Недвижимость Киева
Особливості і ризики житла в лізинг!
Ще восени в столиці України деякі забудовники намагалися здати в оренду тільки що побудовані квартири, що не знайшли свого покупця. Іноді сторони намагалися домовитися і про оренду з правом викупу, але законодавчої бази для цього не було.
І лише сьогодні в рамках боротьби з кризою (протягом Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва») Ухвалою Кабінету міністрів затверджений порядок оренди житла з викупом, що описує нюанси процедури. Більш того, 14 травня Мінрегионстрой опублікував проект типового договору оренди з подальшим викупом. Особливості і ризики так званого лізингу житла досліджував автор.
На перший погляд здається, що виграють від лізингу житла все:
* і забудовники, які не можуть сьогодні реалізувати побудовані квартири;
* і люди, які не можуть вирішити проблему житла ще і тому що кредити сталі недоступні;
* і навіть ті компанії, яким не вистачає засоби на закінчення об'єктів.
Чи так це насправді?
Як виглядає лізинг житла?
Почнемо з того, що всі фізичні особи-власники житла, і навіть физлица-підприємці, а також орендарі квартир у фізліц можуть зітхнути спокійно –право на проведення такої операції мають лише підприємства-орендодавці.
А сама операція виглядає таким чином. Потенційний орендар вибирає собі житло, причому не обов'язково, щоб воно було вже побудоване. «Операція можлива виключно для відчуження готового житла або для залучення засобів в будівництво житла при використанні попереднього договору оренди житла до завершення його будівництва», - пояснює Наталія Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ "Василь Кисиль і Партнери". Далі на строк до 30 років оформляється договір, який упевняється нотаріально і реєструється.
Зовнішня сторона оплати операції і покупки квартири нагадує банківський кредит. Вноситься первинний внесок, необмежений в розмірі. Орендні платежі складаються з платежів на викуп житла і винагороди (доходу) орендодавця. Нагороду визначають виходячи з розміру процентної ставки (річних), встановленої договором. Комунальні платежі оплачує орендар. Також орендар може погасити вартість квартири достроково.
Є і моменти, які більше «лізингові», чим «кредитові». Наприклад, орендар компенсує орендодавцеві всілякі витрати, пов'язані із здійсненням юридичного і іншого обслуговування житла. Відповідно до антикризового закону, це і страхові платежі, і витрати на оформлення прав власності на нерухомість, на госрегистрацию, нотаріальні послуги, і оплата комунальних послуг у разі прострочення орендарем, і резерв непередбачених витрат, пов'язаних з боргами орендаря по обслуговуванню житла. Величина такого резерву не може перевищувати 3% від вартості житла, вказаної в договорі. Крім того, залишок від суми зараховується в рахунок погашення вартості квартири.
Є і інші цікаві моменти. Наприклад, ухвала передбачає, що орендар зобов'язаний використовувати житло тільки для мешкання в нім, так що схема з подальшою здачею в оренду не спрацює. Як і при банківському кредиті, орендар не має права проводити реконструкцію і перевлаштування квартири без згоди орендодавця.
Чим ризикують орендарі
Перші ризики вже знайомі нам на банківських кредитах – ризик знецінення гривни для забудовників-орендодавців і ризик різкого подорожчання винагороди орендодавця для орендаря (сама вартість квартири зафіксована в договорі і її зміна не передбачена). Щодо цього в проекті договору є окремий пункт, що передбачає, що розмір орендних платежів сторони можуть переглядати не частіше, ніж один раз впродовж певного часу тільки з відома сторін. Проте, за словами юристів, питання можливості зміни викупній вартості об'єкту протягом терміну дії договору поки залишається відкритим. «Мінрегионстрой наказує використовувати при визначенні винагороди орендодавця процентну ставку від платежу за викуп житла. Такий підхід значно звужує можливості по встановленню фіксованої ставки винагороди або по її початковому отриманню до здійснення повного викупу», - коментує ситуацію юрист Наталія Доценко-Белоус.
Другий ризик стосується власності на житлі. У сьогоднішній версії редакції проекту договору оренди житла з подальшим викупом вказаний обов'язок орендодавця передати орендареві житло у власність зі всіма документами протягом певної кількості днів (за домовленістю) після оплати орендних платежів в повному об'ємі, відповідно, відмовити в праві викупу неможливо. Але до цього моменту житлом розпоряджається орендодавець, що може породити неприємні сюрпризи. Наприклад, теоретично, забудовник-орендодавець може узяти додатковий кредит в банці під заставу квартири навіть на 29-й рік оренди. Втім, із цього приводу в недавно опублікованому проекті договору є зауваження, що зміна власника орендованого житла або реорганізація організації-орендодавця не є приводом для зміни або разорванія договору.
Ще один «слизький пункт» стосується трипроцентного резерву непередбачених витрат, який за свої засоби формує орендар і який оплачує зобов'язання орендодавця. Хоча суму резерву, а точніше, залишок від неї, зараховуватиметься в рахунок викупу житла, орендодавець може використовувати її на свій розсуд. «Мінрегионстрой не обмежив напряму цільового використання засобів резерву і більш того, не зобов'язав орендодавця погоджувати напряму їх використання з орендарем, - пояснює юрист Наталія Доценко-Белоус. – Зрештою це може привести до того, що засобів резерву для заліку в рахунок оплати викупної вартості квартири не залишиться, що приведе до збільшення вартості квартири на 3%».
Проект договору від Мінрегионстроя
Окрім вищезазначених пунктів опублікованого минулого тижня проекту типового договору по оренді житла з викупом, варто зупинитися докладніше ще на декількох особливостях документа.
Наприклад, цікавий пункт сьогоднішнього проекту стосується того, що орендна плата може вноситися не тільки в грошовій, але і в іншій формі – товарами, продуктами, послугами. Також сторони повинні вирішити, будуть чи ні страхувати об'єкт важ період оренди, хто із сторін оформлятиме страховку.
За проектом міністерства, розірвати договір достроково можна буде за згодою сторін або за рішенням суду. У такому разі орендареві повертають частину сплачених коштів, яка перевищує вартість оренди за фактичний період мешкання. Вартість визначається експертним шляхом, рішенням суду або взимаєтся на рівні безпосередньої вартості оренди житла в населеному пункті.
Як будуть відшліфовані нюанси операції, стане відомо небагато пізніше, коли міністерство опублікує остаточну версію типового договору оренди житла з подальшим викупом. А поки Мінрегионстрой на своєму сайті пропонує всім охочим подати свої побажання до проекту акту. Зауваження прийматимуть до 1 червня 2009 року.
Думка
Наталія Доценко-Белоус
старший юрист ЮФ "Василь Кисиль і Партнери":
Передбачається, що оренда житла з правом викупу буде затребувана компаніями по управлінню активами, право яких на передачу в оренду наявного в активах інвестиційних фондів житла підтверджене ст. 3 Закони України від 18.12. 08 г. № 693-VI.
Так, на етапі будівництва компанія по управлінню активами привертатиме засоби від потенційних покупців шляхом укладення попереднього договору оренди, по якому оплачуватиметься вступний внесок. Після завершення будівництва право власності на квартиру буде оформлено на компанію по управлінню активами. Придбана квартира передається інвесторові в оренду на підставі договору оренди з правом викупу.
Такий вид бізнесу для багатьох із забудовників, очевидно, стане основним способом привернути засоби для завершення будівництва об'єкту. При цьому враховуючи, що право власності на квартиру до інвестора перейде тільки після припинення відносин оренди, власник може цим майном безперешкодно розпоряджатися, передаючи в іпотеку