Недвижимость Киева
Робота з рієлтором: 7 правил безпеки!
Хто знає ринок нерухомості краще, ніж професійні ріелтори? Саме вони шукають потенційних продавців і покупців, прагнуть провести найбільш вигідну операцію, самі збирають необхідні документи і простоюють в довгих чергах різних установ.
Всім цим ріелтор займається після того, як поміщений договір з клієнтом. Які права і обов'язки сторін повинен містити цей документ і на що звернути особливу увагу при укладенні угоди, потрібно знати кожному.
Якщо необхідне агентство нерухомості
Для того, щоб знайти відповідний варіант майбутньої квартири, доводиться проробляти величезну роботу: читати купу оголошень про продаж, їздити на перегляди, перевіряти юридичну чистоту майна, що купується, проводити операцію. Це основні пункти, які потрібно здійснити для покупки квартири.
Завдання можна полегшити, звернувшись до професіоналів, які зроблять рутинну роботу за вас. Для цього необхідно знайти агентство нерухомості, що зарекомендувало себе (ріелторськую фірму). Від вас потрібно буде лише підписати договір, який ми настійно радимо читати уважно, щоб надалі не опинитися у розбитого корита.
«Шапка» договору
В договорі можна виділити декілька основних пунктів: преамбула (або «шапка») договору, предмет договору, зобов'язання сторін, відповідальність сторін, термін дії договору і інші положення.
Кожне агентство нерухомості складає договір на свій розсуд. Затвердженої форми не існує, а значить, будь-яке агентство при складанні документа прагне скласти його з максимальною вигодою для себе.
У преамбулі, як правило, указуються сторони договору. Це агентство нерухомості (Виконавець) і ви як клієнт (Замовник). Якщо з вашого боку все гранично ясно (ваше Ф. І. О. паспортні дані, місце проживання), те що повинне вказати агентство нерухомості? Оскільки агентство є юридичною особою, то відповідно до законодавства укладати договори і приймати зобов'язання від імені даної фірми може тільки його виконавський орган, який вказаний в статуті. Це може бути генеральний директор, директор або інший представник організації. Будь-яке інша особа, у тому числі і заступник керівника, має право укладати договори тільки на підставі довіреності.
Не погоджуйтеся на те, щоб договір від імені агентства підписувався агентом або ріелтором, тим більше без довіреності. На практиці недобросовісні агентства нерухомості при пред'явленні претензій з боку замовника говорять, що даний агент звільнився, а всі претензії необхідно пред'являти до нього.
Крім Ф. І. О. представника організації повинні бути вказані його паспортні дані, адреса реєстрації, реквізити довіреності, відомості про юридичну особу (ОГРН, ІНН, адреса і т. д. )
Предмет договору
В предметі договору указується, що Виконавець зобов'язується за завданням Замовника знайти відповідний варіант квартири або продати квартиру, а Замовник при виконанні Виконавцем своїх зобов'язань повинен буде сплатити гонорар в розмірі, передбаченому договором.
Конкретизація предмету договору знаходить своє віддзеркалення в зобов'язаннях сторін.
Зобов'язання сторін
Зобов'язання сторін повинні бути прописані максимально чітко і ясно. Надалі, коли встане питання про розрахунки за виконану роботу, від виконаних зобов'язань залежатиме сума гонорару.
Якщо ви маєте намір купити квартиру, то в договорі повинно бути вказано, що вам потрібне. Пам'ятаєте, що кожна сторона має право вимагати виконання тільки тих зобов'язань, які зафіксовані в тексті договору.
Так, наприклад, Виконавцеві доручений пошук квартири для її покупки. У договорі, перш за все, необхідно детально відобразити вимоги до даного об'єкту нерухомості. Договір повинен включати не тільки технічні характеристики самої квартири (кількість кімнат, площа, поверх, тип будинку і т. д. ), але і інші важливі для вас параметри: район, віддаленість від метро, стан квартири, наявність телефону.
Від того, наскільки детально ви опишете всі деталі, залежатимуть юридичні наслідки вашої відмови від знайденого агентством і запропонованого вам варіанту. Якщо квартира формально відповідає вимогам, що містяться в договорі, то зобов'язання агентства нерухомості вважаються виконаними, і ви повинні сплатити його послуги. Якщо ж квартира не відповідає вказаним в договорі вимогам, то агентство буде зобов'язано продовжити пошук без додаткової оплати.
Якщо ви купуєте житло, то в договорі повинні міститися зобов'язання агентства по перевірці так званої «юридичної чистоти» квартири, що купується. Хоча на практиці не всі агентства включають такий пункт в договір.
Зобов'язання Замовника можуть зводитися до наступного:
* по-перше, сплата гонорару;
* по-друге, відмова на час дії договору з агентством від самостійних пошуків відповідних варіантів і відмова від звернення в інші агентства;
* по-третє, обов'язок надати оригінали або завірені копії документів, що встановлюють право.
Звичайно, для замовника краще буде залишити агентству завірені копії документів. Адже оригінали можуть просто втратити (в цьому випадку наполягайте, щоб агентство несло за втрату документів відповідальність у вигляді штрафу хоч би). До того ж багато хто боїться, що агентство нерухомості, отримавши оригінали документів, зможе провернути з вашою квартирою махінацію. У будь-якому випадку, віддаючи оригінали документів, вимагайте розписку.
Срок дії договору
У жодному випадку не підписуйте договір, в якому мовиться, що договір діє, поки сторони не виконають своїх зобов'язань, а за дострокове розірвання договору передбачені штрафні санкції.
Так, якщо ви шукаєте через агентство квартиру для покупки і агент не може знайти вам відповідний варіант, то виходить, що ви не зможете розірвати своїх відносин з агентством, поки варіант не знайдеться. А це може тягнутися достатньо довго.
Якщо ви продаєте квартиру через агентство, а агент не може знайти відповідного покупця, то вищезгадане формулювання також зв'яже вас по руках і не дасть можливості розірвати договір.
Краще всього, якщо договір полягає на певний термін (1 або 2 місяці). Якщо протягом цього терміну ви не отримаєте свого результату, то це може бути пов'язано з поганою роботою агентства, завищеною (при продажі квартири) або заниженою ціною (при покупці). У будь-якому випадку у вас повинна бути можливість розірвати договір без грошових наслідків для вас.
Цена послуг
Ціна послуг і розрахунки можуть бути прописані як в самому договорі, так і в додатку до договору. Перш ніж підписувати договір або додаток, уважно прочитайте документ.
Як правило, агентська винагорода визначається в процентному відношенні до вартості квартири, що продається (що купується), але в деяких випадках ціна може бути фіксованою.
Необхідно розібратися, які саме послуги агентство зобов'язане надати за винагороду, а які роботи виконуватимуться за додаткову плату. На підставі цього ви можете вирішувати, чи влаштовує вас прописана в договорі ціна.
У деяких агентствах нерухомості за надання послуг можуть брати попередню плату.
Завдатком визнається грошова сума, що видається одній з договірних сторін в рахунок тих, що належать з неї за договором платежів іншій стороні на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання.
Якщо за невиконання договору відповідальним буде Замовник, то завдаток залишається у агента. Якщо за невиконання договору відповідальним буде агент, він зобов'язаний сплатити Замовникові подвійну суму завдатку. Понад те, сторона, відповідальна за невиконання договору, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки із заліком суми завдатку, якщо в договорі не передбачене інше.
Якщо гроші вносяться як аванс, то при розірванні договору, незалежно від того, за чиєю ініціативою відбувається розірвання, ця сума повинна бути повернена
Источник: http://meget.kiev.ua/