Недвижимость Киева
Олексій Піліпец: «Іпотека. Реалії нашого часу»
Чи «померло» іпотечне кредитування в Україні і коли ринок даних фінансових послуг відновиться, порталу «Столична нерухомість» розповів виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Олексій Піліпец.
Олексій, чи повністю «заморожено» іпотечне кредитування в Україні?
На сьогоднішній день комерційні банки припинили видачу іпотечних кредитів. Як відомо, це пов'язано з важкою економічною ситуацією в країні, з дорожчанням і істотним зменшенням ресурсної бази банків, проблемою з ліквідністю. За підсумками першого кварталу цього року у банків негативний результат за показниками прибули, це пов'язано з великими сумами відрахувань в резерв, погіршенням якості портфелів загального споживчого кредитування.
Загалом, якщо на початок 2008 року іпотеку пропонували понад 90 банків, то зараз це 2-3 банки. Не можна сказати, що банки взагалі не видають кредити, просто не всі споживачі згодні платити до 30% річних. Одиничні випадки видачі кредитів є, але вони відбуваються в рамках проектів реалізації об'єктів незавершеного будівництва.
Таким чином, за всю історію розвитку іпотечного ринку України, за підсумками першого кварталу 2009 року, ми спостерігаємо негативну динаміку приросту іпотечного кредитування.
Якщо в 2008 році об'єм іпотечної заборгованості складав 107. 5 млрд. гривень, то зараз портфель зменшився на 3. 2 млрд. гривень. При цьому зростання заборгованості по іпотечних кредитах в першому кварталі 2007 року складало близько 21%, в першому кварталі 2008 року - 14%, в першому кварталі 2009 року – приріст мінус 3%.
За станом на 1 квітня, об'єм загальної іпотечної заборгованості складає 104,3 млрд. грн. Таким чином, спочатку роки іпотечний портфель скоротився на 3, 2 млрд. грн.
Чи посилилися сьогодні вимоги до позичальника?
Звичайно! По-перше, це зростання процентних ставок (медіанні ставки в гривні складають 25. 5%, в доларах 16% і в євро – 15,7%) і збільшення розміру первинного внеску. Якщо раніше банки видавали кредити іноді навіть без первинного внеску, то зараз цей коефіцієнт складає близько 60-70%.
Виросли вимоги до PTI і OTI («payment-to-income», співвідношення платежів по кредиту до доходу позичальника). Якщо раніше цей показник складав близько 40-50%, то зараз 30-35%. Обов'язкова перевірка доходів, ретельна перевірка фінансового стану позичальника.
Для фінансування яких об'єктів сьогодні все ж таки можливе отримання кредиту?
Іпотека можлива в рамках фінансування об'єктів незавершеного будівництва, коли між банком і забудовником є довгі корпоративні відносини. В першу чергу, це комерційна нерухомість. За нашими прогнозами, банки відновлять фінансування, зокрема, комерційній нерухомості. Це пов'язано з великим попитом на цей вид нерухомості і з меншими ризиками, з причини того, що в цьому сегменті своєрідною гарантією рентабельності можуть бути попередні договори оренди з якірними орендарями.
У чому основна проблема фінансування первинного ринку нерухомості?
Основною проблемою фінансування первинного ринку нерухомості є відсутність чіткого предмету застави. Сьогодні компанії будують на землі, яка знаходиться у них в короткостроковій оренді, а не у власності, тому гарантією застави, як для банків, так і приватних інвесторів, є віртуальні квадратні метри, які будуть побудовані в майбутньому. Інвестувати в «первинку» дуже ризиковано, оскільки вся відповідальність лягати на плечі інвесторів і банку, але ніяк не забудовника.
При цьому випуск облігацій і ФФС ефективні, коли в економіці немає істотних проблем, ринки динамічно розвиваються, є стійкий попит на житлі, ростуть ціни. При щонайменших проблемах ці схеми стають украй ризикованими, вони працюють тільки в рамках окремих груп, де є міцні корпоративні відносини. Для мінімізації ризиків потрібний реальний предмет застави, якою може бути земельна ділянка, а також страхування будівельних і фінансових ризиків.
Якщо узяти, наприклад, західні країни, то там все набагато простіше: будівельна компанія отримує у власність ділянку землі, використовує його як заставу, а банк, у свою чергу, повністю кредитує забудовника. Коли будинок введений в експлуатацію, цей же банк або будь-який інший починає кредитувати населення. Таким чином, ризики мінімальні.
Який відсоток на сьогоднішній день простроченої іпотечної заборгованості?
За даними Національного Банку України, в першому кварталі 2009 року, об'єм простроченої заборгованості збільшився на 55% і склав близько 27 млрд. грн. загальний об'єм проблемної іпотечної заборгованості складає 4,5% від загального портфеля споживчих кредитів. Але наші фахівці вважають, що ця цифра занижена, за нашими підрахунками частка проблемних кредитів складає близько 20-25% від загального портфеля споживчих кредитів.
Варто відзначити, що прострочене погашення кредитів було завжди, але не в таких об'ємах як сьогодні. Банки часто не приділяли увагу якості своїх іпотечних активів, що пов'язане з активним розвитком ринку, стрімким зростанням цін на нерухомість. За нашими оцінками ще в початку 2008 року об'єм дефолтов і «прострочень» був менше 2%, зараз ми бачимо стрімке зростання проблемних активів (до 25%).
У яких регіонах найбільший відсоток проблемних кредитів?
На жаль, я не можу назвати точні цифри по регіонах, але можу сказати в цілому про географічне розташування іпотечної заборгованості, яка на сьогодні представлена в 5 регіонах: Київський – 28% іпотечній заборгованості, Одеський-12%, Дніпропетровський – 9%, Донецький – 5,5%, Харківський – 5,4%. Участь даних регіонів в іпотечній програмі банків обумовлена їх соціально-економічним розвитком. Сказати про те, який відсоток проблемних кредитів в цих регіонах на сьогодні, я поки не можу.
Що зараз відбувається з тими позичальниками, які не можуть виплачувати кредит?
Основною проблемою іпотечного ринку сьогодні є його висока «валютізация». За наслідками першого кварталу цього року понад 79% іпотечних кредитів видано в іноземній валюті і всі валютні ризики лягають на плечі позичальників. Різка зміна курсу і девальвація національної валюти, привели до збільшення рівня дефолтов і прострочень по іпотеки.
Але банки йдуть на поступки. Наприклад, пропонують реструктуризацію довга. Найбільш популярна сьогодні пролонгація довга (збільшення терміну кредитування, що знижує розмір щомісячних платежів); зміна погашення з однієї форми на іншу (якщо раніше відсотки нараховувалися від заборгованості, то зараз рівними частками); кредитні канікули (платяться відсотки, а тіло кредиту через рік). Найбільш ефективна, але найменше доступна – це зміна кредитної валюти. Враховуючи проблему з валютним ресурсом, гроші на всіх не вистачає, тому даний спосіб вирішення проблеми практично недоступний. Так даним банків, за станом на 01.04. 2009 г. реструктуровано менше 2% всіх виданих іпотечних кредитів.
Чи правильним було рішення про припинення видачі іпотеки населенню, адже це стало причиною сьогоднішніх проблем на ринку нерухомості?
Рішення про припинення іпотечних програм обумовлене перш за все економічною ситуацією в нашій країні і загостренням ризиків. Багато експертів упевнені, що рецесія в економіки країни буде найглибшої серед країн Європи і Середньої Азії. При цьому посилює ризики відсутність у банків довгострокових ресурсів для фінансування іпотеки. Для вирішення останньої проблеми потрібні економічні реформи, наприклад, пенсійна реформа. Держава для підтримки фінансової системи країни повинна створити могутній кредитний і інвестиційний ресурс в національній валюті, щонайшвидше забезпечити проведення другого етапу пенсійної реформи, що дозволило б мобілізувати ресурси пенсійних фондів для фінансування іпотечного кредитування, що у свою чергу відкрило б банкам доступ до довгострокових ресурсів, а пенсійному фонду дало можливість уберегти гроші від інфляції.
Останнім часом активно обговорюють роботу колекторних компаній, як Ви відноситеся до цього нового для України явища?
Моє відношення двозначне. З одного боку, робота колекторних компаній необхідна і вирішує масу проблем для банків. Для прикладу, в західних країнах колекторні компанії працюють дуже ефективно. Банк замість того, щоб тримати штат ріськ-менеджмента, службу безпеці, які б займалися стягненням, у разі виникнення проблем з позичальниками, звертаються в колекторні компанії, які відстоюють інтереси фінансових структур. Але на Заході, на відміну від України, колектори працюють в жорстких рамках закону.
У нас в країні діяльність таких компаній не регулюється. Для України сьогоднішні реалії такі, що на ринку з'явилося понад 30 колекторних організацій, чия діяльність викликає лише негативну оцінку, оскільки відсутність законодавчої бази дозволяє їм використовувати в якійсь мірі кримінальні методи стягнення предмету застави і грошей з позичальників. Тому, коли буде сознана законодавча база, можна говорити про істотні плюси функціонування колекторів.
Якої стадії розвитку досяг ринок іпотечного кредитування в Україні до кризи?
Спершу варто відзначити, що ринок іпотечного кредитування ділиться на первинний і вторинний. По суті первинний ринок – сегмент спільного кредитно-фінансового ринку, що безпосередньо охоплює діяльність комерційних банків і інших фінансових інститутів по іпотечному кредитуванню юридичних і фізичних осіб під заставу нерухомості. Вторинний ринок іпотечних кредитів — сегмент іпотечного ринку, на якому обертаються іпотечні кредити через механізми рефінансування, з використанням таких фінансових інструментів як іпотечні цінні папери, випущені на базі іпотечних боргів. Вторинний ринок є джерелом фінансування іпотеки і є ключовим в цій системі.
У Україні сформувався тільки первинний ринок іпотечного кредитування, вторинний знаходиться поки на стадії зародження. При цьому первинний ринок іпотеки розвивався дуже динамічно. Списів зростання - 2005 - 2006 року, високими були показники і в 2008 році, так приріст іпотечної заборгованості в 2008 г. у Україні складав 70%, для порівняння у Франції, Німеччині і інших західних країнах цей показник – 5-6%. На сьогодні ж розвиток ринку повністю зупинений.
Якою буде процентна ставка в іпотечному кредитуванні для українців найближчим часом?
Процентна ставка залежить, в першу чергу, від вартості ресурсу для банків, яка залежить від рівня інфляції і ставки рефінансування. Зараз вартість ресурсу для банків дуже висока, тому немає об'єктивних причин для здешевлення ставок, які сьогодні досягають 30%.
Друга причина – відсутність стабільних довгострокових ресурсів для фінансування іпотеки. Міжнародний досвід показує, що стабільним джерелом фондування іпотечних операцій є залучення засобів з ринку капіталу через випуск іпотечних цінних паперів, безпосередньо іпотечних облігацій. Сьогодні зовнішні ринки для нас закриті, тому стратегічним завданням уряду є формування внутрішнього ринку зі всією інфраструктурою, з жорсткими вимогами до якості іпотечних цінних паперів і т. д. Великі зусилля потрібні з боку уряду для створення внутрішніх інституційних інвесторів в іпотечні цінні папери, ними, перш за все стануть пенсійні фонди і страхові компанії. Для того, щоб ринок розвивався і процентні ставки кредиту знижувалися, потрібна, в першу чергу, ефективна і продумана державна програма.
Існує думка, що якимсь імпульсом для відновлення іпотечного кредитування стане схема зміни позичальника, чи це так?
Враховуючи той факт, що практично всі банки зупинили видачу іпотечних кредитів або зробили умови видачі іпотечних кредитів жорсткішими, то механізм продажу непогашеній заборгованості позичальника іншій фізичній особі, тобто зміна позичальника, може стати ефективним способом для ризик менеджменту. При зміні неплатоспроможного позичальника на надійнішого, знижуються ризики банку, а клієнти дістають можливість отримати іпотечний кредит і поліпшити свої житлові умови. Але тут виникає криза довіри: де гарантія для клієнтів, що через рік не прийде старий позичальник і не почне оспорювати дану ситуацію. У нашій країні, з недосконалим законодавством такий розвиток подій можливий.
Коли, за Вашими прогнозами, можливе відновлення іпотечного кредитування?
Відновлення можливе тоді, коли економіка нашої країни почне виходити з кризи, тобто тенденція економічного падіння повинна змінитися на зростання, а це відбудеться не раніше, чим через 2 роки. Позитивні зміни ми зможемо спостерігати також у разі реалізації ефективних державних програм.
Яка сьогодні ситуація з іпотечним кредитуванням за кордоном?
В порівнянні з Україною, західні країни ефективніше вирішують задачі виходу з кризи і підтримки фінансового сектора. Вчасно були створені стабілізаційні фонди, при цьому існує ефективна і дуже могутня фінансова підтримка з боку урядів. Темпи розвитку іпотеки в західних країнах сповільнилися, але все таки спостерігається позитивний приріст. Але при цьому існує проблеми і з платоспроможністю позичальників і з падінням цін на нерухомість
Источник: http://100realty.com.ua/