П'ять способів вирватися з недостроя

Країну «прикрасили» сотні недобудованих будинків. У їх фундаментах і стінах лежать гроші десятків тисяч громадян-інвесторів, які тепер ризикують залишитися і без квартир, і без своїх кровних. Частково винна криза: люди збідніли і перестали вкладати гроші в новострой

Але більше — самі будівельники, адже до 80 % фінансування вони отримували від клієнтів, а коли ця лафа закінчилася, заморозили удома. Причому, як признаються в приватних бесідах забудовники, гроші у деяких з них на завершення будинків є. Просто не хочуть їх добудовувати — адже зрозуміло, що в умовах кризи квартири в них не продадуться, а значить, і вкладені засоби на добудову не відіб'ються. Тому і «морозяться» будівництва до тих часів, коли банки знову почнуть кредитувати покупку квартир і з'явиться попит. Уряд обіцяв дати 3 млрд грн на добудову житла, готового на 70 %, але гроші не виділені, механізм їх розподілу не відпрацьований, тендери не проводяться.

«Сьогодні» з'ясувала, як діяти, щоб повернути вкладені в недострой гроші або добитися його завершення. Тут нам допомогли радами експерти по нерухомості — начальник департаменту аналітики консалтингової компанії «Канзас» Олександр Немтарев, керівник порталу «Столична нерухомість» Владимир Германов, а також правознавці: адвокат юридичної фірми «Шмаров і Партнери» Євгеній Подлесний, партнер юридичної фірми «Ільяшев і Партнери» Максим Копейчиков і директор юридичної компанії «Європейський правовий союз» Олександр Ванжа.

5 СПОСОБІВ ВИБРАТИСЯ З «КАМ'ЯНОГО МІШКА»

УКЛАСТИ МИР. Оптимальний варіант — в індивідуальному порядку підписати із забудовником світову, по якій він поверне вам вкладені гроші. Якщо ж ви платили за договором інвестування (вони діяли до 15.12. 2005 г. ), то це взагалі єдиний спосіб вийняти свій гаманець з безперспективного будівництва. Тут ненегоже йти на поступки, брати менше, ніж дали, лише б піти з мінімальними втратами. Крупна компанія, у якої цей будинок чомусь не пішов, ради збереження репутації може задовольнити ваші вимоги за рахунок прибутку з інших успішних об'єктів. Дрібного ж забудовника можна шантажувати тим, що він, не виконавши свої зобов'язання, використовував гроші інвесторів не за цільовим призначенням, і йому загрожує кримінальна справа. Але для цього у вас повинні бути вагомі докази розтрати, а для ведення справи доведеться привернути досвідчених юристів.

У чому проблема. Якщо будкомпанія заплатить вам, то рано чи пізно це стане відомо іншим інвесторам. Зважаючи на прецедент доведеться і з ними розраховуватися, а це їй не з руки — простіше послатися на відсутність грошей. Компромат на забудовника накопати складно, а звинуватити в тому, що він навмисно затягував будівництво, майже нереально.

ОБНАЛІЧИТЬ ОБЛІГАЦІЇ. Якщо заморожений будинок, в якому ви в рахунок майбутньої квартири набували у забудовника безпроцентних цільових облігацій, спробуйте його примусити викупити їх «назад». Варіант реальний, якщо в договорі передбачена можливість його розірвання до введення об'єкту в експлуатацію. При цьому ваші втрати складуть 2—5 % від номінала цих цінних паперів. І це за щастя, бо з початком кризи ціни на новобудови в гривнях впали на 5—10 %: отже, виручені гроші вистачить, щоб стати клієнтом успішнішої будфірми або купити квартиру на «вторічке».

У чому проблема. У банальній причині: у забудовника немає засобів, щоб з вами розрахуватися. Навіть якщо суд зобов'яже його, згідно з угодою, викупити облігації, грошей можна чекати роками, та так і не дочекатися.

ПРОДАТИ ПО ПЕРЕУСТУПЦІ. Повно оголошень, що пропонують купити квартири по переуступці прав власності в неготових будинках, введення в експлуатацію яких нібито відбудеться найближчими місяцями, максимум — в 2010-му. При цьому продавці-приватники пропонують таке житло до 20—30% дешевше, ніж забудовники. Але охочих — негусто, простаки-покупці з початку кризи майже суцільно «вимерли». Потенційні клієнти на переуступки тепер оцінюють не стільки заявлені терміни завершення будівництва, скільки дійсну активність робіт на ній. Продавці ж деколи йдуть на хитрості: напередодні операції навіть за свої гроші примушують крутитися будівельні крани і метушитися роботяг, створюючи видимість жвавого дійства. Іноді це допомагає охмурити покупців!

У чому проблема. Навіть якщо вам вдасться усучити людині квартиру в такому недостроє, він згодом через суд легко доб'ється визнання операції купівлі-продажу недійсною і зажадає повернути гроші. Підстава — заховання істотних обставин відносно об'єкту продажу (ст. 230 Цивільного кодексу), що може розцінюватися як навмисний обман. Суд може примусити вас відшкодувати збитки покупцеві в подвійному розмірі, плюс моральний збиток. Якщо, звичайно, ці гроші у вас знайдуться. («Сьогодні» ні на що не натякає!)

ЗМІНИТИ ЗАБУДОВНИКА. Скажімо, зведення будинку йшло через фонд фінансування будівництва (ФФС), який, вірогідно, повинен контролювати цільове використання засобів і графік проведення робіт. А будівництво все одно затихнуло, хоча всі громадяни-інвестори справно вносили обумовлені платежі. Чи можна примусити керівника ФФС змінити забудовника, щоб новий (за рахунок продажу квартир, що залишилися, і навіть за ваші додаткові інвестиції) все-таки завершив об'єкт? Поодинці — ні. Але, створивши союз інвесторів, житлово-будівельний кооператив (ЖСЬК) або іншу громадську організацію, досить реально. Особливо перспективно, якщо це будівництво кредитував крупний банк: переконавшись, що вона зависла, він може оголосити іпотечну програму на вигідних умовах, щоб привернути додаткових інвесторів.

У чому проблема. ФФС, офіційно незалежні, в більшості своїй створені самими забудовниками або спорідненими ним структурами. Ясно, що тут заміни будівельника чекати наївно. Через суд? Він може тривати роками. Та і будфірму, яка зазіхне на доведення до розуму такого «вісяка», знайти важко. У них на свої об'єкти засобів не хапає, а розраховувати, що ще непродані квартири у вашому будинку розкидають і забезпечать їм притоку грошей, — ненаукова фантастика.

ЗАБРАТИ ЗЕМЛЮ. Ваш ЖСЬК, згідно ст. 41 Земельного кодексу, має право добиватися у місцевих властей безкоштовної передачі йому земельної ділянки, раніше виділеної невдалій будкомпанії. А потім самому виступити замовником завершення будівництва або привернути іншого забудовника. Скажімо, спокусивши його можливістю узяти у власність 1-і поверхи під офіси або побудувати на прибудинковій території прибуткові комерційні об'єкти — магазини, автостоянки..

У чому проблема. Добровільно колишній забудовник землю навряд чи віддасть. Та і місцеві чиновники, швидше за все, будуть на його стороні, оскільки часто виділяли ділянки не за спасибі. В кращому разі справу вдасться вирішити через суд за 6—10 місяців. Плюс доведеться переоформляти дозвільну документацію на будівництво і проект, який, знову ж таки, колишній забудовник новому задарма не віддасть. Сумнівно, що ЖСЬК або новий забудовник будуть готові нести ці серйозні додаткові витрати.

ОСОБИСТИЙ ДОСВІД

Олександр П. : «Я по переуступці продав 3-ком. квартиру в жілкомплексе «Срібний бриз» на Дніпровській набережній. Здача будинку затягувалася, я злякався, що вона взагалі зависне. При торзі з покупцем втратив близько 30 тис. грн. в порівнянні з тим, скільки інвестував. Зараз «мій» будинок вже готовий, вводиться в експлуатацію. Небагато жалію, що поквапився. Але на виручені гроші купив трохи меншу квартиру в готовій новобудові на Позняках і вже ремонтуюся».

Галина До. : «Думаю, правильно поступила, коли зуміла витребувати гроші, сплачені за житло в новобудові в п. Золить. Може, будинок буде скоро зданий, але..нехай вже без мене — зрив термінів будівництва насторожив».

Сергій До. : «Довгобуд в Обухові, незважаючи на зусилля ініціативної групи союзу інвесторів «Трипiльська брама 2 черга», не ожив. Старий генпідрядник не віддає право на оренду землі і проектну документацію — швидше за все, треба вирішувати питання через суд. Паралельно я сам суджуся за вкладені в квартиру гроші. Але полгода Подільський (Київ) і Обухівський райсуди мене «футболять», так і не вирішивши, хто з них займеться розглядом справи»