Недвижимость Киева
Перепланіровка квартири. Ради юриста
Українське суспільство на сьогоднішній день переживає процес індивідуалізації – кожен хоче чимось відрізнятися. Житло в цьому випадку не є виключенням. Досить часто власників нових апартаментів не влаштовує розташування ванної кімнати або площа вітальні і т. д. Що ж говорити тоді про власників старих хрущовок або квартир брежнєвського типу. Вихід залишається один – перепланіровка!
На перший погляд це здається завданням не з складних: найняв бригаду робочих, 2 тижні незручностей і – здрастуйте оновлена «хатина»! Досвідчений же юрист з даною думкою не погодиться. Спробуємо розібратися!
Що відбувається на практиці?
В основному власники квартир діють залежно від ситуації, що склалася. Частина з них наперед дізнається про всі документи і дозволи, які треба зібрати для проведення перепланіровки. Деякі, дізнавшись про кількість даних документів, вирішують звернутися по допомогу до фахівців і віддати справу в надійні руки тих, хто заробляє собі «хліб насущний» узаконенням документів і вже протоптав доріжку в міські інстанції. Необхідно відзначити, що дана категорія власників поступає наймудріше.
Інші власники квартир не готові змиритися з тим, що узаконення документів відніме достатньо багато часу і грошей, і вирішують узаконити перепланіровку після її проведення або взагалі відкласти цю невдячну справу до кращих часів.
Звичайно, у таких невдалих власників пізніше можуть виникнути проблеми.
Законодавством України передбачена адміністративна і кримінальна відповідальність за незаконну перепланіровку квартири. Крім того, власність з неузаконеною перепланіровкой не можна закласти в банк, продати, подарувати і так далі. Але про сумний – пізніше.
C юридичної точки зору.
Звернемося до Житлового кодексу України. Згідно статті 150 Житлового кодексу України кожен громадянин має право продати свою приватизовану квартиру, подарувати її, заповідати, здавати в оренду (у встановленому законом порядку), обмінювати, закладати, укладати не заборонені законом угоди.
У статті 100 ЖКУ сказане, що переобладнання і перепланіровка житлового будинку і житлового приміщення проводиться з метою поліпшення їх впорядкування і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім'ю.
Стаття 152 Житлові кодекси України визначає, що переобладнання і перепланування житлового будинку (квартири), який належить громадянинові по праву приватного майна, проводиться з дозволу виконавського комітету місцевої Ради народних депутатів.
Питання перепланіровки достатньо чітко відрегульоване ЖКУ. Проте у зв'язку з тим, що ЖКУ діє близько 25 років і вже порядком застарів, на практиці питання перепланіровки квартири вирішуються інакше.
Розглядаючи дане питання, логічно звернутися до правил забудови міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 27.01. 05 №11/2587. Розділ Х даних правил присвячений переплануванню квартир і інших вбудованих приміщень. У нім в п. 10.3. мовиться про те, що дозвіл на перепланіровку квартир без створення окремого виходу з вулиці, а також на установку додаткового устаткування, не вказаного в проекті (антен супутникового зв'язку, побутових, фасадних кондиціонерів, витяжок), на об'єктах, що не відносяться до пам'ятників культурної спадщини, на території адміністративних районів г. Києва надається розпорядженням відповідної районної державної адміністрації в г. Києві в строк, який не перевищує одного місяця з дня надання всіх необхідних документів.
Проектна документація на перепланування квартир і нежилих приміщень проводиться на основі такого дозволу і узгоджується із спеціально уповноваженим місцевим органом містобудування і архітектури відповідної районної державної адміністрації в г. Києві в установленому порядку, в термін, який не перевищує одного місяця з дня подачі документів, вказаних в п. 10. 1 даних правив.
Для того, щоб розібратися з пакетом документів, які необхідно надати, звертаємося до п. 10.1. де сказано, що дозвіл на проектування і реконструкцію окремих частин будівлі дається розпорядженням Київської міської державної адміністрації (КГГА) тільки після інформування власника будівлі, отримання його згоди на проведення таких робіт і оформлення протоколу.
За наявності звернень від зацікавлених осіб району в г. Києві державна адміністрація готує відповідний висновок і проект розпорядження Київської міської державної адміністрації, що стосується можливості здійснення реконструкції, і звертається до КГГА з приводу надання дозволу на проектування і реконструкцію вказаних об'єктів.
Вказаний висновок і проект розпорядження КГГА про дозвіл на проектування і реконструкцію вказаних об'єктів узгоджується Главкиевархитектурой.
Проектна документація і реконструкція розробляється на основі розпорядження КГГА про надання дозволу на проектування, реконструкцію, АПЗ, затвердженого і виданого Главархитектурой, а також на основі інших початкових даних.
До складу початкових даних і висновків входять документи, які підтверджують згоду на реконструкцію жителів і власників квартир, інтереси яких повинні враховуватися при проведенні реконструкції будинку, що передбачається.
Законодавством України передбачена адміністративна і кримінальна відповідальність за незаконну перепланіровку квартири.
Проектна документація на реконструкцію об'єктів підлягає комплексній державній експертизі, узгоджується Главархитектурой і іншими службами.
Таким чином ясно, що ще до звернення до районної державної адміністрації власникові доведеться отримати письмову згоду всіх мешканців перепланіруємой квартири, сусідів по майданчику і що проживають поверхом вище і нижче. А також отримати попередню згоду власника будинку або його представника.
Після отримання письмової згоди мешканців перепланіруємой квартири, сусідів, власника будинку або його представника власник квартири може звертатися за дозволом до районної державної адміністрації. До заяви необхідно прикласти документи, підтверджуючі право власності на квартиру, техпаспорт і довідку-характеристику БТІ.
Отже, до заяви на ім'я голови районної державної адміністрації додаються наступні документи:
– витягання з поетажного плану (у разі потреби – копія з генерального плану домоволодіння), завірене житлово-експлуатаційною організацією або іншим власником будинку (відомство, ЖЕК);
– згода жіліщно-експлутационной організації на проведення будівельних робіт;
– форма №3 (для житлових приміщень) або інші документи, які свідчать про право власності і про кількість прописаних в даній квартирі чоловік;
– документи, що свідчать про право власності на приміщення;
– додаткові матеріали, які дають уявлення про об'єкт будівництва (фотографії, креслення);
– згода мешканців і сусідів, власника будинку або його представника.
Згідно із законом районна адміністрація повинна протягом одного місяця надати дозвіл. На практиці цей термін дуже часто затягується, що є ще однією трудністю для тих, хто хоче скористатися надалі державною проектною організацією. Для тих, хто віддає перевагу приватним проектним фірмам, даний термін не має істотного значення. З приватною особою завжди можна домовитися.
Нарешті, проект готовий
Тепер потрібно його погоджувати з районною санепідстанцією, районним органом пожежного нагляду, житлово-експлуатаційною організацією. В деяких випадках необхідна також угода головного архітектора району або комунальних служб міста.
Після отримання дозволів у всіх вищеперелічених інстанціях проект необхідно відправити до державної експертної установи. Тут проект ретельно перевіряється, і до нього вносяться деякі зміни. Якщо експерт вирішує, що запропонована перепланіровка може спричинити за собою негативні наслідки, то заявникові і розробникам проекту буде запропоновано внести до нього зміни. У випадках, коли рекомендовані експертом зміни спричиняють за собою трансформацію вже узгоджених комунікацій, проект знову необхідно погоджувати у відповідних відомствах. Експерти стверджують, що дана процедура займає не більше двох тижнів. Хоча бувають і випадки, коли експертові необхідно відвідати перепланіруємоє місце. В даному випадку процедура затягується.
Нарешті всі питання, що виникли при перевірці проекту державною проектною установою, вирішені. Виданий довгожданий дозвіл. Залишилося отримати дозвіл від районної державної адміністрації на виконання будівельних робіт.
Районній адміністрації необхідно надати узгоджену проектну документацію і заяву про надання дозволу на проведення будівельних робіт. Проектна документація заздалегідь розглядається відділом містобудування і архітектури, а також відповідним структурним відділом КПЖГ, і виноситься на чергове засідання міжвідомчої комісії з питань будівництва і реконструкції.
У разі позитивного рішення міжвідомчої комісії, Вам, як власникові, залишається тільки надати нотаріально завірене зобов'язання про відшкодування збитків, які можуть виникнути унаслідок проведення будівельних робіт.
Завершальною крапкою на даному етапі є отримання ордера в Головному управлінні контролю за впорядкуванням міста.
Практична сторона питання
Для багатьох, що вирішили перепланувати власну квартиру, практична сторона також є дилемою. Що ж робити? Як же бути? Ставлять багатозначні питання власники. Так от, можу сказати точно, що потрібно наймати солідну будівельну фірму, яка зарекомендувала себе як надійна компанія. Не варто забувати, що Вашій новій квартирі належить пройти ще одну державну комісію вже з прийому виконаних робіт, де необхідно надати акт виконаних робіт. Звичайно ж, пережити таку комісію набагато легше, якщо акт виконаних робіт підписаний авторитетною будівельною компанією. Та і відсоток того, що будівельні роботи проведені гідно, збільшується у декілька разів, коли користуєшся послугами перевіреної фірми.
Навіть якщо ніхто не притягатиме Вас до відповідальності за незаконно проведену перепланіровку, надалі Ви не зможете розпоряджатися власною квартирою.
Якщо комісія пройдена, то власник отримує акт прийому робіт держкомісією, який необхідно подати до районної адміністрації, де і внесуть зміни до квартирних документів.
Навіть не дуже уважному читачеві зрозуміло, що власник пройде «9 кругів пекла» перш ніж доб'ється довгожданого узаконення перепланіровки квартири. Без сумніву, результат те коштує. Але не чи простіше заощадити власні нерви, а в деяких випадках і гроші, і звернутися по допомогу до фахівців.
Обмеження перепланіровки квартир
Щоб не потрапити в ніякову ситуацію, необхідно знати, що є певні обмеження, що стосуються перепланіровок квартир в багатоповерхових будинках. У п. 2.3.18. правил забудови міста Києва мовиться про те, що забороняється:
– об'єднувати лоджії і балкони з приміщеннями квартир шляхом розбирання зовнішніх стін;
– переносити опалювальні прилади на лоджії і балкони;
– об'єднувати квартири по вертикалі з повним або частковим розбиранням міжповерхових перекриттів;
– збільшувати площу приміщень санітарних вузлів і ванних кімнат за рахунок жилих і допоміжних приміщень квартири;
– влаштовувати прорізи в несучих стінах без затвердженої в установленому порядку проектної документації;
– розбирати підготовку під підлоги на звукотеплоїзоляционной основі при ремонті, що приводить до неприпустимого акустичного дискомфорту в квартирах, розміщених поверхом нижче;
– робити прибудови до перших поверхів багатоквартирних житлових будинків для веранд і господарських приміщень квартир;.
Таким чином, не всі витребеньки власника по приводу перепланіровки його квартири можуть бути здійснені.
А якщо скористатися послугою?.
Спектр послуг на українському ринку з кожним роком розширюється. Та і потреби населення ростуть. У багатьох просто не вистачає час для самостійного вирішення таких проблем, як ремонт, перепланіровка квартири, реєстрація бізнесу, організація корпоративних свят. Інші не хочуть забивати голову всіма цими проблемами. Адже набагато простіше звернутися до експерта.
Деякі питання можна вирішити самостійно, але що стосується перепланіровки квартири, то, зважаючи на специфіку нашої держави, безперечно, краще не починати оформлення документів по перепланіровке, не отримавши хоч би консультацію експерта.
Що ж до вартості повного спектру послуг по перепланіровке квартири, то кожна компанія обчислює її індивідуально. Вартість залежить від об'єму роботи, термінів, в які потрібно оформити перепланіровку, складності проекту, офіційної і неофіційної вартості довідок і документів. Таким чином, не враховуючи витрат на будівельні роботи, тільки на оформлення документів за найскромнішими підрахунками власник витратить не менші декілька тисяч гривень. Що тут і говорити, якщо тільки один проект в середньому коштує від 700 до 3000 тисяч гривень.
Зважаючи на специфіку нашої держави, краще не починати оформлення документів по перепланіровке, не отримавши хоч би консультацію експерта.
У Росії ситуація складається не краще. Там навіть і не йдеться про такі ціни, як в Києві. Вартість оформлення перепланіровки в середньому починається з $800.
Хоча не варто забувати, що послуга з оформлення перепланіровки достатньо трудомістка і займає близько місяця (при самому кращому стані речей).
За умови, що самі роботи входять за договором у вартість послуги, ціна значно зросте. Це і недивно, враховуючи вартість будівельних матеріалів, їх перевіз, оплату праці будівельної бригади і витрати електроенергії, води і інших комунальних послуг.
Послуга з проведення перепланіровки квартири стає дуже популярною. Багато консалтингових компаній включають даний вид діяльності в спектр своїх послуг. Така тенденція не здається дивною, адже українці прагнуть до європейського рівня життя і прагнуть облаштувати власні квартири якнайкраще.
Спостерігається істотна різниця між кількістю консалтингових компаній, що займаються наданням послуги, про яку йдеться, в регіонах і в столиці. Безперечно, у великих обласних центрах, таких як Дніпропетровськ, Запоріжжя, Донецьк, Львів інфраструктура консалтингових компаній, що надають подібну послугу, розвинена добре. Проте в менш населених містах власники квартир займаються питаннями перепланіровки самостійно, «набиваючи шишки» на власному досвіді.
Чому краще оформити перепланіровку квартири?
Відповідь очевидна. За самовільно проведену перепланіровку квартири законодавством України передбачена адміністративна і кримінальна відповідальність.
Кримінальна відповідальність передбачена ст. 275 ККУ. У даній статті мовиться про те, що порушення під час проектування або будівництва правив, що стосуються безпечної експлуатації будов і споруд, персоною, яка зобов'язана дотримуватися цих правил, якщо це створило загрозу загибелі людей або настання інших тяжких наслідків, або заподіяло шкоду здоров'ю потерпілого, – карається штрафом до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (до 850 грн), або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням свободи на строк до трьох років.
Проектна документація на реконструкцію об'єктів підлягає комплексній державній експертизі, узгоджується Главархитектурой і іншими службами.
Та ж дія, якщо воно привело до загибелі людей або інших тяжких наслідків, карається виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням свободи на строк до п'яти років, або позбавленням волі на термін від двох до п'яти років.
Недотримання державних стандартів, норм і правил під час проектування, проведення будівельних або реставраційних робіт без дозволу або затвердженого проекту спричиняють за собою штраф від одного до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 17 до 170 грн), що передбачено ст. 96 КОАП.
У ст. 97 КОАП мовиться про те, що самовільна зміна архітектурного виду будинків або будов під час експлуатації карається штрафом від 5 до 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Навіть якщо ніхто не притягатиме Вас до відповідальності за незаконно проведену перепланіровку, надалі Ви не зможете розпоряджатися власною квартирою.
Річ у тому, що при здійсненні продажу або застави квартири потрібні витягання з реєстру прав власності на нерухоме майно, де указуються дані, які при перепланіровке можуть змінитися. Крім того, кожен розсудливий заставодержатель або покупець дивитиметься технічний паспорт на квартиру, звіряти документальну площу квартири з фактичною. Швидше за все, при проведенні перепланіровки дані не співпадуть, що приведе до зайвих проблем.
Підсумки
Як бачите, питання перепланіровки квартири залишається для власника відкритим. Тільки власник може вирішити, яким чином буде здійснена перепланіровка, чи удасться він до допомоги фахівця або проведе реєстрацію власними силами. Все ще залишається чимала кількість власників, які на свій страх і ризик вирішують не реєструвати проведену перепланіровку, або зареєструвати після проведення такий. У разі перепланіровки Вашої квартири вибір залишається за Вами.
Етапи перепланіровки квартири
1. Подача заяви на проведення перепланіровки до районної державної адміністрації.
2. Розробка проекту.
3. Узгодження проекту зі всіма відомствами і державною експертною установою.
4. Отримання дозволу на проведення робіт з районної державної адміністрації.
5. Після проведення всіх робіт отримання акту прийому робіт від держкомісії.
6. Отримання нової довідки-характеристики.
Журнал «Нерухомість Ревю»