Як не потрапити в пастку нечесних ріелторов

На сьогоднішній день продовжується такий вид шахрайства, як здача в оренду або продаж нерухомості декільком покупцям і підробка документів, що встановлюють право

У зв'язку з фінансовою кризою, що вибухнула, за словами Комерційного директора «Бридж Консалтинг» Юлії Кучеренко, ситуація посилилася. «Тепер шахраї заманюють потенційні "жертви" дуже низькою вартістю оренди або продажем нерухомості, мотивуючи це гострим бажанням власника запрацювати грошей на "падаючому" ринку».

Наприклад, «Здається кімната в двокімнатній квартирі, одна кімната закрита. За 6 тис. рублів». Ясна річ, що в такому місті, як Москва за такі гроші ніхто не здає квартиру. Такого варіанту просто не може бути.

Ще один вид шахрайства, всім відомий - база з адресами що здаються в оренду офісних або торгових приміщень, а також квартир. Клієнт дзвонить по різних номерах, які вказані в базі, то ніхто не бере, то номер вічно зайнятий. А якщо клієнт наважується поїхати на місце і з'ясувати в чому справу, то виявляється, об'єкт давно зданий або не здається взагалі. А гроші повернути вже не можна.

«Такий вид шахрайства характерний для невеликих приміщень, коли клієнт хоче заощадити на комісійній винагороді професійному агентству нерухомості», - говорить директор по розвитку департаменту комерційної нерухомості компанії "КРЕДИТ МАКС", Олена Перлова.

Останнім часом особливо в співтовариствах Живого Журналу (livejournal. com) можна відмітити такого роду оголошення: «Здаються квартири. 0% комісії». Як практика показує, це свого роду приманка з боку рієлторов. Якщо набрати по вказаному номеру, то з'ясується, що це далеко не так, що доведеться 100% комісії платити. Також бувають випадки, коли рієлтори, не дивлячись на те, що квартира знаходиться на околиці міста, ще і далеко від метро, збільшують вартість оренди за рахунок євроремонту, дорогої техніки. Звичайно, така квартира – недешеве задоволення, проте вона не може коштувати дорожче, ніж в центрі міста.

Як уникнути обману

Не варто довіряти приватним ріелторам і брокерам, що працюють на "чесному слові", але що пропонує значні знижки за свою комісію. Щоб уникнути обману і для мінімізації ризиків варто звертатися в агентства з хорошою репутацією, довгою історією. Краще заплатити стандартні комісійні агентству нерухомості, але при цьому отримати документально оформлений договір на надання послуг з повним переліком обов'язків риэлторов/брокеров.

Професійні рієлтори допоможуть клієнтові ретельно перевірити юридичну складову тієї або іншої операції. Для перестраховки можна також договір показати своєму знайомому професійному юристові. Те ж саме можна порадити і власникам. Оскільки в їх випадку також існують певні ризики.

Якщо ж ви вирішили оформити відносини оренди з господарем квартири самостійно, то слід перевірити всі документи, підтверджуючі право власності, отримувати згоду на здачу квартири в наймання від всіх власників і зареєстрованих осіб в квартирі і обов'язково укласти договір найму, де необхідно буде прописати всі умови і домовленості.

«Недотримання всіх цих необхідних процедур при підписанні договору оренди може привести до того, що договір оренди надалі буде визнаний недійсним», - відзначає Вікторія Опольськая, керівник відділу оренди житлових приміщень компанії Blackwood.

Нехитрі правила

На думку Першого заступника директора компанії "МИЭЛЬ-оренда" Марії Жукової, орендар може уникнути шахрайства тільки одним способом: ніколи не платити гроші вперед ні за які послуги, а розплачуватися тільки після того, як отримає ключі від квартири, що знімається, і заселиться.

«Якщо орендар вимушений внести передоплату за вподобану йому квартиру з відстроченням заселення, то необхідно скласти попередній договір, або угоду про внесення авансу, де потрібно буде прописати суму авансу і умови його повернення, терміни надання квартири і ім'я одержувача авансу з його паспортними даними. При врученні авансу власникові, треба обов'язково узяти з нього розписку про отримання, а також перед внесенням авансу необхідно перевірити, чи є він власником квартири».

Отже, при пошуку квартири самостійно варто дотримувати 2 нехитрі правила: не платити вперед, не «ловитися» на дуже дешеві варіанти, пропоновані значно нижче за ринкову вартість.
Как розпізнати чесне агентство-недвіжімості

Розпізнати чесну компанію не складно. По-перше, у крупних професійних агентств нерухомості завжди є якісний і інформативний сайт в Інтернеті. По-друге, надійні агентства, які вже декілька років успішно існують на ринку, розташовані в хороших офісних приміщеннях і в основному в центральних районах міста. По-третє, професійні компанії завжди укладають з клієнтом договір - це офіційний юридичний документ, який застраховує інтереси і клієнта і агентства. А оплата винагороди за договором завжди відбувається за фактом надання послуг.

Перш ніж звернутися до агентства, слід вивчити інформацію про нього, відгуки клієнтів в різних Інтернет джерелах, а також краще поцікавитися у близьких і знайомих. І пам'ятаєте, що "скупою платить двічі"! Тому не варто економити на послугах професіоналів і звертатися в сумнівні агентства.

Договір оренди

Договір оренди обов'язково повинен містити прізвища, імена, по батькові і паспортні дані орендаря і орендодавця. Крім того, в договорі обов'язково повинні бути вказані вартість найму з вказівкою валюти і порядок внесення плати за найм (періодичність, терміни оплати і т. п. ), порядок оплати комунальних послуг і інших платежів по рахунках (МГТС, вода, електроенергія), а також, хто їх оплачує.

У договорі найму обов'язково повинні бути передбачені періодичність і порядок відвідин квартири орендодавцем.

Якщо вноситься заставна сума, то в договорі обов'язково повинен бути вказаний розмір цієї суми, в забезпечення чого вона вноситься (в рахунок непогашеної заборгованості, в рахунок можливого збитку майну і так далі) і порядок її повернення. Обов'язково повинні бути вказані термін дії договору, порядок його розірвання (у разі дострокового розірвання), в якому випадку договір може бути розірваний без штрафних санкцій, можливість його продовження.

Також в договорі обов'язково повинні бути перераховані особи (ФІО), які проживатимуть в квартирі разом з наймачем; обов'язково повинні бути вказані тварини, якщо вони є, і згода-незгода власника квартири на їх мешкання.

У договорі обов'язково повинні бути вказані і прописані всі домовленості, яких досягли між собою сторони під час огляду квартири і ухвалення рішення про її здачу-оренду. Наприклад, можна або не можна робити ремонт, ставити металеві двері, міняти меблі і т. п. Хто це зобов'язується робити, в які терміни, хто оплачує і т. д.

Перш ніж укласти договір слід уважно оглянути квартиру, в яку хочете вселитися. Повністю перевірити стан. Перевірити, як коштують меблі, чи влаштовує вона вас. Якщо немає, з'ясувати, чи можна в цьому випадку частину її прибрати або переставити. Оглянути сантехніку. Бувають випадки, коли арендателі вселяються в квартиру, а потім вимагають розірвання договору або переселення на підставі того, що там вода з крана ледве йде.

Як правило, багато агентств рекомендують при висновку договори складати Акт прийому квартири, в якому детально описується стан квартири, полови, вікон, сантехніки і іншого, в уникнення в подальшому претензій від власника відносно зіпсованого майна.

У момент укладення договору обов'язково потрібно домовитися з господарем про можливість перестановки або вивозу меблів, або покупки додаткових меблів, якихось аксесуарів і устаткування, якщо це необхідно. Якщо йдеться про покупку чого-небудь, то слід прописати: за чий рахунок купується той або інший предмет, яким чином погашаються витрати.

Якщо трішки бути уважним і детальніше ознайомитися з тим, що вам пропонують, то можна уникнути обману і знайти саме ту квартиру або те приміщення, якого вам хотілося б зняти. Це вимагає часу, але воно те коштує