NeProsto про фінанси: Чим більше повітряних замків, тим менше доступного житла

Проглядаючи новини за останні два тижні, я не міг не відмітити, як багато уваги ЗМІ приділило темі іпотеки. Воно і недивно – житлову проблему більшість українців вбирають з молоком матері, а остаточно вирішує тільки на небесах

Здавалося б, з настанням світової економічної кризи, а з ним – і банківської кризи в Україні, яка привела до припинення іпотечного кредитування, тема втратила актуальність і навряд чи буде цікавої до пожвавлення економіки. Ан немає. Що ж нового приніс нам минулий тиждень?

По-перше, банки хоч і поволі, але стали відновлювати кредитування житла.

По-друге, Держкомісія по цінних паперах і обнародувала проект закону "Про внесення змін до деяких законів щодо іпотечних облігацій", яким має намір забезпечити утримувачів іпотечних облігацій від проблем їх емітентів фондовому ринку, що повинне за задумом авторів дати поштовх зростанню попиту на іпотечні облігації.

По-третє, Кабмін прийняв ухвалу про виділення ГИУ 1 млрд. грн. за рахунок нерозподіленого залишку Стабфонда, дію якого, правда, припинив Президент.

Які висновки можна зробити з наданої інформації? Очевидно, що всі суб'єкти взаємин на ринку нерухомості: будівельники, банки, уряд і навіть деякі інвестори – хочуть відновити існуючу систему іпотечного кредитування по локризовому образу і подібності.

Що ж в цьому поганого? – запитаєте ви. – Адже, на перший погляд, в прагненні дати можливість жителям України купити житло, хай і в кредит, немає нічого поганого?

Щоб розібратися в цьому питанні, пропоную заглянути до витоків виникнення нинішньої кризи. На моє глибоке переконання, його першопричиною стало те, що людей перестала задовольняти вартість тих грошей, якими вони володіли. Головним завданням кожного було запрацювати більше, щоб у результаті більше купити. При цьому вже давно був втрачений зв'язок між вартістю грошей і їх головним еквівалентом – продуктивністю праці.

Найбільші заробітки були в сферах, далеких від виробництва. І навіть не в банківській системі, про яку ви подумали. Більше всього заробляли ті, хто навчився брати кредити і вкладати ці гроші в галузі з хорошою динамікою цін, наприклад, - в будівництво і іпотечні цінні папери, щоб отриманий прибуток знову пускати в оборот. У міру циклічності цих процесів для більшості населення придбання житла ставало все більш і більш недоступною розкішшю. А це означає, що відбувалося не задоволення попиту на нерухомість шляхом будівництва доступного житла, а зведення фінансових пірамід – «повітряних замків». Зараз же процес отримання грошей з повітря закінчився.

Варіантів подальшого розвитку подій всього два:

* сподіватися на те, що найважчі часи для ринку нерухомості вже позаду і спробувати відновити вищеописану систему;
* готуватися до змін: значному здешевленню житла, переходу ринку нерухомості із статусу «ринку продавця» в статус «ринку покупця», підвищенню ефективності витрачання будівельних бюджетів, зменшенню розкрадань і розміру відкотів.

Не дивно, що прихильників першого варіанту розвитку подій серед можновладців більше. А оскільки у них в руках законодавчі і старанні ниточки, то цілком логічно, що вони намагаються ними скористатися. Проте, на мою думку, вони недооцінили всього драматизму ситуації, що склалася. Передумов для економічного зростання немає і не передбачається найближчі 5-10 років. А це означає, що ціна грошей зміниться. Ціна західних грошей підвищується, а українських – навпаки знижується.

І це на тлі безробіття, що росте, і старіння нації. Що означає, що ціна праці знижуватиметься, а ось його інтенсивність зросте. Тобто час очманілих грошей пішов в минуле, зараз кожна гривна зароблятиметься потом.

Про марність же спроб відновити іпотеку говорить наступна цікава статистика, озвучена Українською національною іпотечною асоціацією: загальний об'єм іпотечного портфеля українських банків на початок жовтня 2009 року складає 103,6 млрд. грн. або 12,6 млрд. долл. (з них 80% - в іноземній валюті) проти 80 млрд. грн. або 16,5 млрд. долл. рік тому. Тобто кредитний портфель банків по іпотеці скоротився на 3,9 млрд. долл. або майже на чверть. Банки реструктуризували всього 14% свого портфеля, а прострочена заборгованість складає 7,2 млрд. грн. (або 7%). При цьому щомісячний платіж по іпотеці на сьогоднішній день досягає 70-80%, а іноді і 100% від сукупного доходу сім'ї.

Це говорить про те, що для багатьох українських громадян іпотека, що здавалася ще недавно єдиною можливістю придбати житло, перетворилася на боргове рабство. І вони ще довго не зважаться на такий варіант рішення житлового питання.

А уряду, забудовникам і банкам можу порекомендувати скоріше прийти до усвідомлення нової реальності. Забудовникам – прийняти, що ціна нерухомості повинна бути сопоставіма з пропонованою якістю житла, його собівартістю і можливостями покупців. Банкам – прийняти на себе частку відповідальності за неадекватну оцінку системних ризиків ринку нерухомості і йти назустріч позичальникам. А уряду почати, нарешті, використовувати бюджетні кошти за призначенням – всі необхідні механізми для цього створені. Адже замість того, щоб скористатися ними, уряд зірвав державну програму забезпечення молоді житлом і змінив механізм витрачання засобів Державної іпотечної установи, перетворивши його на зручний засіб розкрадання бюджету.

Багато з тих, що випередили свій вік

вимушені були чекати його

не в найзручніших приміщеннях.

Станіслав Їжаки Лец