Квартири із знижками: чи вигідно купувати нове житло?

Всупереч прогнозам забудовників, осіннього пожвавлення на ринку первинної нерухомості не трапилося

Але, не дивлячись на те, що продажі практично стоять на місці, девелопери не поспішають знижувати ціни. Втім, експерти ринку нерухомості радять просити знижку або перемкнути свою увагу на заміську нерухомість – для покупки будиночка в коттеджном містечку склалася сприятлива ситуація.

За рік вартість квартир в деяких київських новобудовах знизилася майже в половину. Але це – в доларовому еквіваленті. У перекладі на гривни квадратні метри подешевшали всього на 10-15%. Це частково пояснює пасивність покупців. Але знижувати ціни надалі забудовники не можуть. Натомість вони переводять свої недобудовані об'єкти в інший сегмент.

Тільки готове і дешевше

Хоч Асоціація фахівців з нерухомого майна і проголошує проходження "дна" і маленький, але зростання цін на житлі, реальність далека від бажаної ріелторамі картини. На думку експертів, навіть найбільш популярна у покупця вторічка економ-класса падатиме в ціні як мінімум до кінця року. Що вже говорити про нерухомість дорогою і новою.

Квартири в новобудовах хоч і продаються поволі, але ціни на них знижуються трохи. За даними порталу "Столична нерухомість", в серпні 2009 року вартість одного квадрата була понижена в трьох об'єктах - поодинці в сегментах економ-, бізнес- і преміум-класса. Залежно від класу, зниження вартості склало від 300 до 5000 грн.

Більшого чекати не доводиться – розповів інтернет-газеті "ЗАРАЗ" керівник порталу Володимир Германов: " Яку б зараз забудовник не встановив ціну, покупець все одно не прийде. На ринку своєрідний колапс – забудовник готовий продавати за невисокою ціною, але покупець не готовий набувати". Це стосується недобудованих об'єктів – на думку експерта, найближчим часом у них немає жодних шансів бути проданими. Привернути достатню кількість покупців для завершення будівництва у девелоперов не вийде – гіркий досвід "Еліта-центра" навчив не довіряти незавершеним об'єктам.

Практично немає шансів на продаж у дорогих новобудов бізнес - і преміум-класса. Причин тому дві – їх кількість і якість. За словами Володимира Германова, співвідношення "економних" і всіх інших пропозицій на київському ринку первинної нерухомості – 50/50. А реальна потреба – 80% житла економ-класса, і 20% - престижнішого.

У минулому забудовники з радістю бралися за бізнес-клас, адже рентабельність таких квадратів куди вище. Хоча їх клас часто не відповідає ціні. Наприклад, будинок запросто могли зводити далеко від центру, в четвертій зоні, і все одно відносити його до бізнес-классу. Зараз серед покупців мало людей, готових придбати таку квартиру ціну за ціною заміського будинку. Тому продають тільки економ-клас і лише в готових будинках. Германов радить покупцям віднімати від заявленої ціни 10-15%. Саме таку знижку сьогодні готові надати реальному клієнтові. А можуть "скинути" і більше – залежно від положення справ компанії.

Заміське життя

Ті, хто не готовий торгуватися, можуть звернути свою увагу на заміську нерухомість. Звичайно, більшість будинків зараз набагато дорожче за міські квартири на вторинному ринку. Але оскільки в коттеджних селищах, як і в новобудовах, найбільший попит мають найдешевші пропозиції, забудовники переорієнтовують бізнес на покупця.

Завдяки тому, що девелопери врахували побажання покупця, втрати на ринку заміської нерухомості не так великі, як на первинці. В середньому, кількість операцій за рік зменшилася в два рази. За словами Сергія Костецкого, є ще одна причина, яка примушувала покупця віддавати перевагу заміському будинку над міською квартирою. Перш, ніж стати власником котеджу, чоловік оформляє право на землю. І вона залишається в його володінні, навіть якщо забудовник не виконає зобов'язань по споруді будинку.

Кризу наводить порядок

Криза на ринку нерухомості зіграла на руку покупцеві – переконані експерти. З гри вибули або вийдуть найближчим часом компанії, які не мають власних виробничих потужностей. З відновленням будівництва нового житла – а це трапиться, як тільки банки відновлять іпотеку – піде в минуле продаж житла на стадії проекту і його споруда за рахунок покупця. Навчені гірким досвідом, майбутні квардіровладельци звертатимуть увагу тільки на завершені будівлі.

Після кризи ринок знайде структуру. Сьогодні межі економ- і бізнес-класса залишаються все ще досить розмитими. І часто покупець набуває кота в мішку. Наприклад, жодна компанія не виконує вимог до кількості місць в підземному паркінгу. "У будинках бізнес-класса на одну квартиру повинні доводитися півтора місця в підземному паркінгу. В кращому разі, співвідношення один до одного", - говорить Германов.

Навіть після того, як ринок подолає кризові явища, нове житло в Україні буде в дефіциті. Зведення новобудов – бізнес ризикований і не дуже прибутковий – затверджують і забудовники, і експерти. "Зниження цін не буде, поки не буде понижений граничний поріг собівартості. Реальна рентабельність будівельних компаній була зовсім не 300%, як говорили, а 30-50%", - говорить Сергій Костецкий.

Найбільші витрати компанії несуть на відрахуваннях до місцевих бюджетів – як офіційних, так і неофіційних. І поки ці відрахування не будуть зменшені і первинка не стане конкурентоздатною, нове недороге житло в країні будуватися не буде