Недвижимость Киева
Доведене експерементальним шляхом: Ціна однокімнатної квартири в Києві "крутиться" близько $50 тисяч!
Ми поекспериментували з продажем квартири. Виставили «одиницю», адже 1-кімнатні зараз — самі затребувані, 3/4 операції проходять саме по ним, пише Сьогодні. Переслідували мету довідатися, яку реальну суму за неї можна узяти, притому — в максимально стислий термін.
Піддослідним кроликом стала квартира в Дніпровському районі, на Дніпровській набережній, 11-а. Автор прожив в цій 9-поверховою панельке багато років і знає її як облуплену. Помилуйтеся на товар: загальна площа — близько 33 кв. м, житлова — 18, кухня — 6.
Роздільний санвузол обкладений простацьким кахлем 10 років тому, тоді ж совкова сантехніка замінена польською, балкон засклений і вагонкою обшитий. Косметичному ремонту — 3 року. Ціну визначили по аналогії з подібними «хатинами», вийшло близько $50 тис. Навколо цієї «печі» ми і танцювали — занижували ціну і завищували. Заразом з'ясували, яку мзду з покупців беруть брокери (адже продавці їм як і раніше нічого не платять), бо від цього залежать кінцева вартість і конкурентоспроможність житла. Дутими виявилися чутки про те, що посередники стали вимагати за пошук дешевого житла винагороду в 6—10%. Виступивши в ролі і продавців, і покупців, ми переконалися, що рієлтори задовольняються колишніми 3—5% комісійних.
$50 ТИСЯЧІ: ВЖЕ Є ПОКУПЦІ!
Виставивши описану «одиницю» за $40 тис. я нарвався на підозри посредников-рієлторов, що з цим житлом справи недобрі. Мене стали питати, чи в порядку документи, чи не зроблена незаконна перепланіровка, чи не було пожежі або затоки сусідами. Були і припущення, що виникли труднощі з поверненням кредиту. Втомився виправдовуватися за всіма пунктами «звинувачень», передає Інфобуд. А потім — відхрещуватися від брокерів, що завзято пропонують свої послуги. Словом, мене буквально змусили підняти ціну до $45 тис. Але і тут рієлтори дивувалися: чому хочете продешевити, адже «одиниця» — повноцінна, не гостінка?
Така позиція рієлторов з'ясовна: їх заробіток — це відсоток від операції, і чим дорожче буде коштувати квартира, тим більше вони отримають на руки. Та і поява недорогих пропозицій потягне вниз і ціни на решту житла, а значить, і рієлторськіє заробітки. Отже причина сьогоднішнього зростання цін на 1-кімнатні квартири — не тільки в пожвавленні попиту і стабілізації курсу долара, а і в тому, що рієлтори переконують продавців підвищувати ціни до рівня среднериночних. Правда, коли я придумав легенду про те, що квартира мені дісталася по заповіту і боюся, що обділений брат спробує відрубати свою частку спадку, в агентствах нерухомості погодилися з тим, що такий «дах» треба швидше продавати, а значить, виставляти нижчу ціну. За $45 тис. обіцяли продати її всього за 2¬—3 дня. «Одиниці» за такою ціною, по словах рієлторов, йдуть вмить, тому в решті випадків мені радили підняти ціну мінімум на $5 тис. тобто до $50 тисяч, запевняючи, що на мою квартиру вже є покупці. «Завтра приїдемо до вас з переглядом, а післязавтра оформимо договір купівлі-продажу», — рефреном звучали їх завірення.
$55 ТИСЯЧІ: ЗА ДВА ТИЖНІ УПРАВИМОСЯ
Апетит приходить під час їжі. Ось і я почав просити за свій непоказний товар $55 тисячі. Знову ж таки потрапив в об'ятія рієлторов, хоча дзвонив по «приватних» оголошеннях, які, як дятел, «клював» із стовпів, вишукував в газетах і інтернеті. Але..вони теж приводили в агентства нерухомості або до брокерів-одинаків. Лише двічі на прямих покупців вийшов, та і тих налякав пропозицією терміново оформити операцію. Професіоналів же вимога продати з літу не бентежило. Типова відповідь: за два тижні управимося, якщо документи на житлі в порядку.
Неприємний осад залишив ряд спроб посватати мене на ексклюзивний продаж. Мов, ми не хочемо наввипередки з конкурентами продавати вашу квартиру (ха-ха, та зараз будь-які агентства хапаються за все, що їм перепаде). Якщо ж ви укладете з нами ексклюзивний договір, ми дамо рекламу (я і сам можу її тиснути в газетах безкоштовних оголошень і на сайтах нерухомості) і забезпечимо супровід у вигляді виїзду брокера на перегляди в слушний для вас час (а навіщо, власне, він мені потрібний в незручний годинник?). А ще я повинен буду сплатити рекламу в спецвиданнях і «по добрій волі» віддячити брокерові, подарувавши йому $100—200, якщо він влаштує продаж.
Цей «атракціон жадності» розвінчали інші рієлтори: роботи у хлоп'ят мало, пропозиція дешевого житла впала, ось і стараються інші брокери заарканити клієнтів, щоб особисто продати їх квартири плюс чайові отримати. Ясно — не варто спокушатися «ексклюзивом». Навпаки, треба виходити на як можна більше число агентств — тоді вірогідніше шанси, що квартира за два тижні піде. Але, відмітимо, гарантії такого термінового продажу всі рієлтори давали лише на словах.
$60 ТИСЯЧІ: ДАВАЙТЕ КРАСА І ЗНИЖКИ
Дуже цікава розмова пішла, коли я замахнувся аж на $60 тисячі. Ніхто з брокерів не відмовився виставляти її за цією ціною — а чого відмовлятися, раптом покупець клюне і можна буде зняти з нього до $3000 комісійних? До того ж багато рієлтори запевняли, що ця ціна реальна — мовляв, зараз запрошують квартири по $60 тисячі і на околицях, а у вас — не край світу. Ох і гріє ця інформація душу продавця! Але, відмітимо, жаднюзі, яким тут виступив автор експерименту, рієлтори чинять детальний допит. Вимагають вигадати таку рекламну агітку для житла, щоб потенційний покупець вирішив, що бере «метри» мало не на Рів'єрі.
Я, звичайно, розстарався, та і брехати майже не довелося. Під'їзд — з кодовим замком, двір тихий, поряд дитячий сад і дві школи, продуктові магазини і зупинка маршруту, на якому до метро ¬«Левобережная» — 10 хвилин їзди. Плюс до пляжу на Дніпрі — 5 хвилин пішки, а до озера Тельбін — не поспішаючи 10 хвилин. Природно, умовчав, що дніпровський пляж хронічно засипаний сміттям, а із-за пробок маршрут може йти до метро і півгодини..Вислухавши і записавши агітку, рієлтори все ж таки порадили бути готовим поступитися під час торгу $2—3 тисячами від заявлених $60-ти. Це дозволить «охмурити» покупців і продати «хатину» протягом місяця.
$2—3 ТИС. ПОСТУПЛЯТЬСЯ
Потім ми приміряли на себе шкуру покупця. А раз вже експериментували з продажем «одиниці» в Дніпровському районі, то для чистоти досвіду з'ясовували, почому в цьому ж районі аналогічне житло і скільки господарі поступаються при торзі, передає Інфобуд. Підтвердилися завірення рієлторов, що на ринку стали менше недорогих 1-кімнатних квартир. У газетах і на сайтах АН ми часто знаходили по 4—5 дублікатів оголошень про продаж одних і тих же квартир. Щоб вижити, брокери діляться один з одним базами даних. А якщо комусь з них вдається продати таке «сумісне» житло — те і комісійними: у результаті вони нерідко складають всього по 1,5% на брата від ціни продажу.
Отже, за свіжовідремонтовану квартиру на Харківському шосе (32/15/7), обладнану душовою кабіною, шафою-купе і вбудованою кухнею, господар запитав $58 тис. але пішов на торг, скинувши $2 тисячі. Стільки ж поступається власник хрущовки (26/15/6) по вулиці Гашека — купити її можна за $48 тисячі. А ось власник «одиниці» по вулиці Здолбуновськой (33/18/6,4) спочатку підвищив ціну на $5 тисячі, до $55, а зараз «подобрів» до $52 тисяч. Відмітимо, такі знижки сьогодні дають з ходу, заочно, а при особистому перегляді напевно можна добитися більшого.
РЕЗЮМЕ: «ОДИНИЦІ» У ФАВОРІ
Що мене, «Його величність Продавця», рієлтори трохи не за руки хапали — недивно: борються за виживання, бо дрібні агентства нерухомості зараз лопаються як мильні міхури. Ясно, це їх проблеми. А наші — «одиниць» у продажу стало менше і вони подорожчали: ще місяць тому пристойну 1-кімнатну квартиру (не гостінку) можна було запросто знайти за $40—45 тис. а зараз ця ціна не червона, а демпінгова. І нарікати в цій ситуації покупцям потрібно лише на себе: якби не створили ажіотаж, ціни продовжували б падати або хоч би завмерли, як у випадку з 3-кімнатними квартирами, які не мають попиту, а тому вже протягом трьох місяців їх червона ціна — $80—85 тис.
Втім, нинішній попит сформували ті, у кого були заначки, і ті, хто зняв депозити. І кількість цих покупців з кожною операцією зменшується, констатує Інфобуд. Враховуючи це, а також традиційний літній застій, експерти — директор АН «Аякс» Борис Егизарян і директор АН «Золотий ключ» Сергій Степанюк — прогнозують до кінця літа зниження цін на 5%. Це означає, що середня ціна хороших «одиниць» буде не $55 тис. а $52. Якщо враховувати, що поступаються в середньому $2 тис. то орієнтуйтеся на $50 тис
Источник: http://ibud.ua/