Недвижимость Киева
Іпотека без меж: У якій країні найвигідніше українцеві придбати нерухомість
Купувати нерухомість за кордоном зараз самий час. Ціни із-за кризи істотно знизилися, вибір став ширший. А якщо немає можливості виплатити всю суму цілком, можна спробувати узяти іпотечний кредит
Звертатися в українські банки за кредитом під заставу іноземної нерухомості – порожня затія. Вони і в кращі часи не стали б розмовляти на цю тему, а зараз і поготів. Закладати квартиру, особливо якщо вона у вас єдина, дуже ризиковано, передає Інфобуд. Значить, доведеться домовлятися з банком в країні, що придивилася.
Взагалі-то нашому позичальникові далеко не скрізь раді. У Германії, наприклад, позику нерезиденту дадуть лише в тому випадку, якщо він постійно проживає, працює або володіє власним бізнесом на території ЄС або вже обзавівся там нерухомістю, придатною для заставного забезпечення. У Греції заявку на іпотеку у вас візьмуть тільки за умови, що вашим гарантом виступатиме громадянин цієї країни. Як мінімальні слід оцінити шанси на отримання позики в Італії. А банки Єгипту і зовсім вважають за краще не мати подів з чужоземцями. Проте є країни, де отримати іпотеку або хоч би розстрочку на покупку нерухомості нашому співвітчизникові не складає особливих проблем. З них ми вибрали ті, які:
- найбільш вигідні в плані інвестування в нерухомість;
- користуються популярністю у наших туристів, отже, можна буде при необхідності знайти орендарів і не платити за це гроша компанії, що управляє;
- розташовані у відносній близькості від Києва (не більше 4 годин літа), що дозволяє злітати туди-назад на уїкенд.
ІПОТЕКА АБО РОЗСТРОЧКА
Сьогодні багато зарубіжних забудовників пропонують скористатися розстрочкою.
З одного боку, це зручно: не потрібно збирати кіпу довідок (максимум, що від вас може потрібно, – підтвердити свій дохід). З іншої – розстрочка, як правило, надається на обмежений період часу (рідко більш ніж на 3 роки, як, наприклад, в Болгарії), значить, щомісячно доведеться платити досить відчутну суму. Крім того, при іпотеці ви можете компенсувати виплати банку здачею нерухомості в оренду. Купуючи житло в розстрочку, можливість розпоряджатися житлом за власним розсудом ви отримуєте в кращому разі після того, як виплатите левову частку довга.
ІСПАНІЯ
Подаруй, це одна з найлояльніших країн по відношенню до нашого позичальника. Хоча у зв'язку з кризою умови видачі іпотечних кредитів тут дещо посилилися. Якщо раніше ми могли розраховувати на суму в розмірі до 90 % від оцінної вартості нерухомості, то зараз вона складає 50–60 %, іноді 65–70 %.
Термін кредитування – від 10 до 30 років. Ставки – 5,4–5,5 % річних, при цьому вони можуть мінятися як у велику, так і в меншу сторону залежно від ставки рефінансування, передає Інфобуд. Погашення позики, як правило, відбувається щомісячно, але можна домовитися з банком, що ви перераховуватимете гроші разів на квартал. Можливе дострокове погашення довга без яких-небудь штрафних санкцій.
Головні документи, які потрібні від потенційного позичальника, – це закордонний паспорт і довідка про доходи (можна у вільній формі). За іспанським законодавством сума щомісячних виплат по кредиту не повинна перевищувати 30% від місячного доходу. Деякі банки можуть додатково попросити у громадян СНД і Балтії податкову декларацію або який-небудь документ про відсутність заборгованості по податках. Корисно мати при собі документи, що доводять вашу фінансову спроможність, наприклад свідоцтва про володіння нерухомістю в будь-якій країні миру, акціями, підприємствами або долями в них, виписки з банківських рахунків.
До повного погашення іпотеки нерухомість знаходиться в заставі у банку і у разі несплати він має право її реалізувати, але потрібно розуміти пріоритети: в першу чергу банк цікавлять не квадратні метри, а гроші і відсотки. Основна умова видачі кредиту в будь-якому зарубіжному банку – платоспроможність клієнта.
КІПР
Кіпрські банки теж зацікавлені в позичальниках з України, а деякі з них навіть відкрили свої представництва в нашій країні. Проте за умовами кредитування Кіпр трохи поступається Іспанії.
Позику можуть дати на суму не більше 60–70 % від ринкової вартості нерухомості. Ставки – від 5,5 до 7 % річних залежно від валюти, в якій видається кредит (євро, фунти стерлінгів і навіть кіпрські фунти, які до цих пір мають ходіння), передає Інфобуд. У євро відсоток в даний час нижче. Термін, на який кіпрські банки готові кредитувати іноземців, не перевищує 15 років.
Заявка на отримання кредиту подається тільки після підписання договору купівлі-продажу і його реєстрації в Земельному комітеті. Тобто спочатку ви повинні оформити операцію, внісши не меншого 30% суми, а потім вже йти в банк. Крім документів, що засвідчують покупку, закордонного паспорта і свідоцтва про доходи, доведеться заповнити анкету, яка містить питання особистого характеру (вік, місце постійного мешкання, рід діяльності, споріднені зв'язки і т. д.). Обов'язково надається довідка, що ви не знаходитеся в міжнародному розшуку. Також від вас буде потрібно: банківська виписка про існуючий борг (якщо він є); рекомендаційний лист від банку-нерезидента; виписка з банківського рахунку за останні 3–6 місяців; відомості про виплати по раніше отриманих кредитах. Нарешті, необхідно буде відкрити рахунок в кіпрському банку і покласти на нього як мінімум 200 євро.
Розгляд заявки займає від 7 до 14 робочих днів. У разі відмови все раніше виплачені продавцеві гроша будуть повернені – ви не втратите ні копійки.
ФРАНЦІЯ
Не повинно виникнути складнощів з отриманням іпотечного кредиту і у Франції, особливо якщо йдеться про нерухомість на стадії будівництва. Максимальний розмір позики для нерезидентів – 70 %. Термін – 20–25 років. Ставка може бути як фіксована, так і плаваюча. У другому випадку за базу береться європейська міжбанківська ставка EURIBOR 3 MONTHS (4,66 % на даний момент). До неї додається комісія банку (1,2–1,6 % від суми довга в рік). Якщо йдеться про фіксовану ставку, то в даний час вона складає 4,9–5,5 % залежно від рівня доходів позичальника і терміну кредитування.
Для отримання кредиту слід надати в банк: копію закордонного паспорта; довідку про зарплату за останні 3 місяці; копію свідоцтва про брак/розлучення (якщо таке є); договір з працедавцем або довідку з вказівкою посаді, зарплати, тривалості роботи на даному місці; декларацію про доходи за останні два роки; виписки з банківських рахунків за 3 місяці; підтвердження наявності на рахунках в банці 20 % від вартості нерухомості, що купується (виписка з банку з вказівкою необхідного залишку).
ТУРЕЧЧИНА
До недавнього часу в Туреччині діяла заборона на видачу кредитів іноземним громадянам. Проте в 2007 році був прийнятий закон, який відмінив це обмеження. Правда, іпотечні програми для іноземців розповсюджуються тільки на нерухомість не старше 20 років і розташовану в межі наступних міст: Аланія, Анталія, Стамбул, Бодрум, Датча, Дідім, Кушадаси, Мугла, Фетхие, Махмутлар.
Процентна ставка в турецьких банках фіксована, від 7,8 до 8,4 % у рік залежності від валюти (у доларах США вище, ніж в євро). Термін – від 5 до 20 років. Максимальна сума – 60 % від оцінної вартості об'єкту.
Пакет документів від позичальника-нерезидента повинен включати: копію закордонного паспорта; довідки з місця роботи і про доходи, завірені працедавцем; довідку з податкової інспекції за місцем проживання про відсутність заборгованості перед бюджетом країни; виписки з банківських рахунків за останні 3 місяці; індивідуальний податковий номер, що отримується в Туреччині, передає Інфобуд. Всі документи повинні бути перекладені на турецьку мову безпосередньо в Туреччині і завірені у місцевого нотаріуса.
Турецькі забудовники охоче надають покупцям з України розстрочку, причому безпроцентну. Проте в більшості випадків вона обмежена датою закінчення будівництва – по суті це пайова участь в будівництві.
БОЛГАРІЯ
В Болгарії іпотеки фактично немає. Формально вона існує, але отримати її не те що іноземцям – самим болгарам неймовірно важко. Кількість кредитів, виданих цього року банками Болгарії своїм громадянам, можна перерахувати по пальцях. Зате тут дуже розвинена система розстрочок, яка по суті підмінила іпотечні програми. Стандартна схема така: 10 % – первинний внесок, 30 % виплачуються протягом 9 місяців, виплату тих, що залишилися 60 % можна розтягнути на 5–10 років. Якщо ви готові розплатитися із забудовником протягом року, то ніяких відсотків платити йому не доведеться. При тривалішій розстрочці на залишок заборгованості нараховується від 5 до 10 % у рік. Після того, як ви сплатите 40 % вартості нерухомості, ви маєте право проживати в ній або здавати в оренду. Повністю ж вона стане вашою, як тільки остаточно розрахуєтеся з продавцем.
СТАТТІ ВИТРАТ
Купуючи зарубіжну нерухомість, будьте готові до додаткових витрат.
Оформлення самої операції коштує гроші. У Франції реєстраційні збори складають 6,5–8 % від вартості об'єкту (при покупки на етапі будівництва знижуються до 2–3 %). У Іспанії податок на покупку нерухомості – 7 %, у Туреччині – 3 %, на Кіпрі – 3–8 %, передає Інфобуд. Плюс послуги перекладача, нотаріуса (в середньому 2 %), рієлтора (4–10 %). Також потрібно враховувати витрати на конвертацію і переказ коштів з російського банку в зарубіжний.
Якщо ви берете іпотеку, швидше за все доведеться сплатити оцінку нерухомості (приблизно 1 % від її вартості). І майже завжди банки просять застрахувати життя позичальника на весь час кредитування.
Необхідно щорічно платити податок на нерухомість, який складає 1–2 % від її ринкової вартості. Комунальні послуги (світло, газ, вода) оплачуються по лічильнику. Точно вказати, в яку суму вони обходитимуться, неможливо. Все залежить від того, про яку нерухомість йдеться. Але у будь-якому випадку менше ніж в 150–200 євро в місяць ви навряд чи укладетеся