Забудовник і банкір: двоє в одному човні

Ринок житла, не дивлячись на завірення забудовників, знаходиться в жалюгідному стані: величезна кількість "заморожених" будівництв, відсутність інвестиційного капіталу і дієвих схем фінансування

Банкіри твердять, що іпотека є, існують і фінансові схеми, потрібно просто уміти ними користуватися. Що насправді відбувається з фінансуванням будівництва і чому забудовники не можуть порозумітися з банкірами. Фінансова пропасти. Ще рік тому розвиток будівництва забезпечувався в значній мірі за рахунок банківських кредитів. Але сьогодні кредитування забудовників практично зупинене, не дивлячись на наявність різних схем фінансування. "Ми повинні признатися собі в тому, що сьогодні існує пропасти між нами (забудовниками, - ред. ) і фінансовим сектором", - заявив член ради Асоціації "Регіональне будівництво", директор ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" Дмитро Кутової.

За його словами, схеми фінансування будівництва в нашій країні придумуються і створюються ради схем. Хоча насправді фінансові механізми покликані спрощувати взаємовідношення між учасниками ринку.

"Всі можливі схеми, які існують в світі, Україна вже випробувала. І майнові права, і цінні папери, і облігації, і застави - всі ці схеми працювали. Не хочу нікого ні до чого закликати, але в банківському секторі слід діяти рішучіше - чітко визначити ті об'єкти, які банк бажає сам добудувати", - вважає генеральний директор компанії "ТММ", перший заступник голови Ради директорів Української будівельної асоціації (УБА) Микола Толмачев.

В той же час банкіри відзначають, що щороку на будівельному ринку з'являються нові схеми фінансування. "Ми працюємо з фондами фінансування будівництва (ФФС), облігаціями, з компаніями по управлінню активами, вивчаємо тему застав і т. д. і для себе постійно ведемо аналітику, порівнюємо: що з цих механізмів дає найбільший результат. Для банку вигідно брати в заставу майнові права, а не цінні папери", - заявила заступник голови правління АКБ "Меркурій" по інвестиціях і цінних паперах Людмила Данілова, додавши, що принципово важливим моментом для всіх механізмів фінансування є їх законність.

ФФС

Оспівувані банками і нав'язані державою ФФС - дуже хвора тема для будівельників. За словами президента Асоціації "Регіональне будівництво", голову правління ТОВ "Трест Жілстрой-1" Олександра Харченко, всі забудовники до цієї теми "відносяться негативно".

Так, заступник голови правління Будівельної палати Дніпропетровської області Леонід Турчин вважає, що норми Закону про ФФС не вигідні і не логічні. "У Законі чітко написано, що якщо будівельник затримав здачу якогось етапу більш ніж на 30 днів, банк має право забрати це будівництво собі. Який клієнт візьме квартиру через ФФС?", - говорить Л. Турчин.

На його думку, немає жодної галузі, де такий зарегульований випуск товару (обмеження рентабельності - 15%). "Давайте звільнимося від законів, які заважають працювати. Я хочу продавати квартири. А мені говорять: не можна, ти спочатку потрать мільйон на випуск облігацій або організацію ФФС або КУА, а потім тобі буде можна. Але чому я, будівельник, повинні цим займатися?", - дивується Л. Турчин.

У відповідь на це банкіри пропонують забудовникам внести зміни до законів, що вже діють. "Вам не подобається Закон про ФФС? Так внесіть зміни до нього. Щоб отримати кредит, необхідна наявність певних умов. Повинна бути законодавча база, яка дозволила б банку без особливих ризиків ці кредити видавати", - говорить Л. Данілова.

За її словами, для банкірів ФФС - це законний механізм, який дозволяє обертати стягнення і отримувати те, що банки давали забудовникові і клієнтові. А решту всіх механізмів цього обіцяти не зможуть і повернути гроша буде проблематично.

Член Асоціації "Регіональне будівництво", директор ТОВ "Фінансово-будівельна група" Володимир Лепесей прийшов до висновку, що ФСС є хорошою схемою тільки тоді, коли забудовник співробітничає з дружнім банком. "Якщо це не так, то забудовник може сильно постраждати у разі ускладнень, оскільки практично не захищений", - заявив В. Лепесей.

Проте банкіри наполягають на тому, що сьогодні механізм ФФС найбільш актуальний, оскільки банки посилюватимуть умови кредитування, виходячи з отриманого негативного досвіду. "Банки не йтимуть на ризиковані схеми", - підкреслила Л. Данілова.

Що банкам добре, то будівельникам..?

Основною проблемою у сфері фінансування будівництва залишається рентабельність, яка була завищена в період будівельного буму і від якої гравці ринку не готові відмовитися, не дивлячись на кризові умови, що посилилися. Забудовники упевнені - банкіри повинні узяти частину проблеми на себе і разом з ними поступитися рентабельністю.

"Не буває такого, щоб одна частина бізнесу стрімко падала і робила люті зусилля вижити, а друга частина сиділа і думала про те, як зберегти свої норми рентабельності", - заявив директор "Макрокап Девелопмент" Д. Кутової.

На думку забудовника, банки також повинні чимось ризикувати, а не намагатися вирішувати тільки свої проблеми, зберігаючи і підвищуючи норми рентабельності, тоді як будівельники вимушені продавати державі житло по 4200 грн. за квадратний метр.

Зокрема, забудовники упевнені, що банки не зможуть добитися реалізації іпотечної застави, якщо не пожертвують своєю рентабельністю і не опустяться до ринкової ціни цих застав. Звичайно, відзначають представники будівельної галузі, ринкова ціна ніколи не буде розумною, якщо нові будинки не будуються і не будуватимуться, адже навіть об'єкти із ступенем готовності 80% без грошей добудувати неможливо.

"Забудовники в змозі повернути банкам частину грошей, але тільки після того, як вони реалізують будівництва, які були початі. І звичайно ж, вони не знайдуть цих грошей, тому що вони були вкладені в будівництва - в бетон, цеглину, арматуру, зарплати і все інше", - підкреслив Д. Кутової.

У свою чергу банкіри пояснюють, що для будь-якого будівництва "необхідне отримання постійних грошей". "Де їх можна узяти сьогодні? Чудово, якби у нас були іноземні і інституційні інвестори, у яких ми могли б займати гроші. На жаль, сьогодні немає у нас сьогодні на ринку таких компаній", - відзначила Л. Данілова.

Двоє в човні

По словах керівника Харківським обласним філіалом АКБ "Укрсоцбанк" Ігоря Калініченко, кредитування будівництва вже починає виходити в Україні із замороженого стану, але кредити видаються все ще украй обережно.

"Ми не дуже розуміємо, в яку сторону піде ринок нерухомості в Україні. Якщо, не дай Бог, він піде ще вниз і вартість житла впаде нижче за собівартість, то це буде катастрофічна ситуація для галузі і країни", - заявив банкір.

На його думку, якщо в Україні збережеться тенденція до зростання цін, яка намітилася зараз в Києві, і ринок не йтиме нижче за рентабельність, банк почне помалу кредитувати: спочатку готове житло, а потім переходити до первинного житла. Проте кредитування, яке було раніше, в принципі не буде, тому що минуле бурхливе зростання повторити навряд чи можливо.

"Що стосується ціни на гроші, їх ціна визначається тим, які ризики є в країні. Якщо у нас ризики в країні колосальні, природно, тоді і ціна на гроші висока. Ризик новобудов теж достатньо серйозний. Згоден з тим, що треба спільно виробити механізм, який захищатиме нас з вами по одну сторону барикад", - сказав І. Калініченко.

"Хочу призвати будівельників до того, щоб ви реально дивилися, оцінювали свої можливості в частині використання механізму фінансування. Він повинен бути простий, ясний, законодавчо обгрунтований. У нім не повинно бути темних місць, які б надалі дали б можливість банку або інвесторові відмовитися від вкладення грошей у ваші програми. Інакше ви її (проблему фінансування, - ред. ) не вирішите", - попередила зампредседателя правління банку "Меркурий"Л. Данілова.

Але забудовники чудово розуміють, що нікуди не подінуться від банків, а банки - від них. "Ми приречені жити і працювати разом", - підсумував А. Харченко