Доступні квадрати

За останній рік ціни на житлі знизилися в півтора рази, але це ще не межа: до реальної ринкової вартості поки дуже далеко. Аналітики ринку переконані, що вже в 2010-му квадратний метр в столиці можна буде придбати максимум за $1000. Всі розмови про подорожчання квартир спеціально підігріваються брокерами і банкірами, які мріють про те, що в їх кишені знов поллється «золотий дощ»

Ціни зваляться

Замглави ради Українського суспільства оцінювачів Наталія Лебедь розповіла «ВВ» про те, що рієлтори продовжують штучно утримувати вартість житла, лякати всіх подорожчанням в надії, що у громадян здадуть нерви і вони кинуться купувати «дешеву» нерухомість. Проте ціна «даху над головою» не відповідає ні реальним доходам населення, ні економічній ситуації в країні. «Це ж ненормальна ситуація, коли сьогодні за 1м2 київською «малосемейки» на околиці просять $2100, — вважає Наталія Лебедь. — У бідних людей таких грошей немає, а багаті жити в подібній квартирі не захочуть».

Експерт підкреслила, що світова практика показує: середня ціна нерухомості не повинна перевищувати суми середньостатистичної зарплати за 10 років. Тільки так люди зможуть реально дозволити собі купити житло, і продажі поновляться. За даними Держкомстату, за дев'ять місяців 2009 року середня офіційна зарплата в Києві склала 3108 грн. а по всій Україні — 1950 грн. Таким чином, середня вартість однокімнатної квартири в столиці (як на первинному, так і на вторинному ринках) повинна скласти близько 370 тис. грн. ($46 тис. ), а в провінції — 230 тис. грн. ($28,8 тис.).

Наталія Лебедь упевнена, що зимою ціни в доларовому еквіваленті впадуть ще на 10–15%, а літом відбудеться серйозніший обвал. За словами експерта, квартири за заявленою вартістю зараз ніхто не купує, за винятком окремих випадків (по ним сайти рієлторов і роблять липову статистику). «Агентства розміщують оголошення про продаж навіть неіснуючих об'єктів, щоб хоч якось пожвавити ринок», — сказала Наталія Лебедь.

Банки імітують активність ринку

Різке подорожчання квадратних метрів в локризовий період спровокували комерційні фінустанови. Річ у тому, що за кордоном кредити видають під 6–8% річних, а в Україні ставки вже зараз досягають 30–35%. На такій різниці буквально з повітря можна отримати мільярди доларів за допомогою синдикованого кредиту, коли іноземна фінустанова збирає гроші за кордоном і дає їх у позику українському банку. Відповідно, чим дорожче квартира, тим більше за прибуток отримують кредитори і, у свою чергу, більше ресурсів привертають з-за кордону.

Фахівці стверджують, що банкіри наймали оцінні фірми, які з року в рік штучно завищували вартість заставної іпотеки. Потім фінустанови відправляли за рубіж документи, що свідчать про подорожчання їх застав, і могли узяти ще один кредит. В результаті житло стало носієм заставної вартості під майбутні позики, або, простіше кажучи, — їх заручником, як у фінансовій піраміді.

У результаті ціну житла штучно підняли в десятки раз. Це продовжувалося до тих пір, поки вартість квартир не перевищила купівельну спроможність кредитоспроможного населення. Зараз почався зворотний процес: ціни падатимуть до тих пір, поки попит не зрівноважить пропозиція.

Громадяни не бажають набувати нерухомості за нечувані суми, вартість житла стрімко падає, а значить, іпотечні застави знецінюються. У результаті, якщо людина не може повернути фінустанові кредит, він вимушений продавати заставу дешевше за його первинну вартість і втрачати на цьому величезні гроші. Як наслідок, в банківських активах утворюється дірка в декілька мільярдів, яку можна покрити тільки набираючи нові кредити у уряду, — під рефінансування. Проте банкіри не хочуть продавати заставне житло за реальною ціною, а вдаються до хитрості: кредитують самих себе. У структурі кожної крупної фінустанови обов'язково є холдинг, у складі якого, — будівельна компанія. Банк кредитує своїх будівельників, а потім сам же і викупляє зведене ними житло, щоб утримати високі ціни на ринку.

Фінансовий аналітик Олексій Лупоносов:
«Один з українських банків збудував величезний житловий комплекс на березі моря в Севастополі, і тепер його керівництво викупило всі квартири для себе через підставних осіб. Це робиться для того, щоб створити враження активності на ринку нерухомості і утримати пікові ціни»