Недвижимость Киева
Конкурентна перевага. Клієнти готелів все частіше віддають перевагу добовій оренді квартир
Не дивлячись на економічну кризу, попит на добову оренду квартир в Києві впав за останні полгода всього на 10–15%. Це пояснюється збільшенням числа іноземних туристів і перетіканням в сегмент клієнтів готелів, що дозволило компенсувати загальне скорочення попиту з боку українців
Втім, навіть незначний відтік клієнтів примусив власників апартаментів піти на поступки і зменшити розцінки на третину.
Постояльці готелів йдуть на квартири
За даними агентств нерухомості, за станом на липень минулого року в Києві здавалося в добову оренду близько 20 тис. квартир, з яких 12–15 тис. були розташовані в центральній і наближеній до неї частинах міста, а 5–7 тис. — на околицях. Причому, за оцінками керівника проекту KievRent. net Ігоря Бугаєнко, близько 50–60% ринку доводилося на господарів, що мають п'ять-шість об'єктів, 20–30% — на власників одного-двух апартаментів, кожна десята квартира належала агентству нерухомості, а також 9 і 1% — «вокзальні пропозиції» і пропозиції структур, що викупили цілі парадні будинків (з максимальним наближенням до рівня готелів) соотвественно. Сьогодні ріелтори стверджують, що їх бази даних виросли як мінімум на 25–30%, з чого можна зробити висновок, що загальна кількість пропонованих в цьому сегменті апартаментів досягає 25–27 тис. Директор що працює на ринку добової оренди АН «Квартал» Віталій Насиров говорить, що якщо раніше фахівці їх компанії самостійно займалися підбором нових пропозицій, то зараз власники квартир самі звертаються в їх агентство для укладення договорів на пошук квартирантів. «В першу чергу зростання пропозиції обумовлене виходом на ринок великої кількості спекулянтів, які або не хочуть продавати свої апартаменти за низькими цінами і вирішили почекати завершення фінансової кризи, або взагалі не можуть цього зробити із-за низької активності покупців. Також добовою орендою зацікавилися деякі власники квартир, що раніше орієнтувалися лише на довгострокову оренду, вартість якої на сьогоднішній день істотно просіла», — пояснює виконавчий директор компанії Real Estate Solutions Андрій Борщ.
Попит же на добову оренду впродовж останнього півріччя, навпаки, впав на 10–15%. Як затверджують в більшості столичних агентств, своїх клієнтів щодня знаходить від третини до половини квартир з їх баз даних. Виключенням, за словами пана Насирова, є лише святкові дні, число операцій на які збільшується в рази. «Наприклад, цього року з 1 по 9 травня орендувати квартиру в Києві було практично нереальне: кількість заявок значно перевищувала наявну пропозицію і була зіставно з аналогічним періодом минулого року», — відзначив він.
Негативну динаміку експерти пояснюють падінням ділової активності і скороченням числа співвітчизників, що приїжджають як на всілякі виставки, конференції і семінари, так і в туристичних цілях. За інформацією представника АН «Хатинка», до 70% приїжджих з регіонів України доводиться на людей, прибулих у справах, а інші є туристами. В той же час вони погоджуються, що відтік клієнтів міг бути і більше, якби не збільшилося число іноземних гостей. «Активність зарубіжних туристів пов'язана з девальвацією гривні, унаслідок чого для них перебування в Україні подешевшало на 30–40%. У результаті якщо минулого року на них доводилося близько 45% операцій на ринку добової оренди, то зараз — близько 60%, і ця частка продовжує рости», — відзначають в агентствах нерухомості.
Важливу роль зіграла і жадність столичних отельеров, більшість яких відмовилися понизити розцінки на період кризи, обмежившись перманентними акційними знижками. Наприклад, мешкання в найдешевшому номері готелю Hyatt Regency Kiev коштує EUR370 в добу, тоді як аналогічну за площею, якістю ремонту і наявністю зручностей квартиру в цьому ж районі можна зняти всього за $120–150 в добу. Житло, зіставне з номером в готелі Radisson Sas, мешкання в якому стоїть від EUR320 в добу, можна орендувати за $80–100. А квартиру (на пл. Перемоги), ідентичну з номером в розташовані там же готелі «Либедь», де вартість мешкання складає 734 грн. у добу, можна знайти за 300–350 грн. За словами Андрія Борща, така велика різниця у вартості стала причиною перетікання клієнтів готелів в сегмент добової оренди квартир. «Якщо минулого року середнє завантаження київських готелів складало 70–80%, то на сьогоднішній день вона впала до 60%, а у цілого ряду готелів не перевищує 50%. В першу чергу постраждали побудовані в радянські часи об'єкти категорії три зірки», — вважає він.
Власники житла стримали апетити
Втім, навіть невеликий відтік клієнтів примусив власників квартир піти на поступки: за останні полгода вони понизили свої розцінки в середньому на 30%. Наприклад, якщо в другій половині минулого року вартість мешкання в однокімнатних квартирах стартувала з $40 в добу, то зараз вона зменшилася до $30–35. За ці засоби пропонуються апартаменти площею 30 кв. м з новим ремонтом, вбудованою кухнею, імпортною сантехнікою і базовим набором побутової техніки навіть на вулиці Білоруською (Шевченківський р-н), хоча основна маса таких квартир розташована у віддалених від центру районах (ст. м. «Нівки», «Берестейськая», Сирець, Соломенка). Престижніша квартира на Костьольною загальною площею 45 кв. м з новим ремонтом, домашнім кінотеатром і кондиціонером обійдеться вже в $50 в добу (минулого року — $80). За ці ж засоби можна зняти двокімнатну квартиру в 60 кв. м з базовим ремонтом, заскленою лоджією і всією необхідною технікою на вулиці Олександра Бойченко (Дніпровський р-н). За $65 в добу сьогодні можна орендувати квартиру з хорошим ремонтом на вулиці Богдана Хмельницького (минулого року — $85), а на Малій Житомирській однокімнатні апартаменти VIP-рівня коштуватимуть $80 в добу (роком раніше — $110). А за $120 в добу можна розраховувати на двокімнатну квартіру-студіо площею 78 кв. м (потовк 3,8 м) з євроремонтом і джакузі на вулиці Софіївською, тоді як в минулому році доба мешкання там оцінювалася в $170. Вартість мешкання в трикімнатній квартирі площею 230 кв. м на Бассейной знизилася за цей же період з $310 до $250 в добу.
Причому, як затверджують експерти, вказані розцінки можуть бути і нижче. Адже навіть на інтернет-сайтах більшості агентств вказано, що якщо клієнт бронює квартиру на тривалий час — три-чотири дні, то він отримує знижку у розмірі 10–15%, а елітні апартаменти, які потрапляють під так звані «гарячі пропозиції», можуть обійтися клієнтові на 15–40% дешевше. Крім того, передбачені знижки у розмірі 3% за онлайн-бронювання. Також в агентствах додають, що якщо раніше господарі нерухомості віддавали перевагу іноземній валюті, то зараз вони готові брати оплату в гривнях по курсу НБУ. «Квартири, власники яких не готові йти на поступки, можуть не знімати по півмісяця і більш», — відзначив Андрій Борщ.
Дещо змінилася за останній час і структура ринку. За даними консалтингової компанії SV Development, в нинішньому році частка однокімнатних квартир в пропозиції виросла з 38 до 42%, а двокімнатних — з 37 до 39%. Зате частка «троячок» і чотирикімнатних апартаментів, навпаки, скоротилася з 18 до 15% і з 7 до 4% відповідно.
Цены стабілізуються восени
Спостерігачі сходяться на думці, що до кінця літа вартість добової оренди київських квартир знижуватиметься. Ігор Бугаєнко пояснює це тим, що традиційно в літній період падає як число гостей столиці, що приїжджають сюди у справах, так і кількість туристів, що вирішили подивитися місцеві визначні пам'ятки. «Літом наші співвітчизники спрямовуються або на морі, або в гори. Іноземці, які хочуть подивитися нашу країну, цього року також переорієнтовувалися на кримські курорти, суміщаючи туризм з відпочинком на морі. Враховуючи спостережуване нині зростання пропозиції квартир, що здаються в оренду, їх власники будуть вимушені поступитися ще як мінімум 15–20%», — вважає він. Погоджуються з ним і в агентстві нерухомості «Хатинка», на думку представників якого вартість добової оренди зменшиться на 5–10%.
З настанням осяй, з якою зв'язують підвищення ділової активності, експерти прогнозують стабілізацію цін. Хоча в цей час число наїжджих до Києва українців збільшується, що могло б підняти вартість оренди, виросте і пропозиція на ринку, що приведе до подальшого посилення конкуренції. «Крім того, впаде інтерес іноземців до столиці. Якщо в першому півріччі багато хто з них відвідував різні виставки і форуми, оскільки заплатили за участь в них ще в 2008 році, то в другому півріччі зарубіжні гості відмовилися від участі в даних заходах», — резюмували співбесідники «ДС»