожній зовнішній системі окремо: підключення до зовнішніх електромереж, газової магістралі, системі центральної каналізації (якщо така є) — все це треба погоджувати в різних структурах.
Проект системи газового опалювання унаслідок підвищеної небезпеки також повинен бути узгоджений з вирішуючою організацією, а вмонтовувати і підключати газове устаткування винні тільки фахівці. Якщо ви плануєте перейти з часом на інший вид палива, тобто змінити тип пальника казана, то така заміна повинна бути відображена в робочій документації, інакше можливі неприємності і певні санкції наглядаючих органів.
Інші аспекти
Робоче проектування припускає також складання кошторисів на майбутні роботи. Що цілком з'ясовно: замовник повинен розуміти, які у нього будуть витрати, інакше роботи через нестачу фінансування одного прекрасного дня можуть просто зупинитися. Грамотно і професійно складений кошторис — ще один обов'язковий документ в комплекті робочих креслень.
Майбутні внутрішні обробні роботи теж повинні знайти віддзеркалення в робочій документації. Інтер'єр і дизайнерські рішення потрібно пов'язувати з рішеннями конструктивними, а значить, відкладати дизайн-проект в довгий ящик не можна. Інакше може виникнути така ситуація, коли доведеться довбати стіну або перекриття, щоб реалізувати ту або іншу задумку дизайнера