Недвижимость Киева
Купівельні фантазії: квартира за 10 тисяч доларів
Минулого року багато хто вірив, що криза обрушить ціни на житлі, як мінімум називалася вартість "квадрата" в 1 тис. долл. Проте цього не відбулося: у 2009 році в столиці вартість квартир знизилася в середньому на третину (у доларах) і зараз знаходиться на рівні 1,7 тис. долл. /кв. м
Зокрема, в порівнянні з локризовими показниками, вартість житла в 2009 році була нижча на 40-50% для квартир економ-класса, на 30-40% - для квартир бізнес-класса і на 30-35% - для об'єктів преміум-сегмента.
Не дивлячись на всі надії покупців, продавці до зниження цін не були готові і йшли на поступки, тільки якщо їх вимушувало важке фінансове положення.
За даними агентства нерухомості Real Druzi, ціновий мінімум на квартири економ-класса був зафіксований в листопаді 2008 року - лютому 2009 року. Тоді вартість "гостінки" складала в середньому 30 тис. долл. однокімнатну "хрущовку" на початку минулого року можна було купити за 40 тис. долл.
Генеральний директор мережі агентств нерухомості Real Druzi Людмила Друзенко вважає, що такі "демпінгові" пропозиції з'явилися із-за повної дезорієнтації учасників ринку, нерозуміння того, як надалі розвиватиметься ситуація. В результаті ми отримали низький рівень продажів і неможливість адекватно визначити среднериночную вартість об'єктів.
Як тільки гравці ринку почали опам'ятовуватися, вартість житла пішла в зростання: найбільш затребувані однокімнатні квартири навесні виросли в ціні на 20-25% в порівнянні з початком року, а літом вартість квартир стабілізувалася.
На сьогодні для покупки малометражної "гостінки" загальною площею 22 кв. м. у віддаленому районі буде потрібно в середньому 42-48 тис. долл, однокімнатної "хрущовки" - 50-55 тис. долл.
Здавалося б, минулою взимку ціновий мінімум на квартири був досягнутий, але експерти чекають настання другого "дна" вже до кінця цього року.
"Дно"-2
З початку року в пресі стали з'являтися прогнози, що обіцяють черговий обвал цін на житлі. Тепер "червона ціна" за однокімнатну квартиру визначається в 10 тис. долл. Логіка розрахунків така: раз цю суму в змозі накопичити сім'я з трьох чоловік за 5 років, відкладаючи по 20% середньостатистичного заробітку в місяць, то такий платоспроможний попит сформує адекватна цінова пропозиція.
Президент Союзу фахівців з нерухомого майна України (ССНУ) Олександр Рубанов відзначив, що в Європі схема, що прив'язує вартість житла до рівня платоспроможності населення, існує, проте в неї закладається можливість сім'ї накопичити гроші на покупку квартири, відкладаючи 30-40% свого доходу протягом 10-15 років.
Якщо в цілому по Україні така схема може застосовуватися, то в Києві в розрахунки втручається "столичний синдром" - тут вартість житла завжди буде декілька вище економічно обгрунтованою.
Все начебто досить просто у формуванні вартості житла на "вторічке": з одного боку, попит, з іншої - пропозиція, з третьою - платоспроможність. Ціну визначає баланс попиту і пропозиції, твердять ріелтори. Проте питання про те, наскільки рівень платоспроможності населення може впливати на даний процес, пояснюється не економічними розрахунками, а, скоріше, інтуїтивно.
"Хто скільки заробляє, не є відправною крапкою, що визначає вартість нерухомості", - вважає директор консалтингової компанії "Канзас" Зоя Нестеренко. На її думку, сума в 10 тис. долл. доступна дуже великій кількості людей, тому всі захочуть скористатися можливістю поліпшити свої житлові умови. "У Києві немає стільки пропозицій, щоб платоспроможному попиту по 10 тис. долл. купити однокімнатну квартиру. Нижче 50 тис. долл. ціна не опуститься", - вважає експерт.
В той же час, Рубанов вважає, що в цінах на житлі ще є люфт для зниження. "На мій погляд, цінового дна ми ще не намацали, але до кінця цього року ситуація стабілізується", - обнадіяв він.
На думку президента ССНУ, вартість житла в Києві плавно знижуватиметься на 1-1,5% в місяць, з невеликими сезонними "відкотами": до весни ціни небагато знизяться, з кінця березня почнеться підвищення, до осені - знову падіння. І в результаті за рік столичне житло подешевшає в середньому на 10% в різних сегментах. "Я сподіваюся, що весною 2011 року ринок збалансується", - додав експерт.
Мертвий сезон продовжиться до весни
Сьогоднішня летаргія, в яку ринок житла вгнали криза і президентські вибори, обіцяє затягнутися. Фахівці одностайно заявляють, що вибори - мертвий сезон. Причому затишшя викликане, скоріше, психологічним чинником, пов'язаним з очікуваннями зміни влади в країні і всіма витікаючими з цього наслідками. Активізацію операцій прогнозують вже навесні. Проте, передбачуваний наплив спроможних людей з регіонів, на думку експертів, не здатний кардинально пожвавити ринок.
Нестеренко вважає, що якщо після виборів інфляція не буде високою, а долар буде повільний рости, вартість житла "топтатиметься на місці". Вона відзначила, що перед виборами завжди йде невеликий локальний підйом цін (20-50 долл. /кв. м), але ще жодні вибори не накладалися на кризовий період. Тому реакція ринку - вичікувальна.
У зв'язку з відкладанням операцій на "після виборів" очікується хороша активність в березні-квітні, "нетипова" активність для літа може спостерігатися в червні. Що стосується притоки інвестицій, то фахівці чекають чергового переділу бізнесу різних напрямів залежно від того, хто стоятиме біля керма країни, і, відповідно, не виключають, що вільні гроші віллються в ринок нерухомості, зокрема житла.
Якщо в 2009 році люди не вкладали в нерухомість, так би мовити "охороняючи" свої заощадження, то, на думку ріелторов, і цього року така тенденція збережеться, т. до. банківська система і фондовий ринок несуть в собі великі ризики. Тим часом, квартири і офіси "не псуються", вони окупляться через деякий час, в період зростання ринку.
За даними компанії "Канзас", сьогодні людина, що здає в оренду квартиру, може розраховувати на капіталізацію в 7,4%, що поступається банківським депозитам (в середньому 10% річних в доларах). Тому чекати приходу на ринок спекулянтів в поточному році не варто.
Налічка править бал
Не дивлячись на те, що минулий рік не можна назвати вдалим для агентств нерухомості, операції на ринку все ж таки були. Самим затребуваним виявилося житло економ-класса (70% загального числа операцій), яке отримувалося з метою мешкання. При цьому частка інвестсделок за рік склала близько 8% (переважно об'єкти "бізнес" і "преміум" класів). Причому пропозиція у всіх цінових сегментах вторинного житла виросла, а в елітному сегменті з'явилися унікальні об'єкти, які до кризи не виставлялися на продаж.
Узагальнивши дані ріелторов, можна припустити, що структура продажів житла в столиці минулого року виглядала таким чином: 80% житла купувалося за власні засоби, до 10% складали операції по обміну, близько 1% - покупка заставного житла, 5% - іпотечні кредити.
Що стосується операцій по обміну, сьогодні фахівці говорять, що їх кількість була незначною, а їх значущість - перебільшена.
Але, наприклад, в Real Druzi відзначили, що частка операцій "по обміну" в агентстві за підсумками 2009 року склала 21% загального числа. При цьому максимальні показники були зафіксовані за період з вересня по грудень - тоді їх частка складала 40-42%.
Також не збулися прогнози про масовий викид на ринок заставних квартир. За даними агентств, об'єм пропозицій таких квартир минулого року був незначним і фактично не впливав на ситуацію на ринку. Як відзначила Друзенко, таке житло пропонувалося до продажу за цінами вище среднериночних, але інтерес для потенційних покупців не представляло.
Відповідно, побоювання обвалу цін із-за викиду заставного житла цього року не виправдаються: по-перше, із-за складної і тривалої процедури відчуження такого майна, по-друге, вартість заставних квартир, по якій банкам вигідно їх реалізовувати, перевищуватиме среднериночную, і продаватися такі об'єкти, швидше за все, не будуть.
Всупереч очікуванням деяких експертів і заявам банків про пом'якшення умов іпотечного кредитування, З. Нестеренко вважає, що в 2010-2011 роках говорити на цю тему рано. Навпаки, вимоги до позичальників будуть рости. "Ми відкаталися за обсягами і ситуацією на ринку іпотечних продуктів до 2001-2002 року", - вважає вона.
Появи можливості для кредитування фізліц варто чекати в другій половині цього року. Але це буде затребувано невеликою кількістю людей. На думку Л. Друзенко, значних змін в структурі продажів в 2010 році не передбачається: житло отримуватиметься в основному за наявні засоби. В той же час, очікується деяке збільшення кількості клієнтів, які набуватимуть квартир з метою поліпшення своїх житлових умов. Проте зростання вартості об'єктів економ-класса і відповідно збільшення розміру доплат може уповільнити динаміку зростання кількості таких операцій в другому півріччі. Також в структурі продажів можливе збільшення частки квартир, придбаних в іпотеку до кризи.
Гендиректор АН чекає зростання активності на вторинному ринку з другого кварталу 2010 року. "У третьому і четвертому кварталах року дані показники продовжать демонструвати динаміку зростання. Проте навіть при найоптимістичнішому сценарії розвитку ситуації відновлення локризових показників продажів не буде. За умови стабільності або хоч би незначного зростання економіки, кількість операцій на вторинному ринку за підсумками року в середньому може збільшитися на 20-30%, в порівнянні з показниками минулого року", - додала вона.
Цінова утруска
Якщо ситуація в економіці і політиці "устаканітся", різких перепадів цін на квартири не буде.
По словах Друзенко, збережеться тенденція "цінової утруски" ринку, яка намітилася з літа 2009 року, коли вартість ряду об'єктів на окремих масивах і в центрі трохи "відігравала" як вгору, так і вниз.
За її оцінкою, в першому кварталі найменше затребувані об'єкти економ-класса можуть втратити в ціні в середньому 5-8%. В першу чергу, зниження може торкнутися трикімнатних і багатокімнатних квартир, малометражних однокімнатних квартир, що вимагають серйозного ремонту на віддалених масивах.
При цьому стабільними залишаться ціни на квартири в нових будинках, на повнометражні одно- і двокімнатні квартири в будинках типової забудови, одно-, двокімнатні "хрущовки" на наближених до центру масивах.
Також не передбачається пониження вартості в сегменті нового житла бізнес-класса. Тоді як вартість деяких об'єктів, представлених старим житловим фондом ("сталінки" і "царські" будинки), в першому кварталі року може трохи знизитися.
У Real Druzi вважають, що з другого кварталу із-за зростання активності на вторинному ринку житла можливе плавне зростання цін на найбільш затребувані об'єкти економ- і бізнес-класса. До кінця 2010 року тенденція плавного дорожчання частини квартир в цих сегментах "вторічки" може посилитися із-за скорочення об'ємів будівництва і дефіциту нового житла.
У сегменті елітного житла цього року продовжиться тенденція якогось "протистояння" продавців і покупців. При цьому, як і минулого року, частина власників утримуватиме ціни. А із-за істотної невідповідності заявлених вартостей і цін попиту на багато елітних об'єктів помітного збільшення об'єму продажів не передбачається. Операції здійснюватимуться лише по об'єктах, вартість яких відповідатиме ціновим очікуванням покупців.
Друзенко підкреслює, що найбільшим попитом в 2010 році користуватимуться одно-, двух-, трикімнатні квартири економ-класса за ціною 60-180 тис. долл. При цьому самим затребуваним буде житло в типових і нових будинках на масивах. Менший інтерес у потенційних покупців викликатимуть малометражні "гостінки" на окремих масивах і "хрущовки" в центрі.
У сегменті "бізнес" очікується попит на об'єкти в нових будинках в центрі, на Подолі, Оболонськіх Липках за ціною від 2400 до 4000 долл. за 1 м кв. При цьому у міру "вимивання" з ринку житла бізнес-класса в нових будинках, з другої половини року можлива переорієнтація попиту частини клієнтів на якісні "сталінки" і "царські" будинки