Як підвищити вартість житла для оренди або продажу

Якщо ви хочете заробляти на нерухомості, то у вас є два способи – покупать/ продавати житло або здавати його в оренду. З осені 2008 року ми спостерігали різкий спад інтересу до інвестицій в нерухомості: інвестори, які купували квартири на початкових стадіях будівництва, пішли з ринку із-за перспектив недостроя

Впали ціни на квартири, впала ціна і на оренду.

Зараз ринок знову оживає, і настав хороший час для інвестицій в нерухомість. Щоб квадратні метри приносили максимальний дохід, їх власникові досить дотримуватися декількох нескладних правил.
Особенности ремонту квартир різної цінової категорії

Перша рада – вибирайте квартиру в тому сегменті нерухомості, в якому звикли працювати або живете. Простіше оперувати тією нерухомістю, про котой ви маєте чітке уявлення, як споживач.

При це пам'ятаєте: кожному класу будинку відповідають певні параметри ремонту. Неліквідно обробляти мармуром квартиру в панельному будинку, - ціна такого ремонту ніколи не окупиться при продажі, як би ви не хотіли збільшити суму операції "за рахунок дорогого ремонту", він буде роками окупатися при здачі квартири в оренду.

Набагато ефективніше купити дешеву "убиту" квартиру, і зробити в ній недорогий, але якісний ремонт. Обробні матеріали повинні відповідати рівню економ-класса. Для підлоги це ламінат або недорога паркетна дошка, для стін краще всього підійдуть шпалери під фарбування, недорога італійська або іспанська плитка, звичайна кухня.

Комунікації і інженерія в будинках економ-класса найчастіше погані і старі. На це варто звернути особливу увагу, і при продажі квартири той факт, що в ній повністю замінені проводка, труби і батареї буде істотним плюсом. Загальна вартість ремонту класу "економ" повинна укладатися в рамки 50-80 тисяч доларів на 3-х кімнатну квартиру.

Відповідно, чим дорожче квартира, тим дорожче повинен бути ремонт. Якщо квартира знаходиться в дорогому будинку, в ній, навпаки, неліквідно робити дешевий ремонт, - буде досить важко продати або здати в оренду. Хороший ремонт в дорогому будинку є конкурентною перевагою.

Існує поняття "Орендний ремонт". Наприклад, стандартна трикімнатна квартира подразумеваєт кухню, вітальню і дві спальні. Якщо при плануванні зробити вітальню-кухню, а з кухні - третю спальню, така квартира значно виросте в ціні в порівнянні з аналогічною з двома спальнями, - із-за збільшення індивідуальних спальних місць. Але в такій квартирі украй бажано два повноцінні санвузли і вбиральні. Принаймні, при основній спальні їх наявність просто необхідна.

Іноді буває так, що, зробивши дорогий незвичайний ремонт "для себе", у людей міняються обставини і їм потрібно переїздити. Власникам квартири з ексклюзивним дизайном краще житло продати, оскільки їх трудомісткий авторський ремонт швидко "втратить вигляд" і матиме невисокий попит у потенційних орендарів.
Аренда

Існує загальне правило, що відноситься до всіх сегментів ринку нерухомості: стиль квартири, призначеної для здачі в оренду, повинен бути універсальним. Обробні матеріали повинні бути якісні, але нейтральні і неекзотичні. Якщо квартира сильно стілізованна, круг орендарів звужується. Оптімальнєє всього використовувати пастельні тони, стиль fusion (змішення стилів).

Вдалий варіант для поліпшення зовнішнього вигляду квартири - створення "настрою" за допомогою деталей і аксесуарів. Вони дозволять достатньо швидко, у разі потреби, поміняти зовнішність квартири. Для цієї мети відмінно підходять люстри і штори, які завжди можна поміняти, якщо орендареві вони не сподобаються.

Обов'язковий компонент орендної квартири – повністю укомплектована кухня і все те, що люди не можуть привезти з собою. У дорогих квартирах меблі бажані, але не обов'язкова, оскільки спроможні орендарі, наприклад, іноземці, часто возять з собою свої меблі. У економ-классе - навпаки - наявність меблів підвищує вартість оренди.
Продажа

Великий попит мають квартири "під ключ", і на цьому робиться непоганий бізнес. Особливо приваблива різниця при покупці на початковій стадії будівництва і продажі потім вже готової квартири. Розміри цієї різниці також залежать від правильно зробленого ремонту.

Якщо в квартирі для оренди не варто використовувати дорогі сорти дерева і дорогу плитку, то, роблячи ремонт в квартирі на продаж на матеріали, навпаки, потрібно звернути увагу: дорога квартира повинна виправдовувати свою ціну.

Велику увагу приділите плануванню - чим вона продуманнєє, тим вище сума операції. Добре продаються квартири, де спальна зона максимально віддалена від суспільної. Мають попит і квартири, у яких є "свій стиль", особливо зараз, коли на ринку небагато дійсно цікаві в сенсі інтер'єру об'єкти.

Але при цьому надмірності, звичайно, не потрібні - ніяких дверей з карельської берези або чогось подібного. Якщо йдеться про класи "еліт" або "бізнес", то ремонт необхідно робити за проектом. По можливості звернетеся до дизайнера з хорошими рекомендаціями.

Що ж до матеріалів і деталей, то в елітній квартирі дверей повинні бути вартістю не меншого 2-3 тисяч євро, паркет, наприклад, з палісандра; для бізнес-класса вартість дверей – до 1,5 тисяч євро і дорогої паркетної дошки, для економ-класса – двері до 500 євро і недорогої підлоги. В першу чергу покупцеві потрібно показувати все-таки якість житла, а не політ фантазії продавця