Недвижимость Киева
«Суспільна необхідність» легко позбавить будь-якого його приватної власності
Якщо ви власник приватного будинку, земельної ділянки або того і іншого і маєте на підтвердження права цієї власності всі можливі і неможливі документи, якщо ви проживаєте в своєму будинку і працюєте на своїй землі, так би мовити, з діда-прадіда, то..це не означає, що вашу нерухомість завтра не відберуть цілком законним способом
Причому відберуть не рейдери, не багаті бізнесмени, а ваші сільські або міські власті. Принаймні, з 17 листопада гарантій того, що ваше майно залишиться при вас, мабуть, не дасть жоден юрист. Йдеться про Закон №3682 «О відчуженні земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, розміщених на них, які знаходяться в приватній власності, для суспільних потреб або по мотивах суспільної необхідності», що вступив в силу після подолання парламентом президентського вето на нього.
Історія питання
Автором законодавчої ініціативи є прем'єр-міністр України Юлія Тимошенко. Документ потрапив до парламенту ще 30 січня поточного року, прийнятий за основу в парламенті 18 березня, а прийнятий в цілому 25 червня. Проте 24 липня президент запропонував відхилити законопроект як що «не забезпечує в ході рішення порушених в нім питань реального захисту прав приватного власника, дотримання конституційних гарантій права приватної власності». Проте
17 листопада президентське вето було подолане з другої спроби 326-у голосами депутатів.
Безумовно, суспільні потреби і необхідність повинні домінувати над потребами індивідуума, зокрема і в земельній сфері. Можливо, такими мотивами керувався і автор законодавчої ініціативи. Але законодавче оформлення домінування суспільного над приватним викликає багато питань в контексті того, чи не підміняє цей закон домінанту суспільної потреби над приватною на домінування приватного інтересу над чиїмсь правом власності.
Потреба або необхідність?
Зокрема, вказаний закон визначає суспільну необхідність як «обумовлену загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної общини. Виняткову необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, які на ній розміщені..». А суспільна потреба — це «обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної общини потреба в земельних ділянках, зокрема тих, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, викуп яких здійснюється в порядку, встановленому законом».
Різниця полягає в тому, що у разі суспільної необхідності ваше майно може бути вилучене в примусовому порядку через відповідне рішення суду, про що також сказано в законі. А суспільна потреба передбачає згоду власника на викуп його майна.
Суспільну потребу закон розглядає як потреба в земельній ділянці під будівництво дорогий, нафтогазопроводів, ліній електропередачі, транспортних споруд, міських парків, дитсадків, спортивних майданчиків, стадіонів і т. д. Словом, цей перелік не містить конкретної кількості видів об'єктів, під які може відчужуватися земля.
Перелік об'єктів, що представляють суспільну необхідність, в значній мірі дублює попередній. Зокрема йдеться про: об'єктах національної безпеки і оборони; лінійних об'єктах, об'єктах транспортної і енергетичної інфраструктури і об'єктах, необхідних для їх експлуатації; об'єктах, пов'язаних з видобутком корисних копалин загальнодержавного значення; об'єктах природно-заповідного фонду; кладовищах.
Схема дерібана чужої власності
А зараз змоделюйте ситуацію. Скажімо, у вас є земельна ділянка в сільській місцевості з вигідним розташуванням поблизу автотраси або де-небудь в живописному місці. І у когось, хто має гроші і вплив (юридичного або фізліца), виникла ідея цю ділянку привласнити. Для цього зовсім не потрібно домовлятися з власником про продаж землі за ринковою ціною (та і не факт, що власник погодиться продати з суто суб'єктивних міркувань). Наступним кроком нашого впливового рейдера буде візит в сільську раду, де за певну мотивацію депутати поставлять питання про суспільну необхідність розмістити на вашій землі об'єкт, наприклад, природно-заповідного фонду. Можна не сумніватися, що рішення буде ухвалено. Наступний крок — вам запропонують віддати землю по-хорошому за ціною, яка буде визначена експертом, призначеним тією ж таки сільською радою. Якщо ви упиратиметеся, в справу вступить суд, який ухвалить рішення про примусове вилучення земельної ділянки, а також встановить розмір грошової або майнової компенсації за відчужене майно. І навряд чи вона буде ринковою. (До речі, про ринкові принципи в питанні компенсації за втрачене майно в законі взагалі не сказано).
Після цього місцева влада стає власником вищезазначеної землі. А далі вже ніщо не заважає змінити цільове призначення земельної ділянки, скажімо, на використання з метою забудови і передачу її в потрібні руки.
До того ж закон чітко не розмежовує суспільну необхідність і потребу. Скажімо, якщо влада не домовилася з власником про викупну ціну нерухомості, яка вилучається під суспільну потребу, то, з одного боку, закон свідчить, що нерухомість залишається у власника, а з іншої — дає право органу влади довести в суді, що існує суспільна необхідність у вказаному об'єкті нерухомості, а далі йде примусовий викуп.
Звичайно, зображена схема дерібана приватної власності вельми умовна, і реальні способи відчуження за безцінь будуть набагато винахідливішими. Як аргумент можна привести той факт, що, не дивлячись на пряму і вичерпну заборону ринкового обороту землі сільгосппризначення, нею вже давно торгують на тіньовому ринку.
Поле для маневрів
Ще один момент. Вказаний закон дає досить широкі повноваження як суду (адміністративній гілці судової влади) в питанні перерозподілу права власності на земельну ділянку, визначення його вартості, так і муніципалітетам в питанні ініціації примусового відчуження майна.
А зараз уявіть, що, наприклад, влада сіла Нові Петрівци або ж району Вишгороду звернеться до суду з позовом про відчуження земельної ділянки з приватної власності лідера фракції ПР Віктора Януковича на користь облаштування заповідника. (Підстав більш ніж достатньо: хто бував в Межігорье, знає про його унікальний ландшафт, схожий на види Карпат. ) Питання, чию сторону прийме суд, — риторичний. Або ж можна припустити, що київська влада звернеться до суду з позовом про відчуження горезвісної багатоповерхівки по ул. Грушевського в Києві. Мотив теж, згідно новому закону, знайдеться. Наприклад, розширення меж Маріїнського парка і усунення загрози обвалу на дніпровських кручах. Зате набагато менше сумнівів, що — не сьогодні, так завтра — власники дачних будинків на Русановке в Києві (де повинен пройти міст метро) будуть примусово позбавлені своєї нерухомості і навряд чи отримають за це адекватну компенсацію, як і жителі Київщини, по земельних ділянках яких повинна пройти велика окружна дорога навколо столиці.
Очевидно, що закон сирий, і зовсім не із-за непрофесіоналізму його ініціаторів і авторів. Двозначність його термінології і положень документа відкриває широкі можливості для різних юридичних маневрів і неоднозначних прочитань. І навряд чи цього не відмітили розробники закону і більше трьохсот нардепів, що проголосували за подолання вето.
Коментарі
Валерія ЛУТКОВСЬКАЯ, заступник міністра юстиції:
— Гадаю, що з приводу цього закону все ж таки послідує звернення до Конституційного суду, і тоді ми побачимо позицію органу, який може визначити конституційність того, що відбуватиметься із землею у разі суспільної необхідності. (Якщо не буде такого звернення, ми отримаємо звернення до Європейського суду з прав людини. ) Я згодна з тим, що визначення суспільної необхідності в законодавстві сьогодні немає. У зв'язку з цим цей закон буде мертвим до тих пір, поки в законодавстві не з'явиться відповідне роз'яснення. Воно повинне бути дуже обмеженим і унікальним, щоб не порушувати права людини.
Володимир ЯВОРСЬКІЙ, виконавчий директор Українського союзу Хельсінкі з прав людини:
— Цей закон вже працює. І без нього до сьогоднішнього дня вилучалися удома для суспільних потреб, хоча вони ніде не визначені. У нас є десятки справ, по яких місцеві органи влади вилучали у людей приміщення, передавали їх комерційним підприємствам, після чого там будувалися розважальні центри. Общині від цього користі не було, але всі суди, включно з Верховним, трактували це як суспільні інтереси. І ми надалі побачимо те ж саме: фактично будь-який орган місцевих властей може передати будь-яку земельну ділянку для розробки іншому власникові без особливого обгрунтування. Ще одна проблема цього закону — адекватна компенсація права власності. Там цього немає. Я дуже сумніваюся, що хтось звернеться до Конституційного суду з приводу конституційності цього закону, оскільки в нім зацікавлені всі бізнес-структури, а це люди, які контролюють органи влади, мають право на звернення в КСУ