Нерухомість: достукатися до дна?

Ті, хто не встиг влізти в іпотечне ярмо півтора роки тому, сьогодні полегшено переводять дух. Проте вирішувати квартирне питання як і раніше треба

По разним даним, кожен четвертий дорослий українець сьогодні потребує поліпшення житлових умов або просто не має свого даху над головою. Чи пора «рухати» тему придбання нерухомості? Нижня межа пройшла ще рік тому? ОСТАННІ півтора роки, поки ціни на квадратні метри в доларовому еквіваленті динамічно опускалися, аналітики ринку сперечалися до хрипоти, намагаючись «намацати» цінове дно.

- Ринок нерухомості, відомий своєю звичайною інертністю, з приходом кризи продемонстрував просто катастрофічно стрімку динаміку, - розповідає аналітик Сергій Нечипоренко. - Нагадаю, за декілька останніх місяців 2008 року ціни опустилися майже уполовину.

Потім в січні 2009-го був шоковий застій, в цей час нікому не приходило в голову щось купувати. Це ще більше підлило масла у вогонь. Налякані продавці готові були віддати свої квадратні метри за принципом: «Скільки у вас готівки? - Добре, поступаюся, беріть!». Дисконт був скажений. На цій хвилі навіть в столиці, дорожнечею житла, що завжди відрізнялася, можна було придбати квартири за цінами 2003-2004 років - тобто за третину тієї вартості, яка упевнено фігурувала в базах ще кілька місяців тому. Це і було справжнє «дно». Вже до весни істерика затихнула.

Банки почали видавати заморожені депозити, які населення тут же понесло на ринок квартир, що знецінилися. Виниклий попит негайно відкоректував ціни, вони піднялися на 10-25% і завмерли. До кінця минулого року вартість житлової нерухомості в столиці і крупних українських містах встановилася у межах цін 2006-2007 років. Таким чином, якщо порівнювати з піковими локризовими показниками, квартири в доларовому еквіваленті подешевшали на 28- 35%. Чи буде нове «дно»? Якщо політичні колотнечі не спровокують ще одну подібну кризу, то однозначно - ні.

Втім, цю точку зору розділяють далеко не всі спостерігачі. Такого різнобою думок український ринок нерухомості ще не пам'ятає.

Ціни підніматимуться?

КАНДИДАТ економічних наук Олександр Охріменко вважає, що протягом нинішнього року житло може піднятися в ціні на 10- 12%, а найбільш затребуваний сегмент - маленькі дешеві квартири економкласса - цілком готовий показати зростання 25%.

МОЖЛИВІ ПЕРЕДУМОВИ ДЛЯ ПОДОРОЖЧАННЯ:

● благополучний результат виборів, встановлення балансу в політикумі;

● відновлення економіки, розвиток добувної і важкої промисловості, як наслідок - зростання експорту, притока валюти;

● відродження будівельної галузі;

● зміцнення гривні;

● вихід з кризи європейських економік, зростання попиту на працю українських заробітчан, які повезуть додому валюту;

● поява нових і ротація старих політичних і бізнес-еліт після виборів;

● зняття мораторію з продажу сільськогосподарських земель - селяни виставлять свої наділи на продаж, щоб купити квартири в цивілізованих мегаполісах;

● подальше посилювання банківських проблем і відтік грошей з цієї сфери;.

Ціни падатимуть?

НЕМАЛО експертів, проте, радять не поспішати з покупкою і чекати кращих часів.

Розділ ради директорів Української будівельної асоціації Лев Парцхаладзе упевнений, що зростання вартості нерухомості трапиться не раніше 2011 року - коли «відновиться довіра до ринку». Поки ж фахівці ВУСА прогнозують болєєменєє жвавий попит лише на вторинному ринку: «йтимуть» хіба що малогабаритні дешеві квартири.

У свою чергу, замглави ради Українського суспільства оцінювачів Наталія Лебедь переконана, що ціни штучно підтримуються операторами, яким вигідно будь-яким способом розворушити ринок. На практиці ж ціни операцій (а їх сьогодні одиниці) нижче декларованих на 10-25%, переконаний експерт по нерухомості Микола Шевченко. На його думку, вартість житла цією взимку знизиться в середньому на 10-15%, а літом слід чекати обвалу. А розділ Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов пророкуватиме «мляве зниження цін до осені 2010 року в межах 11- 26%».

МОЖЛИВІ ПЕРЕДУМОВИ ДЛЯ ЗДЕШЕВЛЕННЯ:

● різкі коливання курсу валют і девальвація гривні;

● нестабільна політична і економічна ситуація;

● зростання безробіття;

● падіння життєвого рівня населення і зростання цін на товари і послуги;

● об'єктивна інформація про падіння ринків нерухомості за кордоном;

● відсутність іпотеки або невигідні умови на неї;

● висока конкуренція на ринку нерухомості (наприклад, за даними агентств, сьогодні на кожного реального покупця, що володіє достатньою для операції наявною сумою, в різних регіонах доводиться по 8-13 об'єктів).

Рада «АЇФ»

Не нарвіться на «нікчемність»!

- СПЕКУЛЯНТИ (вони ж - віртуози ринку, що знають всі його тонкощі і слабкості) пішли надовго. Закінчилися і часи, коли зовсім небідні люди набували житла в ім'я престижу, де всі операції супроводжувалися натовпом юристів. Сьогодні основний покупець - це більш-менш спроможний українець, якому вдалося скопити 30-60 тисяч доларів, як правило, не досвідчений в хитросплетіннях юридичних і правових питань по нерухомості, - коментує аналітик Олексій Сотников.

- Він вирішується на придбання по гострій необхідності: пора відселити молоду сім'ю, немолоду маму і пр. Природно, економить, дорожить кожною копійкою і готовий торгуватися до останнього. Відповідно, звертатиме увагу, в першу чергу, на варіанти, що «горять». На вторинному ринку - це кредитові і заставні, а також проблемні квартири, на первинному - об'єкти з великим дисконтом, де забудовник і його інвестори випробовують колосальну потребу в засобах і - звідси - не можуть гарантувати закінчення будівництва. Це несе в собі чималу небезпеку для потенційних покупців.

У нинішньому році прогнозується збільшення зростання розірваних і нікчемних операцій - тих, що визнаються недійсними. Рекомендую всім, хто збирається набувати житла, обов'язково привертати грамотних юристів