Час дешевої оренди пройшов? Висококласні ТЦ Києва підіймають ставки оренди

Якщо навесні власники столичних торгових центрів йшли назустріч рітейлерам і надавали знижки на оренду, то зараз успішні ТЦ потихеньку їх переглядають. А іноді не тільки зменшують розмір дисконту, але і зовсім відміняють пільги. Аргументація — поліпшення стану ринку торгівлі і підвищення попиту. Проте часто цінові зміни стосуються тільки успішних магазинів

Аналітики Knight Frank Ukraine відзначають протягом III кварталу 2009 г. стабілізацію ставок оренди в більшості торгових центрів г. Києва, а також перегляд ставок оренди у висококласних ТЦ у бік їх підвищення.

Літо пожвавило ринок

Коли осінню 2008 г. економічна криза принесла до України зниження доходів населення, зростання безробіття, паніку і, відповідно, падіння споживчого попиту, це значно вплинуло на товарообіг у рітейлеров, передає Інфобуд. Катастрофічне падіння продажів відзначили всі магазини, обороти впали: у продуктових мереж — на 4-6%, побутової техніки і електроніки — на 50-70%, одяг і взуття — на 30-50%, товарів імпульсного попиту — на 30-40% і т. д. Оскільки стратегія виживання для рітейлеров полягала в оптимізації витрат при доходах, що впали, а орендна плата складала одну з основних статей витрат, то рітейлери стали масово звертатися до орендодавців з проханням про зниження орендної плати.

«З листопада 2008 г. по березень 2009 г. рітейлери були зайняті оптимізацією свого бізнесу і звиканням до нових реалій, і тому попит на торгові приміщення навіть в Києві був мінімальним. У успішних ТЦ/ТРЦ Києва власники не поспішали знижувати орендні ставки важ період оренди, і давали знижки 30-50% на період від трьох до шести місяців. Після цього процесу багато мережеві рітейлери прийняли рішення про розвиток, але обмежилися рамками Києва і деяких городов-мілліонников», — аналізує ситуацію Наталія Кравец, директор департаменту торгової нерухомості Colliers International (Україна). За її словами, сезон весна-літо пройшов у багатьох компаній краще, ніж вони чекали, тому вони затвердилися в рішенні продовжувати експансію, перш за все в Києві.

«Оскільки ринок торгових площ в Києві був традиційно найменше насиченим якісними торговими площами, а попит за останні три-чотири місяці виріс, то власники торгових приміщень в ТЦ/ТРЦ і на головних торгових вулицях стали відчувати себе упевненіше, тим більше що рівень вакантності в ТЦ/ТРЦ Києва впав в середньому до 3-4%», — додає Наталія Кравец.

За даними Knight Frank, до кінця III кварталу практично всі площі, що звільнилися, були зайняті новими орендарями, кількість вільних площ в ТЦ Києва скоротилася, і показник вакантності складав не більше 3-7%, а по деяких об'єктах досяг локризового рівня.

Інна Бісовецкая, старший консультант департаменту стратегічного консалтингу CB Richard Ellis, відзначає, що за останні полгода власники ТЦ встигли провести оцінку своїх позицій, повідомляють Економічні вісті. «Достатньо чітко видно диференціація між успішними торговими центрами і неуспешнимі. На ринку є явні лідери — проекти, в яких збереглася висока відвідуваність і низький рівень вакантності. Попит на торгові площі в таких проектах з боку операторів хоч і знизився, але все-таки перевищує пропозицію, т. е. у разі відходу одного з операторів, власникові успішного ТЦ легко знайти йому заміну. А це, у свою чергу, дає орендодавцеві підстави диктувати свої умови», — говорить пані Бісовецкая.

Підвищують не всім

Проте часто корекція орендних ставок іменується орендодавцями як «відміна знижок». І якщо в першому півріччі дисконт складав 30-50% на період від трьох до шести місяців, то зараз не всі власники ТЦ бачать доцільним їх пролонгувати.

«Саме збільшений попит, а не показники товарообігу у рітейлеров, на наш погляд, впливає сьогодні на корекцію орендних ставок у бік незначного підвищення. Проте не можна говорити про тенденцію підвищення орендних ставок по всій Україні, йдеться тільки про успішні ТЦ/ТРЦ Києва з нульовим рівнем вакантності і високим рівнем відвідуваності, а також про приміщення, що окремо стоять, в центрі Києва, на основних магістралях і біля станцій метро», — додає Наталія Кравец.

Інна Бісовецкая відзначає, що до того ж у власників ТЦ було достатньо часу, щоб оцінити роботу кожного з своїх орендарів. «Далеко не всі торгові оператори зараз відчувають себе погано, а у деяких, навпаки, у зв'язку з кризою бізнес пішов вгору (зокрема, у рітейлеров низького цінового сегменту). Відповідно, не всі з орендарів торгового центру потребують тих знижок і програм лояльності, які були надані ним полгода назад», — вважає пані Бісовецкая. І додає, що серед поступок, які були в першому півріччі, відсутня необхідність в продовженні сезонних знижок, оскільки наближаються новорічні свята — період зростання продажів у рітейлеров.

З нею згодні і аналітики Української торгової гільдії: «За останні 10 днів середній показник ціни оренди по місту залишався стабільним. Варто відзначити, що в найбільш популярних об'єктах продовжується тенденція підвищення ціни оренди і відмови від бонусів для орендарів, що діють, передає Інфобуд. Застосування даних заходів орендодавці аргументують активізацією споживчої активності з наближенням святкового сезону». Проте відкрито називати ні орендарів, яким були збільшені ставки, ні ТЦ, які міняють умови оренди, ніхто не хоче.

При цьому, якщо до березня 2009 г. орендодавці навіть в успішних ТЦ/ТРЦ з нульовим рівнем вакантності готові були йти на значні поступки по орендній платі, сьогодні вони погоджуються на незначні знижки в орендній платі, мотивуючи це поліпшенням ситуації з продажами у рітейлеров і наявності черги з потенційних орендарів. І якщо у власників торгової точки справи йдуть не так добре, то домовлятися доведеться більш аргументовано.

Великих стрибків ставок не буде

«До кінця 2009 г. орендні ставки в професійних ТЦ г. Києва не зазнають істотних змін і залишаться на рівні III кварталу 2009 г. Вакантность площ в професійних торгових центрах також залишиться на колишньому рівні і не перевищуватиме 3-7%», — прогнозують аналітики Knight Frank.
В Colliers International (Україна) припускають, що орендні ставки в Києві можуть зупинити своє падіння до кінця 2009 г. і прийти до показників кінця 2006 г. «Далі все залежатиме від економічної і політичної ситуації в країні. Більшість гравців ринку ділять реальність на «до і після» виборів. Якщо не відбудеться значного економічного потрясіння, а сьогодні більшість економічних експертів прогнозують позитивний ВВП на 2010 г. то на ринку торгової нерухомості в першу чергу можуть намітитися позитивні зміни», — вважає Наталія Кравец.

«Хотілося б підкреслити, що не всі орендодавці можуть дозволити собі перегляд орендних відносин у бік посилювання умов оренди, а як тільки власники найбільш успішних проектів. Тому це, скоріше, одиничні приклади на ринку, а не глобальна тенденція», — резюмує Інна Бісовецкая