Недвижимость Киева
Як запрацювати на зарубіжній нерухомості!
За даними дослідницького агентства Global Property Guide, в 2008 році квартири в Швеції, Іспанії і Норвегії подешевшали на 4–5%, в Ірландії — на 12%, Ісландії — на 16%, Великобританії — на 18%, США — на 19,5%. У країнах Прибалтики торішній обвал цін склав від 26% до 37%
У 2009-му падіння цін на квадратні метри продовжилося. Тепер середні ціни на будинки в Швеції складають EUR150 тис. у Канаді — EUR200 тис. у США — від $120 тис. А нерухомість в Прибалтиці і Болгарії можна купити менш ніж за EUR50 тис. «До кризи для покупки житла в одному з мегаполісів або на світовому курорті потрібне не менше EUR200–300 тис. Тепер часто необхідно порядку EUR100 тис. », — говорить керівник компанії «Гольфстрім» Володимир Рудешко. Ціна окремих об'єктів в Європі і США вкачалася на 40–60%: квартири і удома продаються за заниженою ціною позичальниками, не здатними розплатитися по кредиту. «На вторинному ринку Іспанії можна знайти об'єкти, ціна яких на 50–60% нижче поточній ринковій вартості», — розповідає директор компанії «Мітропа Юкрейн» Марія Коноваленко.
Українці і до кризи купували закордонну нерухомість — в основному з метою подальшого перепродажу. По словах рієлторов, інвестор міг вкласти гроші в будівництво житлового комплексу на стадії котловану на побережжі Іспанії і через рік після здачі об'єкту в експлуатацію продати його, отримавши до 30% прибули.
Сьогодні попит на закордонну нерухомість з боку наших співвітчизників росте: за інформацією рієлторов, кількість тересующихся інвестиціями в квадратні метри за кордоном, з початку року збільшилося приблизно в два рази. В основному українці цікавляться об'єктами в популярних серед туристів курортних центрах і крупних містах країн, що розвиваються, — Болгарії, Чорногорії, Польщі, Чехії, Прибалтиці, а також Кіпру і Туреччини. Середня вартість квадратного метра на болгарських курортах Варна і Бургас складає EUR800–1000, в чорногорській Будве — EUR1000–1200, в Туреччині — EUR1000, на Кіпрі — EUR2500, квадрат житлової площі в Прибалтиці коштує EUR600–900.
Рієлтори чекають зростання цін на нерухомість в найближчі пару років в Болгарії і Румунії: ці країни вступили в Євросоюз в 2007 році, і ціни на місцеву нерухомість не встигли досягти середньоєвропейського рівня. Також аналітики прогнозують зростання цін в Чехії: найближчим часом власті країни планують вирішити нерезідентам-фізліцам купувати житло в Чехії (раніше набувати нерухомості могли тільки нерезиденти-юрособи). Передбачається, що зняття заборони на інвестиції іноземних громадян в чеську нерухомість приведе до зростання цін на місцеві квартири. До кінця 2010 року нерухомість в Чехії, Румунії і Болгарії може подорожчати в середньому на 10%.
А ось в Чорногорії криза на ринку нерухомості затягнеться мінімум на три-чотири роки. Кілька років тому місцева нерухомість була дуже популярна серед росіян: москвичі і петербуржці масово скуповували чорногорські будинки і квартири. Осінню 2008 року ціни досягали EUR4000–5000 за квадратний метр. При цьому велика частина будинків отримувалася в кредит. Тепер об'єкти виставляються на продаж (власникам нічим платити по кредиту), проте покупці на чорногорську нерухомість небагато.
Сьогодні великою популярністю як серед українських, так і серед західних інвесторів користується «студентська нерухомість» — невеликі (площею до 30–35 кв. м) і недорогі (до EUR700 за квадрат) квартіри-студіо в крупних європейських містах. Попит на таке житло достатньо стабільний і не залежить від розкладів в світовій економіці, оскільки з початком кризи кількість учнів в найбільших вузах ЄС збільшилося (багато колишніх білих комірців вирішили, поки триває криза, продовжити навчання). Найпопулярніші студентські міста — Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюсельдорф, Гамбург, Кельн, Париж, Лондон, Рим.
Вигідна оренда
Достатньо вигідною вважається покупка нерухомості у забудовника на Кіпрі, в Туреччині і в Іспанії. У багатьох місцевих будівельних фірм є представництва в Україні, це збільшує шанси покупця домовитися з компанією про знижку. Такі об'єкти найчастіше розташовані біля самого моря (на першій лінії), а апартаменти здаються вже мебльованими і повністю готовими для мешкання, включаючи телефон, супутникове телебачення і інтернет. Таким чином, чекаючи моменту для вигідного перепродажу нерухомості, інвестор може здавати об'єкт в оренду. Деякі іспанські, турецькі і кіпрські будкомпанії навіть пропонують послугу пошуку орендарів.
Втім, зважившись здати нерухомість в оренду, покупцеві слід ретельно прорахувати прибутковість об'єкту: вона повинна покривати витрати на його зміст, який часто обходиться власникові житла досить дорого (вартість комунальних послуг в Європі набагато вища, ніж в Україні). Здаючи в оренду нерухомість на курортах, не варто забувати і про сезонний чинник. На побережжі Чорногорії або Болгарії відпускний сезон складає 4–5 місяців, в решту часу ж приморські будинки і квартири порожні. В середньому прибутковість оренди житлової нерухомості в західноєвропейських країнах знаходиться на рівні 4–7% в рік (після сплати податків і комунальних послуг), в державах Східної Європи, що розвиваються, — 10–15%.
Приємні дрібниці
Як правило, при виборі закордонного об'єкту нерухомості для інвестицій українці керуються не тільки інвестиційною привабливістю квартири або удома, але і візовими пільгами, що надаються власникові квадратних метрів. Наприклад, купивши нерухомість в Болгарії, власник квартири і члени його сім'ї можуть отримати річну болгарську мультивизу (дозволяє перебувати в країні до 180 днів в році, але не більше 90 днів підряд). Для отримання такої візи потрібно надати працівникам посольства договір купівлі-продажу житла, виписку з регістра нерухомості і підтвердження платоспроможності клієнта (виписка з банківського рахунку, кредитні картки, дорожні чеки). Для продовження візи, що діє, необхідна лише оновлена виписка з регістра — як доказ того, що нерезидент як і раніше залишається власником нерухомості.
Господар квартири в Іспанії може вільно подорожувати по території країн Шенгенської зони протягом 180 днів в році (але також не більше 90 днів підряд). Разом з тим Великобританія, Німеччина, Швеція, США і інші країни не надають які-небудь пільги іноземним власникам при отриманні візи.
Як купити
Для придбання закордонної нерухомості українцеві потрібний мінімальний набір документів: паспорт, віза і ліцензія НБУ на інвестування засобів за кордоном. Втім, в деяких країнах іноземному покупцеві квартири або удома доведеться розкрити джерела доходу. «Держчиновники в Німеччині, Швейцарії, Швеції і Австрії можуть навіть попросити іноземного покупця нерухомості надати документи, підтверджуючі легальність походження засобів, такі як виписка з українського банку, довідка про доходи за останні 12 місяців, податкову декларацію, засновницькі документи компанії (якщо покупець, наприклад, власник бізнесу). Крім того, всі документи перевіряє місцева служба безпеці», — говорить Марія Коноваленко. Якщо покупець планує частину суми отримати в кредит (його надають банки Іспанії, Болгарії, Туреччини, Кіпру, Франції, Німеччини), доведеться узяти реєстраційне свідоцтво НБУ (спеціальний дозвіл регулятора) на отримання позики в зарубіжному банку. Процентні ставки по іпотечних позиках мізерні за українськими мірками: у Іспанії, наприклад, навіть в умовах кризи банки надають кредити під 4–6,5% річних на 25–30 років. Для отримання кредиту, як правило, потрібні копія закордонного паспорта, довідка про доходи і сертифікат про володіння нерухомістю в Україні. Банк також може зажадати від позичальника надати податкову декларацію і нотаріально завірену копію трудової книжки.
При придбанні житла за кордоном український покупець несе додаткові витрати: оплачує податки на нерухомість, послуги нотаріуса, різні збори (залежно від країни). «Максимальні витрати — в Греції, вони досягають 16% від вартості нерухомості, — розповідає Марія Коноваленко. — Найдешевше стати власником квадратних метрів в офшорній зоні — Панамі, там всі витрати по оформленню операції не перевищать 1%». У Іспанії, Німеччині клієнтові доведеться викласти близько 9–11% вартості квартири, в Болгарії — близько 4%. Фахівці рекомендують покупцям нерухомості орієнтуватися приблизно на 10% допрасходов. Зате послуги риелторов-посередників у всіх європейських країнах оплачує продавець