Що чекає ринок торгової нерухомості України?

Вплив кризи на торгову нерухомість. Пройшло більше року з початку кризи в Україні. Тепер фахівці говорять, що ми живемо не в кризовому періоді, а вже в нових економічних умовах

Після початку кризових явищ спостерігається такий ланцюжок: Криза ліквідності -> у населення знизилися доходи -> в першу чергу серед різних сегментів нерухомості постраждала торгова, оскільки люди стали менше купувати –> рітейлери і оператори прийшли до власників торгових центрів проханням у зв'язку із зниженням товарообігу знизити рівень орендної плати.

Чим характеризується криза для торгової нерухомості:

* Падіння попиту
* Припинення развітій багатьох компаній
* Проблеми з фінансуванням у проектів
* Банкрутства девелоперськіх компаній, банків, багато хто йде з ринку України
* Падіння орендних ставок
* Відбувся перерозподіл доль ринку

Нерухомість – це дзеркало економіки. Після початку кризи девелоперськая активність помітно скоротилася. Багато проектів ще тривалий час залишаться на папері. Це пов'язано не тільки з проблемами кредітірованія у банків. Навіть ті девелопери, у яких є власні фінанси під розвиток торгових центрів, не починають будувати, оскільки не розуміють економіки своїх проектів. Зараз ніхто не може спрогнозувати, що буде з орендними ставками через рік, два.

Поведінка покупців

Тенденціями по споживчій поведінці на виставці-конференції Mall Expo&Retailtainment на початку жовтня були названі:

* знизився попит і кількість покупок в сегменті товарів довгого користування (автомобілі, побутова техніка і електроніка, т. д. )
* продукти харчування і товари особистого користування купують на тому ж рівні, але перейшли на дешевший сегмент цих категорій
* з алкогольною продукцією ситуація протилежна: люди скоріше вживатимуть менше, ніж перейдуть на аналоги в нижчому ціновому діапазоні
* скоротилися витрати на подорожі
* в цілому з приходом кризи люди стали віддавати перевагу здоровішому способу життя
* цікаво, що попит на мобільні телефони не впав. Вони вже сприймаються не як розкіш, а товар першої необхідності

Попит і пропозиція на ринку торгової нерухомості (Орендар і орендодавець)

Пропозиція. У Києві цього року були введені в експлуатацію такі торгові центри: перша черга Домосфери, 4ROOM, Аракс, до кінця року плануються до відкриття ТРЦ Dreamtown на Оболонськом проспекті (відкриття за планом 22 жовтня 2009г), ТЦ на ул. Малишко, Rainbow на Сиваській, Більшовик 3оч. торговий комплекс біля Шулявського моста.

Наступного року перенесли відкриття ТРЦ Ськай молл на Ватутіна, торговий центр у складі ЖК Артеміда, Еспланада (др. назва Контіненталь). Всього, за інформацією з бази будівництв і проектів торгових центрів, в столиці зводять 38 об'єктів із значною торговою складовою. Багато хто з об'єктів ТЦ і ТРЦ заморожений –к прикладу, не ведеться будівельних робіт на ТРЦ Мармелад, МФК Торонто Київ, торговий центр біля м. Чернігівська.

Але є і позитивні тенденції – літом почалося будівництво торгового центру на Львівській площі, активізувалося будівництво торговий-офісного комплексу біля м. Театральна. У наступних статтях аналітичний портал по нерухомості Соцматр розповість докладніше про нові і майбутні київські торгові центри.
Спрос

Що для одного є метою (орендодавець) для іншого є витрачанням (орендар). І якщо раніше «на коні» був власник торгового центру, то тепер настала ера командування наймача площ. За оцінками фахівців, орендна ставка за останній рік в торгових центрах Києва впала на 40-60% в доларом еквіваленті і в середньому базова АС складає зараз 1050 поділ. у рік за кв. м.

Але орендодавці все частіше вимушені йти на поступки, щоб зберегти або привернути орендаря - кредитні канікули, відсоток від товарообігу, фіксація орендної плати в гривні. Гірше за всього себе відчувають або неуспешниє ТЦ (заповнювана яких до кризи також була достатньо високою із-за стрімкого розвитку ринку), або нові торгові і торговий-розважальні центри, які поки не зарекомендували себе.

Вакантность торгових площ в професійних об'єктах в Києві складає 3-5%, в менш успішних доходить до 10%. Багато орендодавців переходять на інші схеми роботи – наприклад, так працюватимуть гіпермаркети Ашан в мережі ТРЦ Панорами груп ( раніше співробітничали з оператором Окей, що розорився в Україні).

Взаємодія з Achan йде за таким принципом - є фіксована ставка, але якщо певний відсоток від товарообігу гіпермаркету її перевищує, платиться тільки відсоток. ТРЦ Панорами груп це – Ськай молл (Днепрвськая пристань), що будується, в Києві, Сонячна галерея в Кривому Розі, City Mall в Запоріжжі. Гіпермаркети Ашан займуть в цих ТРЦ в сумі площа в 43 тис. кв. м. Такий договір оренди компанії підписали на десять років з подальшою пролонгацією.

Перспективи ринку торгових центрів Києва:

* Деякі з майбутніх торгові і торговий-розважальних центри вводитимуть в декілька черг (фаз), тільки таким чином можна буде досягти заповнюваної площ.
* Найближчими роками варто чекати нових банкрутств девелоперов. Банки будуть вимушені продавати торгові центри за ціну нижче заставною, щоб самим залишитися на плаву.
* Можна сміливо прогнозувати збільшення кількості операцій по злиттю і поглинанням на ринку серед рітейлеров і девелоперов
* У найближчий рік на ринок вийде декілька крупних об'єктів, після цього варто чекати затишшя за новими площами.

Багато масштабних торгових центрів заморожено на стадії проектних розробок, і навіть якщо їх почнуть зводити наступного року, на ринок вони вийдуть не раніше 2012-2013гг. - Загальна ситуація на ринку ТЦ і ТРЦ безпосередньо залежатиме від того, як швидко економіка України почне видужувати після світової кризи. Важливим є відновлення банківського кредітірованія девеломента