Як уникнути проблем при покупці заставного майна!

Фінансові проблеми позичальників банків привели до того, що на ринку збільшилася кількість пропозицій про продаж закладеного під кредити майна. Причому перелік зовсім не обмежується легковими автомобілями і іпотечними квартирами: у нім присутні об'єкти комерційної нерухомості, виробниче устаткування, вантажний транспорт, сільськогосподарська і будівельна техніка.

Проте юристи рекомендують покупцям проявляти пильність в питаннях придбання заставного майна, оскільки банки не несуть відповідальності за юридичну чистоту операцій купівлі-продажу.
Предложения банків про продаж тих, що знаходяться у них в заставі об'єктів відрізняються завидною різноманітністю: є майно, вилучене у колишніх власників примусово в рамках виконавчого виробництва, а також з відома колишніх власників. У останньому випадку екс-власник добровільно передає предмет застави банку в рахунок погашення заборгованості по кредиту. У разі примусового вилучення для продажу притягуються органи державної виконавчої служби, а банк-заставодержатель може виступати як координатор процесу. Конфіськат реалізовується за участю спеціалізованих організацій на публічних торгах. Інформацію про майно, яке буде на них запропоновано, державний виконавець зобов'язаний розмістити на спеціальному веб-сайті за 15 днів до проведення аукціону. Якщо ж продаж майна – справа добровільне, банк може самостійно виступити в ролі продавця. «Застава, яку банки пропонують зацікавленому покупцеві безпосередньо, зазвичай продається за згодою позичальника, – говорить заступник голови правління Ерсте Банка Павло Цетковській. – Така операція припускає легшу процедуру, яка позбавляє сторони від додаткових витрат часу і фінансових витрат». Тому, перш ніж удатися до радикальних заходів, банк ставить питання перед проблемним клієнтом про добровільний продаж заставного майна. При цьому позичальникові пропонують сприяння в пошуку покупця і укладенні оборудки або ж повне звільнення від кредитного навантаження у разі передачі права власності банку.

У кредитних установах, що продають заставне майно, роблять упор на безпеку і юридичну чистоту подібних операцій для покупців. «Юристи банку перевіряють всі документи по заставі, що продається, – відзначає начальник управління роздрібного бізнесу ПУМБ Валерій Пацуй. – Перед здійсненням операції купівлі-продажу банк виключає наявність можливих причин, виходячи з яких об'єкт застави не може бути проданий, як, наприклад, у разі податкового арешту майна». Коли йдеться про продаж заставного автотранспорту, додаткові переваги для нового власника криються в тісній співпраці банків і страхових компаній, де був застрахований кредитний автомобіль. Зокрема, за словами пана Пацуя, банк володіє інформацією про експлуатацію транспортного засобу, наявність ДТП і інших страхових випадків, у зв'язку з якими клієнт звертався за виплатами.

Процедура покупки добровільно переданих застав досить проста. «Як правило, клієнт підбирає необхідне майно за допомогою розміщеної на сайті банків інформації. Потім звертається безпосередньо в банк або до його посередників, – розповідає виконавчий директор консалтингової компанії „КредитСвит” Любов Слободенюк. – Після цього представник банку організовує проглядання об'єкту і домовляється з клієнтом про ціну. Якщо потенційного покупця влаштовує майно і його вартість, банк оформляє операцію».

Не дивлячись на запевнення банків в простоті і безпеці операцій з продажу заставного майна, юристи рекомендують покупцям проявляти пильність. «Як правило, банки не несуть відповідальність за юридичну чистоту операції купівлі-продажу заставного майна, – відзначає юрист адвокатської контори „Коннов і Созановській” Євгеній Корнієвській. – Але потенційний покупець може зажадати висновку з банком договору, згідно якому, у випадку якщо операція купівлі-продажу буде визнана недійсною, банк зобов'язується повернути покупцеві заплачену за заставне майно суму. При цьому до нього переходить право вимоги суми від продавця. У разі добровільного продажу боржником банку заставного майна покупцеві необхідно перевірити і по можливості виключити наявність підстав для визнання операції недійсної. Зокрема, переконатися в дієздатності продавця. Якщо така операція буде завірена нотаріусом, юридичний ризик визнання її недійсною значно зменшується».

Учасники ринку указують на ряд проблемних моментів при продажі заставного майна. Загальне зниження платоспроможності населення перевело вилучені у боржників матеріальні цінності в категорію неліквідних активів. Одній з причин невисокого попиту на заставні об'єкти експерти рахують непривабливі для потенційних покупців ціни. «В основному ціна заставного майна все ще завищена», – відзначає пані Слободенюк. «Основне завдання – визначити вартість, по якій застава буде продана з мінімальними втратами для банку з максимальним обліком кон'юнктури ринку», – говорить Валерій Пацуй. За словами пана Цетковського, додаткові складнощі у визначенні ринкової вартості об'єктів застави з'являються із-за практично не функціонуючих ринків, унаслідок чого банки не завжди можуть встановити конкурентну ціну, яка б компенсувала покупцеві ризики, пов'язані з покупкою заставного майна. Ще одна проблема – побоювання клієнтів при покупці заставного майна в умовах недосконалої правової бази, оскільки колишні власники можуть зробити спробу відсудити майно, що раніше належить ним.

У умовах, що склалися, для продажу заставного майна банки вимушені проявляти високу маркетингову активність, використовуючи нестандартні підходи і канали розповсюдження інформації. Дані про виставлених на продаж конфіскованих або добровільно переданих предметах застави можна знайти не тільки на корпоративних сайтах фінансових структур, але і на спеціалізованих інформаційних ресурсах і в об'єднаних базах даних. До процесу продажів також активно притягуються посередники. Зокрема, серед можливих каналів реалізації заставного майна Любов Слободенюк виділяє агентства нерухомості, компанії-автотрейдери, фінансових брокерів, біржі заставного майна і т п. «ПУМБ в обов'язковому порядку співробітничає з автоділерами, агентствами нерухомості, а також привертає до даного питання страхові компанії, – відзначає Валерій Пацуй. – У банк часто звертаються компанії, які зацікавлені в наданні послуг з пошуку покупців конфіскованого майна або в безпосередньому його викупі». Кажучи про умови співпраці банків з посередниками, Павло Цетковській підкреслює, що в загальноприйнятій практиці комісія таких компаній залежить від об'ємів реалізованого майна. При цьому сформувалися два основні варіанти співпраці. У першому випадку банк указує ціну застави, перевищуючи яку брокер отримує свій дохід. У другому – банк виплачує посередникові комісію, як правило 0,5—1% від суми операції, за кожен проданий об'єкт.

Окремі банки з метою ефективного продажу об'єктів застави «грають» на різкому скороченні об'ємів роздрібного кредитування. На тлі мінімальної пропозиції іпотечних і автокредитів пропозиції придбати у борг заставне майно виглядають для клієнтів привабливо. «Сьогодні деякі банки готові переоформляти кредити на придбання вилученого заставного майна, – підтверджує тенденцію пані Слободенюк. – Умови і вимоги до нового позичальника достатньо жорсткі. Процентні ставки складають 25—26% річних в гривнах, одноразова комісія – 2—3%, а первинний внесок – не меншого 50%»